法律では、プロジェクトのライフサイクルに応じて販売および事業される別荘の種類に関する規制はありません。
具体的には、地方自治体及び企業向け不動産プロジェクトの実施における困難及び障害の除去に関する検討、促進、指導に関する首相直轄の作業部会（以下「作業部会」）は、ビントゥアン省人民委員会によるオーシャンバレー観光複合施設プロジェクトに関する報告書について、政府官邸から伝達書を受領したばかりです。このプロジェクトは、ビントゥアン省のデルタバレー社（デルタバレー社）がノーヴァ不動産投資グループ株式会社（ノヴァランド - 証券コード：NVL）傘下で、ファンティエット市ティエンタン村（ノヴァワールド・ファンティエット・プロジェクト）に所在しています。
ノヴァワールド・ファンティエットプロジェクトは多くの法的困難に直面している
このプロジェクトは、2008年7月にビントゥアン省人民委員会から投資証明書を交付されました。プロジェクトには詳細な計画があり、環境影響評価報告書は天然資源・環境省によって承認され、ビントゥアン省人民委員会は、786ヘクタールを超える商業・サービス用地と約200ヘクタールのゴルフ場用地（ スポーツおよび体育施設用地）を賃借し、年間の地代を8回に分けて支払いました。プロジェクトには約70件の土地使用権証明書が交付され、ビントゥアン省建設局も、プロジェクトに基づく工事に対して約30件の建設許可証を交付しました。
現在までに、ビントゥアン省のノバランドのプロジェクトでは、いくつかの建設工事が完了し、36ホールのゴルフコース、リゾートヴィラ、レストラン、カフェ、遊園地、ホテルなどの運営開始手続きを完了しています。同時に、2025年末までにプロジェクト全体を完成させるという予定スケジュールを満たすために、他の工事の建設も継続しています。
しかし、ノバワールド ファンティエット プロジェクトは問題に直面しました。投資証明書に何度も変更が加えられた後、2019 年 4 月にビントゥアン省人民委員会が以前の投資証明書に代わる投資政策決定を発行したのです。
この決定により、デルタバレー社は、ファンティエット市ティエンタンコミューンの986ヘクタールを超える土地に、別荘、販売用商業エリア、プロジェクトライフサイクルに従った事業（商業用地、サービス）、ホテル、公共事業、樹木、水面、プールなどを建設することを目的として、ノバワールドファンティエットプロジェクトを実施することが許可されます。
現行の法制度を検証した結果、プロジェクトのライフサイクルに応じて販売・事業用ヴィラのコンセプトや種類について具体的な規制が存在しないことが分かりました。したがって、ビントゥアン省人民委員会は、ノバワールド・ファンティエット・プロジェクトの投資方針を承認する際に、そのような目的や種類を規定することは、法的根拠を担保するものではないと判断しました。
注目すべきは、報告書によると、投資家は顧客と約3,000件の契約を結んでいるものの、ノバワールド・ファンティエット・プロジェクトは法的問題が解決されていないため、一時的に建設を中断せざるを得ない状況にあることだ。
この問題に関して、ビントゥアン省人民委員会は、2019年4月に出された投資政策決定を調整せず維持する計画について作業部会が検討し合意することを提案した。
土地に関する金銭的義務の決定は困難
土地のリースに関しては、プロジェクトは2011年から2021年に発行された決定に従ってビントゥアン省人民委員会によってリースされており、プロジェクトの土地税を計算するための土地価格は、2003年土地法と2013年土地法を適用し、市場価格に従って計算されます。
ノヴァワールド・ファンティエットは土地に対する財務上の義務を決定するのに苦労している
プロジェクト投資家は、省人民委員会の政策に基づく土地価格調整係数を乗じた土地価格表に基づき、3,850億ドンを超える土地賃料を仮払いしました。さらに、用地の整地費用として約1,940億ドンを仮払いしました。
しかし、ノバワールド・ファンティエット・プロジェクトの投資家の財務負担を正確かつ完全に計算することは、現在非常に困難です。その理由は、土地のリースの決定が長期間にわたって行われ、市場が大きく変動し、根拠を得るのが難しいこと、企業が土地を整地の進捗状況に応じてリースしているため、その多くが「米、豆、ヒョウ皮」という非常に細分化された形態であり、土地価格を決定する根拠となる地籍情報を特定するのが困難であること、承認された投資方針によると、ノバワールド・ファンティエット・プロジェクトの敷地面積は最大で約1,000ヘクタールですが、補償、支援、移住の進捗状況に応じて投資を段階的に区分しておらず、また、法律にも補償、支援、移住の進捗状況に応じた土地リースに関する規定が現在存在しないことなど、多くの複雑な要因があるためです。
ビントゥアン省人民委員会は、2021年8月に土地賃貸借の決定を一括して再処理することでこの問題を克服することを提案した。昨年4月、天然資源環境省は土地価格決定の問題を解決するための指示を出したが、土地評価の時期、土地価格決定方法、開発費、開発収益の決定などに関して依然としていくつかの困難が残っている。
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