サイトは満員です
ハノイからホーチミン市へ移住し、起業したばかりのミン・ニャット氏は、ここ数日、市内中心部でレストランを開店するのに適した場所を探し回っている。何日もかけて人脈や仲介業者を巡り、広告を出稿したが、良い場所はすべて貸し出されており、満足のいく場所は未だ見つかっていない。「今は特に良い立地の物件が本当に不足しています」とニャット氏は嘆く。昨年、市内中心部の数十億ドル規模の通りにはまだ賃貸物件の看板が溢れていた頃とは状況が大きく異なる。
ホーチミン市中心部のハムギ通り、レロイ通り、グエンフエ通り、グエンズー通り、ドンコイ通り、ハイバチュン通り、グエンティミンカイ通りなどを見てみると、以前は閉店した店舗がかなり多くありましたが、今ではほとんどが満員です。ホーチミン市で最も高級なグエンフエ通りやドンコイ通りといった通りには、現在閉店した店舗はごくわずかです。しかし、私たちの調査によると、これらの店舗はチュオン・ミ・ラン氏の所有で、差し押さえられているようです。残りの店舗は、活気があり、賑やかで、人でごった返している店舗です。
タウンハウスやショッピングセンターの貸しスペースはお客様でいっぱいです。
写真：ディン・ソン
賃貸スペースが埋まっている理由は、家主が、前年のように価格を据え置き、あるいは値上げするのではなく、値下げを受け入れたためです。バトドンサンのウェブサイトのデータによると、今年初め、商店やレストランの状況が長い間低迷していたため、賃貸需要が減少し、改善の兆しが見られなかったため、多くの家主が徐々に値下げを受け入れました。郊外の手頃な価格帯の物件の多くでは、新規契約の価格が10～15％引き下げられています。中心部では、賃貸価格は以前締結された契約よりも15～20％低くなっています。DKRAグループのデータによると、今年最初の2か月で、ビンタン1区、3区のタウンハウスの賃貸価格は20～25％下落しました。中心部から遠い7区、10区、ビンタン、トゥドゥック市などの地域でも、約20％価格が下落しました。
ホーチミン市中心部の賃貸物件を専門とする不動産ブローカー、ゴック・タン氏は、次のように分析しています。「2023年から2024年にかけては、空室物件がかなり多くありましたが、家主は依然として価格を下げませんでした。しかし、2025年に入ると、家主はテナントにとって「毎日閉めて空室のままにしておくのはお金の無駄」ではなく、「契約を成立させる」ために価格を下げる必要に迫られるでしょう。特に、中心街の路線沿いにある大型物件は、商業的なメリットは多いものの、賃料が非常に高く、入居者を選り好みする傾向があるため、デメリットとなっています。」
これらの物件の主な顧客は、大手飲食店、銀行、金融など、資金力のあるブランドであることが多い。賃料の値下げは、長らく空室だった物件の入居者確保に役立っている。「依然として厳しい経済状況、特に米中貿易戦争の状況下では、家主が賃料を下げることは双方にとって有益な解決策です。現在の市場ルールは変化し、以前のように家主に有利な状況ではありません。したがって、賃貸物件の需要は常に存在し、依然として高いため、賃料を適正な水準に調整することで、入居率は再び上昇するでしょう」とゴック・タン氏は説明した。
南部バトドンサンのディン・ミン・トゥアン所長も、小売業界が多くの課題に直面している状況において、家賃の値下げは適切だと断言した。家賃収入が家計の大きな部分を占める世帯にとって、低迷の長期化は双方にとって損失となるだけだ。今こそ、家主と借主が共に歩み寄り、困難を乗り越えるために支え合うべき時だ。家主が短期賃貸の合理的な値下げを受け入れることは、双方の損害を軽減するための一時的な解決策となるだろう。
テナントがいっぱいのショッピングセンター
賃貸タウンハウスは回復しているものの、 ショッピングセンターのスペースはほぼ満杯です。CBREベトナムのデータによると、ホーチミン市都心のショッピングセンターの稼働率は約93～99％で、空室はほとんどありません。そのため、中心部の賃料は年間10～11％上昇しています。CBREは、2024年だけで中心部の賃料が280米ドル/㎡ /月（700万ベトナムドン相当）と記録しており、2023年の同時期と比べて15.4％上昇しています。一方、中心部から外れたプロジェクトの小売スペースも年間4～5％上昇しており、平均賃料は53米ドル/㎡ /月（130万ベトナムドン相当）となっています。 2024年にホーチミン市中心部以外のエリアにオープンする4つの新しいショッピングモールプロジェクト、すなわちセントラルプレミアム、パークモール（8区）、ビンコムメガモールグランパーク（トゥドゥック市）、ビンコム3.2（10区）は、いずれもオープン時にほぼ100％の稼働率を達成した。
CBREベトナムの小売サービス責任者であるマイ・ヴォ氏は、ホーチミン市は2024年に過去7年間で最高の小売スペース純吸収量を記録し、賃貸床面積は132,000平方メートルに達し、市場全体の空室率はわずか7％だったと語った。これは、食品・飲料ブランドとファッション業界が賃貸ニーズを小売センターに移していることに起因している。さらに、ベトナム市場における中国ブランドによる中心部のスペースの賃貸需要も、空室賃貸スペースを迅速に埋め、中心部と非中心部の両方で賃料を上昇させるのに役立っている。例えば、ビンコム・ドンコイは、中国のファッションブランド、アーバン・リバイボをベトナムに初めて迎えた。サイゴンセンターでは、中国の玩具ブランド、ポップマートもこの場所に立ち寄った。
サヴィルズ・ベトナム調査部シニアマネージャーのカオ・ティ・トゥ・フオン氏も同様の見解を示し、次のように述べています。「ショッピングモールの『オールインワン』モデルは、飲食、ファッション、化粧品ブランドが顧客にアプローチする上で利便性をもたらします。タウンハウス内の店舗と比較して、ショッピングモールの成功の決め手は、テナントエリアを合理的に配置し、商品ライン間の調和を生み出す戦略です。」
専門家の分析によると、現在ホーチミン市の小売スペースは緩やかに拡大しており、特に中心部では新しいショッピングモールを開発できる土地がほとんど残っていない状況です。一方で、事業拡大の必要性とベトナムへの国際ブランドの参入増加により、ショッピングモールのスペースは顧客にとってますます魅力的になっています。
ベトナムの小売市場は地域最高にランクイン
市場データ分析会社ユーロモニター（英国）は、ベトナムの非食品小売売上高が2024年から2027年にかけて年率12.6%で成長すると予測しています。ベトナムの世帯当たり消費者支出指数も2024年から2028年にかけて38%増加し、東南アジアで最も高い水準に達すると見込まれています。多くのニッチブランドが2025年から2026年にかけて出店を目指しています。多くの中国ブランドが海外展開の機会を模索しており、ベトナムは店舗網拡大の有望な市場の一つです。これは、今後数年間、ベトナムの小売市場に多くのビジネスチャンスをもたらすと期待されます。
タンニエン.vn
出典: https://thanhnien.vn/cac-tuyen-duong-ti-usd-da-nhon-nhip-tro-lai-185250427212914011.htm
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