法律施行前に不動産が動く

売上と賃料はともに上昇しています。

アントニア・アパートメント・プロジェクト（ホーチミン市7区フーミーフン市街地）にある約80平方メートルの2ベッドルーム・アパートメントの所有者であるタン・ニエン氏に話を聞いたところ、最近、ブローカーからこのアパートメントを約10億ドンの価格差で売却するよう「誘われた」という。しかし、彼は家を受け取った後、アパートを月額2,200万ドンで貸しているため、売却する必要はありません。購入価格が上昇しただけでなく、このプロジェクトのアパートの賃貸価格も月額約2,500万VNDに上昇しました。

多くのアパートの売買価格と賃貸価格が急上昇した

私たちは住宅購入者を装い、フーミーフン地区の不動産業者Quynh氏に連絡を取ったところ、現在、フーミーフンではアパートからタウンハウス、ヴィラに至るまですべての物件の価格が上昇していると聞きました。

最近、6月15日に投資家は37戸のタウンハウスを売りに出しましたが、提示された価格は安くないにもかかわらず、現在残っているのは7戸だけです。特に、敷地面積約90㎡のショップハウスの販売価格は1戸あたり約650億VND、戸建住宅と一体となったタウンハウスの販売価格は1戸あたり約800億VNDとなっている。角部屋マンションの場合、販売価格は1戸あたり約1000億ドン。

「既存のヴィラは、以前は数十億ドンで販売されていたものが、現在では1戸あたり約1500億ドンにまで値上がりしています。タウンハウスも700億～800億ドンまで値上がりしています。資金繰りが良ければ、不動産購入は決して損にはなりません。フーミーフンで家を買うことは常に利益になります」とクイン氏は断言した。

フーミーフンに限らず、不動産価格は現在、2023年末から2024年初頭にかけて、あらゆる場所で上昇傾向にあります。例えば、ヴァンフック市都市部（ホーチミン市トゥードゥック市）の歩行者天国では、年初にはショップハウス・タウンハウスが約260億ドンで取引されていましたが、現在では取引価格は約275億ドンまで上昇しています。価格が上昇しただけでなく、このプロジェクトでの取引量も2024年の初めに比べて大幅に増加しました。ヴァンフックランド社のリーダーによると、このプロジェクトの現在の販売価格は2024年の初めに比べて約20％上昇しており、取引量も年初に比べて大幅に増加しています。プロジェクトの価格は、特に高級マリーナ、水上音楽公園など、プロジェクトの多くのユーティリティが稼働し始めたため上昇しました。それだけでなく、不動産市場が回復し、居住または投資のために不動産を購入する必要のある人々は、もはや待つ心理に陥っていません。

トゥドゥック市の不動産ブローカー、ホアイ・トゥさんは「今年初めと比べて、取引件数は約30％増加した」と語った。多くの土地所有者は売却をやめ、価格を大幅に引き上げました。これまで不動産を購入したいと思っても、価格がさらに下がるまで待っていた人たちは、底値を逃し、さらに高い価格で購入せざるを得なかったことを後悔している。

「圧倒的な在庫が完売したため、現在では顧客がまだ購入できる物件が市場価格で販売され始めており、たとえその価格が熱狂期の価格に匹敵しなくても、より高い価格を要求する声もある」とホアイ・トゥー氏は述べた。

ビンホームズ・バソン（ホーチミン市1区）の居住者グループでは、2023年には資金不足で家を売却して損失を抑えたいという顧客からの情報がほとんど掲載されていたが、現在はアパートの購入や賃貸を求める情報が氾濫している。ここの住宅の販売価格と賃貸価格も昨年に比べて5〜10％ほど上昇しました。このマンションの賃貸料と利回りは非常に良いため、売りに出されているマンションの数はそれほど多くないことは特筆に値します。

売り出し中のプロジェクトには1万人以上の顧客が席を予約している

ベトナム不動産ブローカー協会によると、2024年第2四半期前半には、経済回復に伴い、不動産市場も毎月プラス回復している。さまざまな分野で一連の不動産プロジェクトが再開、開始、発表され、市場に導入され、いずれも注目を集め、印象的な販売実績を達成しました。

北部地域では、ルミエール・エバーグリーン・プロジェクト、ビンホームズ・スマートシティ都市部のソラパーク、バクザン省のマスシティ・プロジェクト、ヴァンザン省のヴァクアリウス・プロジェクト、ハイフォンのゴールデンクラウン・プロジェクト、クアンニン省のハロンマリーナ・プロジェクトからの供給により市場が補完される予定です...

ホーチミン市とその周辺地域では、フィアト アップタウン、ザ ビバリー、ビンホームズ グランド パーク、イートン パークなど、一連のビジネス プロジェクトが展開されています。あるいは、カントーのCara Riverviewプロジェクト、キエンザン省のNew Vegasプロジェクト、A&T Gardenプロジェクト、 ビンズオン省のPhu Dong SkyOneなど...

中部地域では、ダナン ゴールド タワー、リベラ ニャチャン、サン ポンテ レジデンス、ダナンのサン シンフォニー レジデンスなど、多くのプロジェクトの販売開始も発表されています。

リベラ・ニャチャン・プロジェクトでは、このプロジェクトには約2,400戸のアパートしかないのに対し、投資家は最近、アパートを予約している顧客の数が1万人以上であると発表した。上記の情報は、長い沈黙の後に市場を「温めた」。

タンロンリアル社の研修・プロジェクト開発担当ディレクターのグエン・デュイ・ハ氏は、価格上昇は主に投入コストの増加によるものだと語った。価格上昇は、引き渡しが完了し、賃料が良好なプロジェクトに集中しています。最近、同社のプロジェクトがトゥドゥック市で売りに出され、特に8月1日から3つの改正法が施行されるというニュースを受けて、関心を持つ顧客が急増している。

2024年後半の不動産市場の好転に対する一連の好材料と高い信頼感により、顧客の関心は高まっています。一方、政府と地方自治体は多くの不動産プロジェクトに対する法的障壁を積極的に撤廃していますが、特に中価格帯のセグメントでは供給が依然として非常に限られています。また、特に改正土地法により地価が市場価格の枠組みに基づいて適用される時期が近づくにつれ、投入コストが上昇し、人々の住宅ニーズが依然として非常に高い中で、プロジェクトの投資資本コストが上昇することになります。その結果、既に引き渡しが完了し、賃料が好調なアパートプロジェクトでは、2024年初頭と比較して取引量と価格が10～30%増加する見込みです。特に、不動産ニーズをターゲットとし、2～3年にわたる複数回の返済期間を持つ中価格帯セグメントでは、購入者を支援する多くの政策が、顧客を呼び戻し、プロジェクトへの関心を高めています。「このプロジェクトは市場に投入されたばかりです」と、グエン・ズイ・ハ氏は述べています。

ベトナム不動産ブローカー協会のグエン・ヴァン・ディン会長によると、第2四半期前半に販売が開始されたプロジェクトのほとんどが注目を集め、印象的な数の顧客からの予約があったという。なぜなら、市場における投資需要は依然として非常に大きく、実際の住宅ニーズを満たすセグメントだけでなく、高級・ハイエンドセグメントの需要も含まれているからです。これは、2024年第2四半期前半の不動産取引の大部分を占める供給源でもあります。それだけでなく、2024年の初めから現在に至るまで、不動産市場に新規参入し、戻ってくるブローカーの数が大幅に増加しています。最も困難な市場期間と比較すると、2024 年の最初の 5 か月だけで約 40% のブローカーが業界に戻ったと推定されます。前回の大量退出の教訓から、市場に新規参入し、また復帰した不動産仲介業者も、顧客に対する考え方やアプローチに革命を起こした。

市場は依然として多くの困難に直面しているが、GDP成長率が5.5%増加すると予想される今年末までに回復すると予想されている。 FDI資本、輸入、輸出が増加した。貸出金利は依然として低い。新しい法案には多くの利点がある。実際のニーズに応えるプロジェクト、つまり手頃な価格の住宅（クラス B、C のアパート）が最初に回復するでしょう。しかし、市場が活性化するのは、新しい法律の通達や政令が発効する2025年第2四半期頃になるかもしれない。

ヴォ・ホン・タン氏（DKRAグループ投資ディレクター）

出典: https://thanhnien.vn/bat-dong-san-chuyen-dong-truoc-ngay-luat-co-hieu-luc-18524062821281431.htm