不動産市場が厳しく、住宅価格が依然として高いという矛盾をどう解決するか？

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最近、政府官邸は「生産と企業の信用拡大の困難を取り除き、成長を促進し、マクロ経済を安定させるための解決策」会議における首相の結論の通知を発表しました。

発表の中で首相は、建設省に対し、不動産市場の動向を注意深く監視し、市場の発展を促進するための適切かつ効果的な政策を速やかに助言し提案するよう指示した。

同時に、建設省は不動産企業に対し、セグメントの再編と製品価格の引き下げを指導する必要がある。真のニーズを持つ人々、社会住宅、労働者・低所得者向け住宅といったセグメントの再編には、適切かつタイムリーで効果的な解決策がある。

不動産市場の厳しいパラドックス、住宅価格は依然として急上昇

最近の不動産市場の現実を見て、ベトナム不動産協会副会長、ベトナム不動産ブローカー協会（VARS）会長のグエン・ヴァン・ディン氏は、グオイ・ドゥア・ティン氏との会話の中で、最近の不動産市場は多くの困難に直面しているにもかかわらず、不動産価格は依然として高値で「固定」されているのが現実だと述べた。

大都市のマンション市場は依然として上昇傾向を維持しており、価格水準は過去最高を記録し、大多数の人々の収入をはるかに上回っています。一方、土地物件、ヴィラ、ショップハウス、タウンハウス、タウンハウスの価格と流動性は低下しています。

不動産 - 不動産市場が厳しいにもかかわらず住宅価格が依然として高いという矛盾をどう解決するか? — グエン・ヴァン・ディン氏 - ベトナム不動産協会副会長、ベトナム不動産ブローカー協会 (VARS) 会長。

VARSのデータによると、不動産価格は過去10年間で数十倍に上昇しました。2021年だけでも、平均住宅価格は2桁の伸びを記録しました。低金利と記録的な高インフレも住宅価格の急騰の要因となっていますが、根本的な問題は供給の減少です。

それに伴い、住宅需要は継続的に増加し、供給に「圧力」がかかり、不動産価格は継続的に新たな水準を確立しています。

VARSの推計によると、ベトナムでは毎年、新たな都市世帯の出現、特に若い世代が大家族から離れ「別居」する必要に迫られることにより、約30万戸の住宅が不足することになるという。

ディン氏は「この深刻な住宅不足は間違いなく住宅価格をさらに押し上げるだろう」と予測した。

不動産 - 不動産市場が厳しいにもかかわらず住宅価格が依然として高いという矛盾をどう解決するか？(画像 2) — 不動産市場は多くの困難に直面しているにもかかわらず、不動産価格は依然として高値で「固定」されている。

国家金融通貨政策諮問委員会委員であり、ビジネス開発研究所所長でもあるレ・スアン・ギア博士は、上記の問題について自身の見解を述べ、ビジネス開発研究所の統計を引用し、過去20年間の不動産価格は金価格の4倍の速さで上昇したと述べた。これは、いかなる状況においても不動産が常に魅力的な投資チャネルであることを示すものだ。

さらにギア氏は、ベトナムの不動産市場の現状を見ると、ベトナムは短期的にも長期的にも需要が高い一方で、供給が不足している市場であることがわかると述べた。

「大量の供給を必要としているにもかかわらず、メカニズム、土地、そして資金の不足により供給が不足しているのは、手頃な価格の住宅と公営住宅です。過去5年間で、プロジェクトの認可と実施は急激に減少しており、特に過去2年間は新規プロジェクトがほとんど立ち上げられておらず、住宅用不動産の供給がますます不足しています」とギア氏は述べた。

不動産の格下げ：どこから始めるべきか？

VARSのグエン・ヴァン・ディン会長は2024年の予測で、特にアパート分野で不動産価格が引き続き上昇すると述べた。

同時に、ディン氏は「マンション価格が高騰しているのは、投資家が価格を高く維持しようとするからだけではなく、投入資材価格、人件費、金融アクセスコストの上昇により、投資・建設コストが上昇するからでもある。さらに、土地ファンドの組成コストが高すぎることに加え、投資、建設、プロジェクト開発の実施にあたっては、多くの『名もなき』コストが発生するため、投資家が価格を下げることが困難になっている」と説明した。

さらに、低金利と前期の記録的な高インフレも住宅価格の急騰の要因となったが、問題の根幹は依然として供給の減少にある。

しかし、ディン氏はまた、不動産は高度に地域化された商品であり、不動産価格は主に需要と供給のバランスに応じて、地域や市場によって異なる率で上昇すると指摘した。

したがって、グエン・ヴァン・ディン氏は、セグメントを再構築し、製品コストを削減するためには、国家管理機関から企業や銀行に至るまで、「共同の努力」、視点の統一、実施方法、および多くの主題と構成要素の調整が必要であると述べた。

特に、政府は投資と建設に関する行政手続きを検討・短縮し、企業を支援するために土地使用料や用地取得費の算定計画を策定する必要がある。また、国立銀行は、手頃な価格の住宅を開発する投資家や住宅購入者向けに優遇金利の追加の信用プログラムを用意している。

投資家側では、企業は投資プロジェクトのポートフォリオを積極的に見直し、負債を積極的に再編してキャッシュフローを計画し、利益の期待値を引き下げ、損失を出しても販売を受け入れ、前年度の利益を使って事業を維持し、製品を市場に投入する際に吸収力を確保するために積極的に手頃な価格帯に向ける必要があるとディン氏は述べた。