観光・リゾート不動産2万4000件が「廃墟」

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24,000件の「孤独な」観光・リゾート不動産商品

最近、不動産市場は政府から困難や障害を取り除く政策を継続的に受けています。

24000件の不動産商品、旅行、休暇、目に見えない1 — イラスト写真。（出典：VNN）

具体的には、建設省の2023年上半期の報告書によると、観光不動産セグメントは好調に回復しており、8つのプロジェクトが完了し、3,385のリゾートおよびオフィス宿泊施設製品が市場に投入され、2022年第4四半期と比較して133%以上増加しています。

市場には多くの明るい兆候が見られますが、業界の企業は依然として多くの困難に直面しています。多くの投資家が優遇政策や大幅な値引きを実施しているが、販売される製品の量はまだわずかだ。

この不況は全国のほとんどのリゾート不動産分野で発生しており、過去5年間で在庫は驚くべきレベルにまで押し上げられている。

DKRAグループの報告によれば、6月までにコンドミニアムホテルの累計在庫数は42,364ユニットに増加した。そのうち、海岸沿いのタウンハウスの総在庫数は約3万点に増加しました。ビーチヴィラに限っても、2023年第2四半期末までに累計在庫数は北部と南部両方で15,000戸に達する見込みです。

在庫が多すぎると供給過剰危機のリスクが生じます。その理由は、投資家が景気後退を恐れていることと、すでに市場に出ている製品が有効に活用されていないことが一因となっている。

引き渡されたまま何年も放置されたままの商品が、リゾート不動産の商品ラインに目に見えない悪影響を及ぼしています。

BHSグループの市場調査部門（BHS R＆D）の調査によると、2020年から現在までに、全国で引き渡し済みまたは引き渡し中のリゾート不動産プロジェクトは81件あり、高層と低層の両方を含む44,000以上の商品が市場に提供されています。

そのうち、67/81のプロジェクトが稼働しており、製品数は約20,000点に相当します。

注目すべきは、67 件のプロジェクトのうち 31 件のみが完全稼働しており、残りは部分的に稼働しているプロジェクトであるということです。このため、81 件のプロジェクトのうちまだ稼働していないのはわずか 14 件程度であり、24,000 件を超える「未使用」製品が存在することになります。

この問題は、投資家が大規模プロジェクトを異なるフェーズに分割して実施する際に適用する「ローリング」建設および販売方法に起因します。これは投資家のキャッシュフローを維持し、次に販売される製品の顧客を引き付ける方法です。

北部、中部、南部の3地域にまたがる81のプロジェクトのうち、中部地域は海岸線が最も長いという利点から34のプロジェクトでトップを占め、これに北部と南部がそれぞれ29と18のプロジェクトで続いている。

プロジェクト数に比例して、中部地域のリゾート商品の数も23,500点以上とトップを占め、2020年初頭から全国で引き渡されたリゾート商品総数の53％を占めています。

このうち、中部地域でまだ「点灯」されていない製品は最大1万6000点あり、主にカインホア省、ビントゥアン省、ビンディン省、フーイエン省に分布している。北部では、ホアビン、ハイフォン、フートに散在し、まだ稼働していない製品が5,000個ある。そして南部にはまだ稼働していない製品が 3,000 点あり、その大部分はキエンザン省の製品に由来しています。

原因は何ですか？

リゾート商品の中で、高層リゾートのセグメントはコンドテルやサービスアパートメントであることが多いです。このタイプの商品は、レンタル費用が手頃でありながら、サービス設備をフルに体験できることから、観光客を魅了しています。

高層リゾート製品はエンドユーザー顧客へのアクセスが容易なため、投資家は完成後に低層製品よりも高層リゾート製品を優先して活用することが多いです。

BHS研究開発部門は、2020年初頭から現在までに、高層リゾートセグメントでは約24,200件の製品が引き渡済みおよび引き渡し中であり、運用済みの製品数は54%に達したと記録した。

一方、19,800棟を超える低層リゾート物件のうち、完成・運用されているのは約30％に過ぎず、未だ活用・活用を待つまま放置されている低層物件が約13,000棟あることになる。

BHSグループの研究開発部門責任者であるホアン・ヒュー・ミン・ズン氏は、一般的な経済不況により不動産市場全体が困難な状況にあることを認めた。

専門の運営者がいないために「空室」となっているリゾート不動産商品の割合が高いことが、リゾート不動産が投資家にとって魅力を失っている理由の 1 つです。このセグメントの価格は引き続き横ばい状態が続くと予想され、回復は最も遅くなるでしょう。

引き渡しは済んでいるものの、まだ稼働していないプロジェクトからのリゾート不動産商品は24,000件以上あり、プロジェクトは引き渡されたものの活気がなく、期待された価値をもたらさないため、オーナーだけでなく投資家にとっても「悩みの種」となっている。

これは、投資家がこのセグメントに参入する際に、運用能力を測定し、慎重に準備する必要がある問題です。

「現在の問題は、リゾート製品全般、特に低層住宅が『放置』されるのを防ぎ、市場の供給過剰危機の負担を軽減するにはどのような解決策があるかだ」とドゥン氏は語った。

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