Dat Xanh Services Economic - Financial - Real Estate Research Institute (DXS FERI) は、2023 年の第 2 四半期および最初の 6 か月間の市場調査レポートを発表しました。レポートによると、不動産市場の状況は引き続き停滞しているようです。
2023年の最初の6ヶ月間、ベトナムの不動産市場は、世界および国内の経済、 政治、金融情勢の悪影響に加え、不動産法の厳格化が依然として続いており、法的障壁を解消するための具体的な措置が講じられていないことなど、大きな課題に直面しました。市場の信頼感は依然として大きく回復しておらず、すべての市場参加者にとって困難な状況となっています。
新たな不動産供給はほとんど存在しない。
不動産供給に関しては、 ハノイとホーチミン市における新規供給は、前年比でホーチミン市で89%、ハノイで91%減少しました。これに伴い、販売開始された新規プロジェクト数も大幅に減少しました。既存供給は主に何年も前に実施されたプロジェクトであり、主要エリアにおける一次供給全体の約90%を占めています。
ハノイとその周辺地域では、開始可能なプロジェクトは多くありません。ハノイの住宅市場は、主に小規模プロジェクトや既存住宅の引き渡し済みプロジェクトなど、アパートが主流です。2023年の最初の6ヶ月間は、市場全体の取引は概して低調でした。
ホーチミン市では、主要市場は主にホーチミン市東部のマンションで、前年同期比で70%減少しています。ホーチミン市、ビンズオン省、ドンナイ省、ロンアン省では、マンションの供給が限られており、主に既存プロジェクトの次期開発物件からの供給となっています。
市場に不動産供給。
ハノイとホーチミン市の二大市場を比較すると、マンションの新規供給数は大幅に減少しました。ハノイでは、市場開拓を目的とした小規模プロジェクトを中心に、約500戸の物件が前年比91%減となりました。ホーチミン市では、約1,800戸の物件が前年比89%減となりました。
両地域ともマンションの平均販売価格は上昇し、ハノイでは4,200万～5,500万ドン/㎡で前年比3～5%上昇、ホーチミン市では6,000万～8,000万ドン/㎡で前年比2～3%上昇しました。ハノイのマンション販売価格は外国人顧客の関心の高さから、約15%の吸収率に達しました。
ホーチミン市のマンション商品の吸収率は約20％ですが、Elysian、The Avatar、9x An Suongなどの新しいプロジェクトの吸収率は50％～60％です。
中央市場でも、供給が主に既存のプロジェクトから行われ、新しいプロジェクトがない場合、肯定的なシグナルはあまりありません。
現在、西部地域では商業用アパートの供給が限られていますが、2023年末からはこの地域でも商業用アパートの供給が増えると予想されています。
不動産市場全体の吸収率。
市場全体を考慮すると、一般的な吸収率は約 10 ～ 15% で、北部の吸収率が最も高く 15 ～ 20% です。中部および西部地域の吸収率は極めて低く、約 5% です。ホーチミン市および近隣の省の吸収率は 10 ～ 20% 程度で変動します。
「2022年末から2023年上半期にかけて続いた困難は、新規供給の不足と非常に低い吸収率という指標に明確に反映されています。具体的には、今年の最初の6ヶ月を過ぎても、総供給量は依然として50～60%減少し、平均販売価格は20～30%下落し、市場全体の吸収率は10～15%に達しました」とDXS FERIはコメントしています。
不動産業の解散件数が急増している。
不動産業グループは、今年上半期に解散した企業の割合が前年同期比30.4％増と最も高いグループに属したが、新規設立企業数は全国で最も少なかった（前年同期比61.4％）。
DXS FERIによると、2023年の最初の6か月間の不動産市場は引き続き大きな課題に直面しており、長年にわたり法的問題が市場のボトルネックとなっていると考えられており、解決するための具体的な対策はまだありません。
販売不振は投資家と取引フロアの両方を非常に困難な状況に陥れています。2023年6月末までに、不動産市場における仲介業者の数は2023年末と比較して60%～70%減少しました。
DXS FERIが不動産仲介フロアで働く個々のブローカーを対象に行った調査によると、ブローカーの71％が引き続きこの職業に就きたいと回答し、回答者の19％が生活の安定のために別の仕事を探しながら不動産ブローカーとして働くと回答し、10％が他の業界に転職する予定であると回答した。
不動産業の解散が増加し、仲介業者の数は減少している。
調査対象となった退職した不動産業者480人のうち、2023年に不動産業界に戻るつもりがないと答えたのはわずか52％で、市場が回復したら戻る予定だと答えたのは36％だった。
FERIによると、多くのブローカーが市場から撤退する時期は、投資家が売り手を見つけるために「策略を巡らす」時期でもあるという。投資家が行う具体的な方法は、ブローカーを引き付けるための特別な政策を打ち出すことであり、例えば、仲介手数料の引き上げ、ホットボーナスの増額、ボーナス条件の拡大、マーケティング費用と顧客ケア費用の増額、仲介手数料を毎週支払う、または取引確認後48時間以内に即時支払うといった方法が挙げられる。
今年最後の6か月間のシナリオ
DXS - FERI は、今年最後の 6 か月間の市場についてコメントし、次の 3 つのシナリオを引き続き提示しています: 理想的なシナリオ (供給が増加し、金利が 10 - 12% 以下に大幅に低下し、販売価格がわずかに上昇し、吸収率が 40 - 50% から大幅に上昇)。
予想されるシナリオ（供給はわずかに増加し、金利は11〜13％程度にわずかに低下し、販売価格は安定しているが、吸収率は20〜30％上昇する）と困難なシナリオ（供給は引き続き20〜30％減少し、金利は引き続き14％超の高水準を維持し、販売価格は10〜20％下落する）。
しかし、ダット・ザン研究所も当初から、近い将来には実現不可能であるとして、理想的なシナリオを除外している。市場は、困難なシナリオから期待されるシナリオへの段階的な移行を期待するしかなく、より明確な結果は2024年上半期に明らかになると予想されている。
「政府の政策が効果を発揮し始める2023年後半から2024年初頭にかけて、市場の信頼が徐々に回復することを示す指標は数多くあり、それが市場の次の段階の原動力にもなるだろう」とDXS-FERIの専門家は述べた。
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