売る、誰も買わない
最近、ホーチミン市4区のミレニアムマンションに住む女性が、2018年末に購入して入居したものの、まだピンクブックを受け取っていないため、マンションの売却を希望していました。さらに、このプロジェクトが公有地関連のスキャンダルに巻き込まれていること、警察の捜査を受けていること、そして投資家の「不安定さ」に関する報道が最近多くなっており、彼女はさらに売却価格を高く設定したいと考えています。さらに、上記の理由に加え、市場が凍結していることから、彼女は「大幅な値引き」を受け入れざるを得ませんでしたが、それでも買い手は見つかっていません。
多くのアパートはピンクブックがないため、価格を下げざるを得ない状況にある。
これは、ピンクブックを取得せずにアパートを購入する顧客によくある状況です。2019年初頭、コン・クアン氏はオーチャードパークビューアパート（ホーチミン市フーニャン区）の88㎡のアパートを約60億ドンで購入しました。クアン氏はアパート価格の95％を支払いましたが、現在まで手付金契約のままで、ピンクブックを取得していません。クアン氏はこのアパートを65億ドンから61億ドンで何度も売りに出していますが、まだ誰も買っていません。それだけでなく、アパートの賃貸価格も入居者を見つけるために月額2,500万ドンから2,000万ドンに下がっています。
「このマンションは2018年に顧客に引き渡されました。しかし、公有地問題のため、政府による検査と点検が行われ、現在まで購入者にはピンクブックが交付されていません。ここに住むために購入すれば、誰にも家を奪われる心配はありません。しかし、ピンクブックがないことは多くの不便と不安を引き起こし、購入者の権利にも影響を与えています。まず、売却したい場合、「ピンクブックがない」「プロジェクトが調査中」という理由で、購入者はマンションを悲惨な価格で売却せざるを得ません。それだけでなく、同じエリアのピンクブックがあるマンションと比べて価格が大幅に下落しているにもかかわらず、売却は非常に困難です。さらに、特にこの困難な時期には、これらのマンションは銀行から事業資金を借りるための抵当権を設定することができません。これまでに3回売却広告を出し、2回値下げしましたが、買い手は見つかっていません」とクアン氏は語った。
ここのアパート所有者の大半も、まだピンクブックを手にしておらず、投資家が多くの危険な噂に巻き込まれているとき、クアン氏のように不安を抱えながら暮らしている。
2016年、ファム・フン氏とその妻（ホーチミン市ビンタン区在住）は、マイチトー通り（トゥドゥック市）のマンションプロジェクトの2ベッドルームのアパートを約40億ドンで購入しました。彼らはアパート価格の95％を支払い、長い間家を受け取っていたにもかかわらず、投資家は依然として住民にピンクブックの手続きについて通知していませんでした。最近、このプロジェクトは公有地に関する多くの違反があり、当局の調査を受けていたため、住民へのピンクブックの発行はさらに先延ばしになっていました。ファム・フン氏、住民、そしてマンションの投資家は当局に助けを求めて嘆願書を送りましたが、効果はありませんでした。
土地台帳をまず住民に発行し、投資家との取引は後回しにする
天然資源環境局によると、同局は書類処理の過程で、市内の多数の住宅開発プロジェクトに関連して、検査官、監査官、警察など、関係する政府機関から多数の文書を受け取った。内容は、検査・調査業務に必要な書類の提出を求めるものであった。さらに、土地の割り当て、譲渡、プロジェクト実施のための資本拠出、土地利用目的の変更、企業の株式化に伴う土地利用計画の見直し、財務義務の再決定といった手続きの見直しのため、土地に関する行政手続きの決済を一時停止するよう求める決定もあった。
現在、ホーチミン市では、国から割り当てまたは賃借された土地を原産地とし、建設投資を完了した土地を用途変更した不動産プロジェクトが数多く存在します。多くのプロジェクトでは、住宅の販売、建築検収、使用開始、そして住民の入居・定住まで完了していますが、土地価格が承認されておらず、土地使用料の算定ができません。そのため、これらのプロジェクトで住宅を購入した住民はピンクブック（土地使用料、税金、手数料）を交付されず、企業は銀行ローンの利息支払いの負担が増大しています。また、証明書の交付を受けられない住民からの苦情や訴訟も発生しています。
顧客は正直です
ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長は、顧客は正直な人々であると信じているため、天然資源環境局の提案に同意しました。多くの場所で、顧客はアパートの価格の最大95％を支払っています。したがって、投資、建設、事業、資産の抵当に違反しているプロジェクトであっても、顧客が購入するアパートが依然として計画と設計に準拠している場合、投資家の違反は分離して法律の規定に従って処理され、住宅購入者にピンクブックが発行される必要があります。なぜなら、実際には、前述のように、ピンクブックなしで住宅を購入した人はさまざまな点で損失を被っているからです。それは大きな資産であり、多くの人々にとって生涯の貯蓄ですが、所有権証明書が手元にないと不安の中で生活し、安心して定住できず、キャリアを築くことができません。
レ・ホアン・チャウ氏はさらに分析し、「財務上の義務を履行し、追加の土地使用料（もしあれば）を支払う必要があるプロジェクトについては、これはプロジェクト投資家と政府機関の関係であり、住宅購入者の責任と義務とは関係ありません。これらを分離して個別に処理し、住宅購入者へのピンクブックの発行を優先することが推奨されます」と述べました。
そのため、ホーチミン市天然資源環境局は、上記プロジェクトにおける住宅購入者へのピンクブック発行について意見を求める文書を発行しました。プロジェクトが裁判所による審理中、捜査機関からの封鎖文書、または執行機関からの一時停止決定により一時停止されている場合は、同局に通知する必要があります。同局はピンクブックの発行を一時停止し、残りの案件を処理する予定です。
ホーチミン市天然資源環境局の提案を支持し、ホーチミン市弁護士会のトラン・マイン・クオン弁護士は、違反マンションをグループ分けして処理するための追加的な解決策を提案した。1つ目は、投資家による資金調達や違法販売のケースで、重点的に処理し、必要に応じて捜査機関に移管して法的規制に従った処理が行われる。3者（投資家、銀行、住宅購入者）間の紛争に関連するグループで、投資家が銀行にプロジェクトを抵当に入れている場合、住宅購入者は訴訟を起こして正当な権利を守ることができる。許可に従わない建設、技術インフラの不完全さなど、建設における違反のグループ…マンションが技術的および法的条件をすべて満たしている場合、市は住宅購入者にピンクブックを発行する必要があり、プロジェクトの処理が完了するまで待たずにすぐに購入者に発行する必要がある。
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