2024年土地法の9つの新ポイント

国会で最近可決された2024年土地法の新たなハイライトは何でしょうか？読者は以下の記事を参照してください。

2024年土地法の9つの新ポイント

2024年土地法には、次の9つの注目すべき新しい点があります。

1. 個人の農地使用権の譲渡の受入れ限度の拡大

2024年土地法は、第177条第1項で「個人の農地使用権の譲渡を受けることができる限度を、土地の種類ごとの個人の農地割当限度の15倍以内にする」という規定の拡大を認めている。

具体的には、土地法草案2024年第177条第1項によれば、個人の農地使用権の譲渡を受けるための制限は、本法第176条第1項、第2項および第3項に規定される各土地の種類に対する個人の農地割り当ての制限の15倍を超えてはならない。

現在、2013年土地法第130条によれば、世帯および個人の農地使用権の譲渡を受けるための制限は、2013年土地法第129条第1項、第2項および第3項で規定されている各種類の土地に対する世帯および個人の農地割り当ての制限の10倍以下である。

2.国家が「国家及び公共の利益のため、社会経済発展のために土地を開拓する」 32の事例に関する規定

2024年土地法第79条は、国家と公共の利益のために社会経済発展のために国が土地を回収する32のケースを具体的に規定しています。

国は、以下の場合において、土地資源を促進し、土地利用の効率性を高め、現代の社会経済インフラを開発し、社会保障政策を実施し、環境を保護し、文化遺産を保護するために、国家の利益と公共の利益のために社会経済開発プロジェクトを実施するために真に必要な場合に、土地を干拓するものとする。

1. 交通工事の建設：高速道路、一般道路、都市道路、バイパスを含む農村道路、緊急道路、人々の一般的な移動のニーズに対応する水田道路、バス停、乗客の乗降場所、料金所、倉庫、駐車場、フェリーターミナル、バスターミナル、休憩所、あらゆる種類の鉄道、鉄道駅、交通の役割を果たすあらゆる種類の橋とトンネル、内陸水路工事、海事工事、航空工事、ケーブルカー路線とケーブルカー駅、漁港、乾港、駅、港、バスターミナル内の本部、オフィスビル、商業施設、サービス施設、空域の土地回復を必要とする交通工事の安全通路、交通に対応するその他の構造物。

2. 土地利用を必要とする灌漑工事の保護通路を含む堤防、盛土、暗渠、ダム、洪水吐、貯水池、水圧トンネル、給水、排水、灌漑、排水システムを含む灌漑工事の建設、灌漑工事の範囲内での事務所、倉庫、生産施設、灌漑工事の修理、メンテナンスを含む重要な灌漑工事。

3. 給排水施設の建設。これには、給水プラント、水ポンプ場、貯水槽および塔、給排水パイプライン、調整池、水、汚泥および汚泥処理施設（事務所、倉庫、生産施設を含む）、給排水施設の修理およびメンテナンスが含まれます。

4. 廃棄物処理施設の建設（中継ステーション、埋立地、処理施設群、処理区域、事務所、倉庫、生産施設を含む廃棄物および有害廃棄物処理施設、廃棄物処理施設の修理およびメンテナンスを含む）

5. エネルギーおよび公共照明工事の建設。これには発電所および発電所の付帯設備、ダム、堤防、貯水池、水力発電所に供給する送水管、送電線および変電所、発電所の範囲内でのサービス、修理および保守工事、公共照明システムが含まれます。

6. 石油・ガス施設の建設。これには、開発プラットフォーム、石油・ガスの開発および処理に供する施設、石油化学精製所、ガス処理プラント、バイオ燃料生産プラント、原油貯蔵庫、ガソリン貯蔵庫、石油・ガスポンプ場、パイプラインシステム、技術安全を確保するための安全通路、石油・ガスの開発および処理、石油化学精製所、ガス処理プラント、バイオ燃料生産プラントに供する施設の範囲内での工事、修理、メンテナンスのサービス業務が含まれます。

7. 郵便、電気通信、情報技術インフラストラクチャ工事の建設。これには、住宅、局、アンテナ柱、ケーブル柱、下水道、タンク、ケーブルパイプ、溝、技術トンネル、および電気通信機器およびその中に電気通信目的で設置される機器を設置するためのその他の関連技術インフラストラクチャ工事、データセンター、他の目的に使用できない技術的安全性を確保するための工事のための安全通路を含む、郵便利用施設および郵便サービスポイント、共同郵便文化ポイント、郵便、電気通信、情報技術工事の範囲内でのビジネスサービス、修理、メンテナンス工事が含まれます。

8. 伝統市場と卸売市場の建設。

9. 共同住宅、寺院、神社、神堂その他の合法的な宗教施設を含む宗教施設の建設。

10. 宗教施設の建設。これには、宗教組織の本部、関連宗教組織、仏塔、教会、礼拝堂、大聖堂、聖地、宗教専門家の養成学校、記念碑、石碑、塔、その他の合法的な宗教施設が含まれます。

11. 公園、花壇、海岸、その他の公共レクリエーションエリア、地域社会の慣習や慣行に従った会議施設やその他の活動を含む、公共レクリエーションおよび娯楽エリアとコミュニティ活動の建設。

12. ベトナム共産党の機関、国家機関、ベトナム祖国戦線、社会政治組織、社会政治専門組織、社会専門組織、社会組織、法律の規定に従って設立され、国家により任務を与えられ、定期的な運営費が支援されるその他の組織の本部の建設。

13. ベトナム共産党機関、国家機関、社会政治組織の管轄下にある公共サービス部門の本部または代表事務所の建設。

14. 文化施設、歴史文化財、景勝地の建設。これには、会議場、劇場、文化会館、文化センター、文化宮殿、クラブ、映画館、サーカス、遺跡、象徴芸術作品、児童宮殿、児童館、青少年活動センター、博物館、展示館、図書館、文学創作施設、芸術創作施設、芸術展示館、芸術団の本部が含まれます。文化遺産法の規定に基づいて省人民委員会によってランク付けされ、または遺跡目録に含まれる歴史文化財と景勝地の価値を拡大、改修、修復、および促進するための作業。国が設立または運営を許可したその他の文化施設。

15. 国が設立または運営を許可した医療施設および社会サービス施設の建設。これには、医療施設（診察および治療施設、リハビリテーション施設、予防医療施設、人口施設、試験施設、較正および検査施設、診察施設、法医学検査施設、薬品製造施設、医療機器製造施設）、社会事業サービスセンター、社会保障施設、医療、教育および社会労働センター、功労者看護センター、児童養護施設、高齢者、障害者、特別な事情にある児童、HIV/AIDS感染者、精神病者の相談および介護施設、薬物リハビリテーション施設、特別な事情にある高齢者および児童の介護施設が含まれます。

16. 保育所、幼稚園、保育園、一般教育施設、継続教育施設、専門学校、大学、職業教育施設など、国が設置または運営を許可した教育訓練施設の建設。

17. スポーツ複合施設、選手トレーニングセンター、スタジアム、スポーツ競技場、トレーニング施設など、国が設置または運営を許可した体育・スポーツ施設の建設。

18. 国家が設立または運営を許可した科学技術施設の建設。これには研究、開発、科学技術サービス組織、革新的な新興企業を支援する組織、技術インキュベーター、科学技術ビジネスインキュベーター、科学技術パーク、科学博物館、測定標準システムなどが含まれます。

19. 大使館、領事館、外国外交組織の代表事務所、外交機能を有する非政府組織の本部、国が管理する外交施設を含む外交施設の建設。

20. 環境処理、生物多様性保全、気象、水文学、動植物の登録および検疫に関する土木工事の建設。

21. 土地使用権の譲受に関する合意を除く社会住宅プロジェクト、人民武装勢力向け住宅、公的住宅プロジェクト、集合住宅の改修および再建に関する投資プロジェクト（集合住宅の所有者が投資家に土地使用権を譲渡して住宅法の規定に従って集合住宅の改修および再建に関する投資プロジェクトを実施することに同意した場合を除く）、再定住プロジェクトを実施する。

22. 工業団地、産業集積地、ハイテクパーク、ハイテク農業ゾーン、情報技術集中ゾーン、ハイテク林業ゾーン、経済特区内の免税ゾーンに関するプロジェクトの実施。

23. 農林水産物及びシーフード製品の生産から加工までを郡間または地域間で同期させた大規模集中生産・加工プロジェクトの実施。伝統的な薬草を開発するために薬用植物の遺伝子を植え、保存するプロジェクト。

24. 土地造成活動を実施する。

25. 土地の回復を必要とする採掘地域および採掘の安全回廊に関連する鉱物の採掘および加工に役立つ建設項目を含む鉱物の採掘活動は、管轄の国家機関によって許可されている。

26. 開発の可能性のある交通結節点および交通路付近のプロジェクト。

27. 都市部の新築、改築、装飾に関する建設法の規定に従って、技術インフラシステム、社会インフラと住宅を同期させ、複合機能を備えた都市部を建設するための投資プロジェクト、農村住宅地プロジェクトを実施する。

28. 墓地、葬儀場、火葬場、遺骨保管施設。

29. 本法の規定に従って少数民族に対する土地支援政策を実施するため、少数民族に居住地と生産用地を割り当てるプロジェクトを実施する。

30. 地下工作物の運営、開発及び使用に資する地上工作物の建設。

31. 国会及び国務総理が承認したプロジェクトを実施し、法律の規定に従って投資政策を決定する。

32. 国会は、本条第1項から第31項までに規定された場合以外の国家及び公共の利益を目的とするプロジェクト及び事業を実施するために土地を収用する場合、簡略化された手続きに従い、本条に定める土地収用の場合を修正、補足するものとする。

3. 土地収用前に移住手続きを完了する必要があります。

2024年土地法第91条は、国家が土地を取得する場合の補償、支援、移住の原則を定めており、その中には以下の原則が含まれています。

- 移住地は、所轄官庁が承認した詳細な計画に従って、技術インフラと同期した社会インフラの条件を完備している必要があり、同時に、土地が回収される居住コミュニティの文化的伝統や習慣と一致していなければなりません。

- 土地収用に関する決定が行われる前に、補償、支援、移住計画および移住手配の承認が完了していなければなりません。

4. 地価枠組みの廃止

2024年土地法では土地価格の枠組みに関する規制が廃止されました。

5. 土地価格表は毎年作成される

2024年土地法によれば、土地価格表は毎年作成され、最初の土地価格表は2026年1月1日から公表・適用され、翌年の1月1日から調整されます。

6. 5つの土地評価方法に関する規制

2024年土地法第158条第5項では、以下の5つの土地評価方法が規定されています。

- 比較法は、同じ土地利用目的を有する土地の価格、市場で譲渡される土地の価格に影響を与える要因の一定の類似性、落札者が落札決定に従って財務義務を履行した土地使用権の落札価格を調整し、土地に付随する資産の価値（ある場合）を除外した後、土地価格に影響を与える要因を分析・比較することにより、評価対象となる土地の価格を決定することによって実施されます。

- 収益法は、評価時点前のデータに基づく直近の四半期末までの3年間連続で、省内において国が定款資本金または議決権総数の50%以上を保有する商業銀行のベトナムドン建て12ヶ月定期預金の平均貯蓄金利で土地面積当たりの平均年間純収益を割ることによって実施されます。

- 剰余金方式は、所轄官庁が承認した土地利用計画及び詳細建築計画に基づき、最も効率的な土地利用（土地利用係数、建築密度、建築物の最大階数）に基づき、当該土地区画又は土地面積の総開発収益から総開発費用を差し引いて実施されます。

地価調整係数法は、地価表に定められた地価に地価調整係数を乗じることにより実施されます。地価調整係数は、地価表に定められた地価と市場地価を比較することにより決定されます。

・政府は、国会常任委員会の同意を得て、上記4つの方法以外の土地評価方法を定める。

現在、2013年土地法では土地の評価方法が規定されていません。

土地評価方法は、直接比較法、控除法、収益法、剰余金法、土地価格調整係数法など、政令44/2014/ND-CP第4条に規定されています。

7. 土地基金の開発、管理、開発に関する第8章の補足

8. 土地使用権オークションによる土地の割り当てと土地の賃貸に関する具体的な規制

第8章の「土地基金の開発、管理、利用」に関する規定との一貫性と整合性を確保するため、2024年土地法第9章では、具体的に次のように規定しています。

- 国が創出した「清浄な土地」に対する「土地使用権オークションによる土地の割り当ておよび賃貸」（第125条）

- 「土地を利用した投資プロジェクトを実施するために投資家を選定するための入札による土地の割り当て、土地の賃貸」（第126条）において、「落札した投資家は、管轄の国家機関の要求に従って、補償、支援、移住を実施するための資金を提供する責任を負う」場合の「未開墾の土地」に対するもので、落札結果の承認決定の発行日から36か月以内、または管轄の国家機関と締結した契約に基づく別の期間内に、管轄レベルの人民委員会は、落札した投資家に土地を割り当て、土地を賃貸するための補償、支援、移住を完了しなければならない。

9. 土地賃料の支払い方法を選択する権利に関する規定

- 現在、国から土地を借り受け、毎年地代を支払っている経済組織、公共サービス機関、個人、海外に居住するベトナム人、および外国投資資本を持つ経済組織は、国から土地を借り受け、本法に規定される賃貸借期間全体にわたって地代を一括して支払う場合には、残りの賃貸借期間について地代を一括して支払う形での土地の賃貸借に切り替えることを選択でき、本法に規定される賃貸借期間全体にわたって地代を一括して支払う形での土地の賃貸借への切り替えを許可する決定をした時点で、地代を計算するための土地価格を再決定しなければならない。

- 現在、国から土地を賃借し、賃借期間全体にわたって一括で地代金を支払っている経済組織、個人、海外在住のベトナム人、および外資系経済組織は、土地を賃借し、年間で地代金を支払う形態に切り替えることができます。支払われた地代金は、政府の規定に従い、年間の地代金から控除されます。

- 公共サービス機関には、土地使用料を徴収せずに国から土地が割り当てられます。公共サービス機関が、割り当てられた地域の一部または全部を生産、事業、またはサービス提供のために使用する必要がある場合、その地域について毎年土地使用料を徴収する国からの土地リースの形式に切り替えることを選択できます。

2024年土地法の9つの新項目は、国会の電子情報ポータルに掲載された2024年土地法草案（草案は2024年1月18日に更新）の内容とホーチミン市不動産協会会長の演説に基づいています。

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