アパート管理委員会: 門番か不当利得者か?

最近、マンション内の紛争は複雑化しています。管理組合や投資家、運営管理部門を巻き込んだ事件が相次いで世論を呼んでおり、現状のマンション管理体制の不備が浮き彫りになっている。

維持費の搾取

最近では、ゴールデンマンションマンション（ホーチミン市フーニャン区）の管理委員会のメンバー2人が「財産横領」の疑いで起訴され、一時的に拘留された事件が住民の間でパニックを引き起こしている。捜査機関は、この2人がアパートの維持費基金から220億ドン以上を横領したと断定したが、後にその金の一部は回収した。

少し前には、ホーチミン市でも、ミエウノイマンション（ビンタン区）の元社長と副社長が「財産横領」と「公務中の職権乱用」の罪で起訴されることが提案されており、横領された金銭の総額と損害額は30億ドン以上に上る。これらの事件は孤立したものではなく、アパート管理システムには能力と管理倫理の両面で多くの抜け穴があることを示しています。

内部管理の問題に留まらず、最近、コニック・サウスイースト・アジア・アパートメント（ビンチャン区）の管理委員会が、住民から金銭を徴収する7,000件以上の取引についてVAT請求書を発行しなかったとして税務当局から最高1,190億ドンの行政罰金を科せられるという新たな展開が特に注目を集めている。この事件は住民を怒らせただけでなく、他の多くの管理委員会を「驚愕」させた。なぜなら、長い間、収入と支出の活動は主に非公式な形で行われ、請求書は発行されず、具体的な指示もなかったからだ。

事件発生直後、ザ・サン・アベニュー・アパートメント（トゥドゥック市）の管理委員会は税務当局に文書を送付し、同マンションの財務活動の徹底的な検査を要請した。取締役会によると、管理運営部門であるサヴィルズ・ベトナム株式会社は、管理費やその他のサービスを徴収しているものの、居住者に対して何ヶ月もVAT請求書を発行していないという。

一方、サヴィルズの代表者は、国老東新聞の記者に対し、「徴収・支払い」の仕組みに従って法的規制を遵守しているため、住民ではなく管理委員会に請求書を発行する必要があると述べた。しかし、住民らは「自分たちが料金を支払っているのに、なぜ請求書が発行されないのか」と疑問を呈した。このことは、マンション建設事業に関わる当事者の透明性と法的責任に疑問を投げかけます。 「サヴィルズは毎月、私たちから手数料とVATを徴収しています。請求書が必要なのは私たちであり、管理委員会が請求書を発行する必要があるわけではないのです」と、サンアベニュー・アパートの居住者がこの問題を提起した。

ホーチミン市弁護士会のトラン・クオック・バオ弁護士は、上記の事件の問題点は透明性の欠如と効果的な監視メカニズムの欠如にあると述べた。バオ氏によると、管理委員会が設立される前は、主にアパートの総額の2％の維持費基金に関連して、住民と投資家の間で紛争が頻繁に発生していたという。

取締役会が設置されると、選出された人々が共通の利益を代表せず個人的な目的のために選出された場合、不当利得を得るリスクが非常に高くなります。 「不透明な収支と管理運営体制の弱さが、対立をますます蓄積させ、告発や訴訟へと爆発させた」とこの弁護士は述べた。

サンアベニューマンションの管理委員会と住民らは、運営部が管理費を徴収しながらも何ヶ月も請求書を発行していないと非難している。

より厳しい規制が必要

ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長によると、マンション管理組合が横領の疑いで起訴・拘留される一連の事件は、現在のマンション管理のあり方に対する警鐘だという。同氏は、区警察や地方当局の監督機能を強化しつつ、法律の「抜け穴」を早急に塞ぐ必要があると指摘した。

これらは、住民に近く、住民を理解し、短期賃貸を含むマンション内の治安状況や異常な活動を把握できる部隊です。

同氏によると、ホーチミン市では20階から25階建てのマンションの維持費は200億ドンにも上り、これは中小企業の定款資本の10倍に相当するという。一部の大規模マンションでは、管理費が5000億ドンにも達し、「儲けの餌」となっているため、多くの個人が利益を得るために管理委員会に「食い込もう」としている。

一方、住民自身の無関心も憂慮すべき現実だ。代わりに使用人を会議に送ったり、会議に出席しなかったり、意見を述べなかったりする人もいます。事件が起きたとき、私たちは取締役会の権利や義務、財務活動を明確に理解していないため、「ショック」を受けます。小さなアパートを購入し、議決権の過半数を獲得する権限を与えられ、私腹を肥やすために取締役会の役職に就くケースも数多くあります。そのため、チャウ氏は、 建設省の通達05/2024/TT-BXDを改正・補足し、マンション協会の権限を強化し、管理活動を操作するための抜け穴の悪用を制限することを提案した。

さらに、彼はまた、投資家がマンション維持費基金を保有できるようにするものの、それを管理委員会に管理を委ねるのではなく、管理委員会の監督下にある別の口座を開設しなければならないと提案した。 「管理委員会が透明性を保ち、基金を合理的に使用すれば、少額に分けて銀行に預けるだけでも住民に大きな利益をもたらすだろう」とチャウ氏は強調した。

コニック・サウスイースト・アジア・アパートメントの管理委員会が、マンション管理業務の料金徴収時に7,260枚のインボイスを発行しなかったとして1,190億ドン以上の罰金を科されたという情報について、不動産コンサルティング、管理、活用を専門とするサビスタ・ホールディングスのグエン・ティエン・ズン総裁は、住宅法2023および通達05/2024/TT-BXDでは、管理委員会は住民を代表する組織であり、印鑑と銀行口座は持つものの法的地位を持たず、事業機能も持たず、企業のようにインボイスを発行することはできないと規定されていると述べた。

したがって、管理委員会に VAT 請求書の発行を要求することは、明確な法的根拠がありません。なぜなら、これを行うと、居住者が税金を 2 回支払わなければならなくなるからです。

同氏によれば、この事件は住宅法と税法の一貫性の必要性を示しているという。各主体の役割と機能が明確に定義され、法律が適切に適用されれば、物議を醸すような罰則は回避されるだろう。当局は、全国の一連のアパートに影響が及ばないように、住宅法と通達05を慎重に見直し、適切な対応指示を出す必要がある。

住宅管理組合設立の提案

最近、管理運営企業が6つの創立企業グループを代表して、ホーチミン市人民委員会にホーチミン市住宅管理運営協会（HMO）設立のための運営委員会の承認を求める文書を送付した。当部署は、建物の管理と運営は、技術システムの保守、アパートの設備の利用、清掃、セキュリティ、環境サービスの提供などを必要とする高度に専門的な仕事であると考えています。したがって、明確な基準に準拠した経験豊富で専門的な部署の参加が非常に重要です。

出典: https://nld.com.vn/roi-ren-quan-ly-van-hanh-nha-chung-cu-19625051921351725.htm