高級マンションが市場を席巻していますが、人々はどこで住宅を探すのでしょうか?

（ダン・トリ） - ホーチミン市のマンション価格は毎年着実に上昇しており、高水準を維持している。専門家は、インフラ投資を通じて人口を分散させ、ホーチミン市の都市圏を拡大するための解決策を検討することを提言している。

トラン・ヴァン・チエン氏とその妻（ホーチミン市トゥドゥック市在住）は、もう1年近く、30億ドンの価格帯で新しくオープンしたアパートの購入を辛抱強く探してきたが、ほとんどどうしようもなかった。

チエン氏が住むエリアは、昨年ホーチミン市の新築マンション供給において「明るい兆し」となり、アンフー交差点、ド・スアン・ホップ通り、リエン・フオン通り、グエン・シエン通り周辺で数多くのプロジェクトが売りに出されていた。

しかし、発表されている物件のほとんどは1平方メートルあたり1億ドン以上で、購入には1戸あたり60億～70億ドンを費やす必要があり、これはチエン氏の家族の経済力の2倍に相当します。「妻と私は丸1年辛抱強く家を探しましたが、期待は裏切られました。何晩も眠れない夜を過ごし、家のことを考えていました」と彼は言います。

ホーチミン市建設局のデータによると、過去11ヶ月間で、市内で資本を動員して製品を市場に投入できる商業住宅プロジェクトはわずか4件（1,600戸以上）で、いずれも高級住宅だった。この数字は過去5年間で最低水準となっている。

これら1,600戸以上の住宅の総資本動員額は15兆1,420億ドンで、平均住宅価格は1戸あたり最大93億9,000万ドンとなっている。

ホーチミン市における資本動員および事業譲渡プロジェクトの数、2020年～2024年11ヶ月間（出典：HoREA）。

ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、初めてホーチミン市の不動産市場全体が高級住宅で占められ、中価格帯の住宅の供給がなくなり、商業プロジェクトで手頃な価格の住宅が新たに入手できるようになったと語った。

市場における住宅製品構造は「歪んで」おり、都市部の中低所得層の人々の真の住宅ニーズを満たしていない。市場は持続不可能、不安全、不健全な発展を遂げている。

同協会によると、新規供給物件の平均価格は1戸あたり93億9000万ドンである。これはあくまで仮の価格であり、投資家は投資プロジェクトの設立時に建設局に住宅価格を登録しているため、実際の販売価格はこれより高くなることは間違いない。

同協会は、近年の住宅価格の継続的な上昇は、商業用住宅プロジェクトの供給が限られており、それが継続的な商品不足につながっているためだと分析している。需要と供給の法則によれば、2015年から2023年にかけてマンション価格は約15～20%上昇すると予想されており、 建設省によると、2024年の土地価格改定に伴い、2025年には住宅価格が15～20%上昇する可能性がある。

ホーチミン市のアパート価格は年間8～10％上昇すると予想されている（写真：Trinh Nguyen）。

CBREベトナムのシニアディレクター、ドゥオン・トゥイ・ドゥン氏は最近のイベントで、ホーチミン市の住宅供給は2025年も引き続き不足し、わずか8,000～9,000戸程度にとどまると述べました。この状況は2026年まで続き、その時点では市内で販売される新築住宅は約11,000戸にとどまる見込みです。

供給不足に加え、ホーチミン市で販売される物件の80%は、6,000万VND/㎡以上の高級住宅セグメントに集中しています。市場には手頃な価格帯の住宅（2,500万VND/㎡以下）はほとんどなく、中価格帯のプロジェクト（4,000万VND/㎡以下）さえ存在しません。この状況により、ホーチミン市のマンション価格は年間平均8～10%の上昇を続けると予想されます。

不動産価格の引き下げに向けて、上記ユニットの専門家は人口分散と市街地の拡大を推奨しています。ホーチミン市では、投資家にとって中心部のマンション価格は1平方メートルあたり1億5,000万～2億ドンと高くなっていますが、郊外は4,000万～5,000万ドンと低水準です。そのため、人々がより遠くまで移動できるようになれば価格は下がるでしょうが、それは今後5～10年の話です。

ダン・トリ記者に対し、ドゥン氏は、人々が住宅購入のために遠くまで出かける場合、交通の利便性がより高くなることが必須条件だと説明した。さらに、既存の土地がある中心部の住宅価格を下げるという問題ではなく、中心部から外れた新しい地域における土地資金の増加の必要性を指摘すべきだ。

今年、 ハノイのマンション供給はホーチミン市を圧倒し、約3万戸に達しました。そのうち70～80%は中心部（ジャーラム、ロンビエン、ドンアン、タイモー）以外の地域に位置しています。インフラの接続状況が良好で、郊外から中心部まで1時間以内で移動できるため、物件の需要は好調です。

一方、ホーチミン市はそうすることができず、クチなどの郊外の多くの大都市圏は、インフラ整備の不足により10年間開発が滞っています。CBREベトナムの専門家は、ホーチミン市の住宅価格を低下させ、人々が手頃な価格で住宅を所有できるようにするには、交通網の整備が重要な要因であると考えています。

経済専門家のディン・テ・ヒエン氏もこの見解を共有し、住宅を所有したい人はドンナイ省、ビンズオン省、バリア・ブンタウ省などホーチミン市の大都市圏に隣接する地域を探す必要があると述べた。

出典: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/can-ho-cao-cap-ap-dao-thi-truong-nguoi-dan-tim-nha-o-dau-20241219083022723.htm