家や土地を損失で売却すると依然として2％の税金を支払う必要がありますが、利益に対する税金を20％に変更すべきでしょうか？

不動産売却収入の2％で個人所得税を計算する方法は、シンプルで適用しやすいという利点があります。一方、利益に対する 20% の税率は公平性を保証します。つまり、利益の多い企業は高い税金を支払い、損失のある企業は支払う必要がない場合があります。

VietNamNet•27/05/2025

財務省は、個人所得税法の改正過程で、不動産の譲渡取引に関する情報の確認の可否に応じて、2つの税額計算方法を選択できるように検討していると発表した。

具体的には、譲渡不動産の売買価格や関連費用が明確に特定できるデータベースが存在する場合には、売却価格から有効費用総額（仲介手数料、公証人費用、リフォーム費用など）を差し引いた金額を課税所得とし、税率（概算20％）に課税所得を乗じた計算式で個人所得税の計算方法が適用されます。

購入価格および関連費用を確定できない場合は、現行方式に従い、譲渡総額に対して 2% の税率で個人所得税が計算されます。

2つの方法の長所と短所

ベトナムネット記者に情報を提供した経済専門家で、グエンチャイ大学金融・銀行学部CEOのグエン・クアン・フイ氏は、純利益に対する20％の税率は公平性の原則を保証し、利益の高い人は高い税金を支払い、利益の少ない人や損失のある人は支払わなくて済む可能性があると分析した。

この選択肢は法人所得税とも一致しており、組織と個人の区別を回避します。

しかし、ベトナムの不動産市場には、取引入力コストの発生源に関する完全なデータシステム、接続、認証が備わっていないことが大きな障害となっている。多くの取引は数十年前に行われたため、相続、贈与、または手書きの文書で売買された不動産の場合は特に、元の価格を追跡することはできません。これにより、有効な経費や課税所得の確定時期に関する紛争や苦情が発生するリスクが生じます。

W-賃貸不動産.jpg — 専門家によると、2つの並行した選択肢を提案することは、オープン性を示し、現実と一致しており、合理的なステップです。写真：ホアン・ハ

一方、収入の 2% を計算するオプションには、シンプルで管理が容易であり、不正な申告を制限し、予算収入を安定させるのに役立つという利点があります。

しかし、欠点は、損失を出したり利益が少ない販売者も 2% の税金を支払わなければならないという不公平さがあることです。これは所得の本質を反映していません。税金は利益ではなく収益に対して徴収されるのです。

フイ氏によれば、データインフラの同期が欠如している状況で純利益方式を広く適用すると、経営リスクや紛争につながるという。一方、収益の 2% を徴収することは、特にまだ透明性が確保されていない市場においては、経営の観点からはシンプルですが効果的な解決策です。

したがって、データに応じて 2 つの並行オプションを提案することは、継承可能で現実的、かつオープンマインドであり、市場に大きな混乱を引き起こさない合理的なステップです。

「十分な書類があれば、純利益に対する20%方式の適用を奨励することで、取引の透明性向上に貢献します。これにより、売買価格、改修費用、銀行を通じた支払い書類などに関するデータベースが徐々に構築されます。こうした変革は一夜にして実現できるものではありませんが、この『二者択一』政策はプラスの圧力を生み出し、行動の標準化を促進します」とフイ氏は述べた。

フイ氏によると、短期的には、この政策は転校を準備している人々に待機や不安の心理を生み出す可能性があるという。特に、コストの一部のみが決定され、税負担を大幅に軽減する十分な根拠がない場合に、20% オプションが暗黙的に適用される場合です。

長期的には、この政策は投資家グループを明確に分類するのに役立つだろう。すなわち、明確な帳簿をもって体系的に投資し、実質的な利益を目指し、正直に申告する投資家グループと、一方、投機家、サーファー、現金利用者、および「地下」トレーダーは困難に直面し、それによって投機が減少し、不動産バブルを防ぐことに貢献します。

透明なデータシステムが必要

EximRS社の社長トラン・ティ・カム・トゥ氏は、利益が低い場合や損失が出ている場合、利益の有無にかかわらず2％の税金を支払うのではなく、非常に低い税金またはゼロの税金を支払うことができるため、20％の税制は投資家にとって有益であると述べた。

トゥ氏は、不動産が50億ドンで販売され、購入価格が40億ドン、関連費用が8億ドンであるという例を挙げています。その時、新プランでの個人所得税は（5 - 4.8）×20％＝4,000万VNDですが、旧プランでは5×2％＝1億VNDとなります。この計算方法は長期投資を促進し、投機を減らし、市場の透明性を高めます。

しかし、利益が大きい場合には20％の税金は2％よりはるかに高くなる可能性があり不利だと彼女は述べた。

たとえば、不動産を100億VNDで売却し、購入価格が40億VNDの場合、新しい計画による税金は（10 - 4）x 20％=12億VNDですが、古い計画によると2億VNDのみです。さらに、正当な経費（ローン、相続、仲介手数料など）を証明することは大きな課題であり、簡単に紛争につながります。

そのため、トゥ氏は、透明性と完全性を備えたデータシステムを構築するためのロードマップと、正確な税金の決定を支援するための具体的な規制が必要だと考えています。

フイ氏は、移行期間中は、消費者物価指数、過去の地価表、地域別の適正価格に応じたインフレ係数を適用するなど、標準化された方法で当初の価格を決定するメカニズムが必要だと提案した。これにより、書類が不完全な場合でも、正確な報告が促進されます。

同時に、銀行、税務当局、土地管理、公証人などの情報を統合し、不動産および取引に関する国家データシステムを開発する必要があります。これは、将来、純所得税計画が広く適用されるための基礎となります。