流動性の「不足」
ホアイドゥック、クオックオアイ、ダンフォンなどハノイ郊外の地区にあるヴィラやタウンハウスの価格は、2020年～2021年の新型コロナウイルス感染症のパンデミック時と比べて大幅に下落している。多くの不動産ブローカーは、価格がかなり急激に下落しているものの、流動性が非常に低く、物件を見学したり、商品に関する詳しい情報を尋ねたりすることに興味を持つ顧客はほとんどいないと述べている。
ゲレクシムコB地区のタウンハウスの価格は1戸あたり約70億ドン
調査によると、市内中心部にかなり近いホアイドゥック区レ・トロンタン通り沿いのゲレキシムコA、B、C、D市街地にある外装が完成したヴィラやタウンハウスの価格は、新型コロナウイルス感染症の流行時と比べて大幅に下落している。
ゲレキシムコB地区にある、 60㎡ 、4階建て、西向き、幅5メートルのタウンハウスを案内してくれたグエン・チョン・バン氏（35歳、ホアイドゥック県アンカン村在住）は、長年の経験を持つ不動産ブローカーで、提示価格はわずか65億ドンだと言いました。顧客が納得していない様子を見て、バン氏はすぐに10棟近く並んだ同じようなタウンハウスを指差しました。オーナーは売却を希望しており、その価格もわずか70億ドン程度でした。
バン氏はさらに、都市部A、B、C、Dエリアでは、ゲレキシムコは100平方メートルの面積を持つ隣接する住宅を80億VND以上の価格で販売していると述べました。120平方メートルの面積で約100億VND、130平方メートルの面積で約110億VND、200平方メートルを超える半戸建てのヴィラが約150億VNDで販売されています...
ハノイ郊外の別荘やタウンハウスの価格は急落しているが、流動性は弱い。
「現在の価格は、2020～2021年の不動産ブームの時と比べて約20～35％下落しています。例えば、 60㎡のタウンハウスは、新型コロナウイルス感染症の流行時には85～90億ドン以上、 100㎡のタウンハウスは95～100億ドン以上で売却されました。…しかし現在、新型コロナウイルス感染症の流行時と同様に、他の多くの生産・事業分野でキャッシュフローが滞り、銀行融資を受けることが困難なため、住宅価格が急落しています」とバン氏は述べた。
しかし、バン氏は住宅価格が新型コロナウイルス感染症のパンデミック以前よりも依然として高いことを認めた。「ハノイ西部の多くの不動産会社は、効率が悪く解散しました。ほとんどの仲介業者は留まらず、他の仕事に転職してしまいました。顧客を持ち込み、アドバイスを続けているのはほんの一握りですが、丸一ヶ月間、一軒も契約を交わしていません。赤字は当たり前で、人々は不満を抱いています」とバン氏は語った。
高級不動産も困難から逃れられない
ハノイ西部のホアイドゥック区にあるヴオンカムヴィラ地区、アンラックグリーンシンフォニー都市部、ホアフォンヴィラ地区、ナムアンカン都市部、ヒノデロイヤルパーク都市部、リデコ都市部などの他のプロジェクトでの調査では、ヴィラとタウンハウスの価格がいずれも大幅に下落していることが示されています。
ホアイドゥック区ヴァンカンコミューンのHUD都市エリアにある90〜100平方メートルのタウンハウスが、かなり古いにもかかわらず、約70億ドンで売りに出されている。
このエリアの不動産業者によると、ほとんどの物件が2020～2021年と比べて少なくとも20%価格を下げているという。90～100㎡程度のタウンハウスは、不動産市場が活況だった当時は1戸あたり約100億ドンだったが、現在は場所によっては80億ドン、あるいは70億ドン程度にまで値下がりしている。共通点は、ほとんどの物件が売りに出されているにもかかわらず、売れ行きが芳しくないことだ。
ダン・プオン地区では、プン・タウンのフェニックス・ガーデン地区にあるヴィラやタウンハウスの価格も急落しています。以前は1㎡あたり4,000万ドン以上だった販売価格が、現在は3,000万ドン強にまで下落しており、 200㎡の住宅の総額は約70億ドンにまで下落しています。
クオックオアイ地区では、ニューハウス都市部とサニーガーデンシティ都市部のヴィラやタウンハウスの価格も、場所によって1平方メートルあたり4,000万ドン前後で変動しており、価格高騰時に比べて約20％下落している。
ダンフォン地区やクオックオアイ地区などハノイ郊外のヴィラやタウンハウスの価格は、1平方メートルあたり3,000万～4,000万ドン程度です。
ベトナム不動産協会（VARS）のグエン・ヴァン・ディン会長は、ハノイ郊外のヴィラやタウンハウスの市場について、経済が依然として多くの困難に直面しており、人々の収入が限られており、投資したり、より良い居住地に移ったりする必要がないため、流動性は長期間困難な状況が続くだろうと述べた。
さらにディン氏によると、過去には一部の銀行が不動産ローン向けの融資パッケージを提供してきたものの、こうした資金源へのアクセスは容易ではなく、多くの厳しい条件を満たす必要があるとのことだ。言うまでもなく、今後の融資パッケージのトレンドは、高級不動産ではなく、手頃な価格の住宅セグメントに重点を置くようになるだろう。一方で、人々の余剰資金は少なく、支出抑制の傾向により、現時点では別荘やタウンハウスの購入需要を喚起することは難しい。
「さらに、ハノイ郊外のヴィラやタウンハウスの価格は1戸あたり100億ドン近く、あるいはそれ以上と、現状では決して低い金額ではありません。したがって、価格がこの水準で推移すれば、流動性を生み出すことは非常に困難になるでしょう」とディン氏は述べた。
ディン氏によると、不動産市場全体は依然として多くの困難に直面しており、特に2023～2024年に満期を迎える不動産債の量が膨大であるという。短期・中期的には、高級不動産やリゾート観光分野で多くの困難が生じるだろう。
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