ピンクブックのないアパートは値下げを余儀なくされている

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売る、誰も買わない

最近、ミレニアムアパート（ホーチミン市4区）に住む住民が、2018年末に家を購入して入居したものの、ピンクブックをまだ受け取っていないため、アパートを売却したいと考えていました。さらに、最近、このプロジェクトが公有地関連のスキャンダルに巻き込まれている、警察の捜査を受けている、投資家から「不安定」であるという情報が多く出ているため、彼女はさらに売り込みたいと考えている。上記の理由と市場の冷え込みにより、彼女は「大幅な値引き」を受け入れざるを得ませんでしたが、それでも買い手はいませんでした。

Căn hộ chưa có sổ hồng bị ép giá - Ảnh 1. — 多くのアパートはピンクブックがないため、価格を下げざるを得ない状況にある。

これが、今日ピンクブックを取得せずにアパートを購入する顧客の一般的な状況です。 2019年初頭、コン・クアン氏はオーチャードパークビューマンション（ホーチミン市フーニャン区）の88㎡のアパートを約60億ドンで購入した。クアンさんはマンション価格の95％を支払ったが、現在まではまだ手付金契約のままで、ピンクブックは発行されていない。クアン氏は上記のマンションを65億ドンから61億ドンまで値下げして売りに出す広告を繰り返しているが、まだ誰も買っていない。それだけでなく、入居者を見つけるためにアパートの賃貸価格も月額2,500万VNDから2,000万VNDに値下がりしました。

「このマンションは2018年に顧客に引き渡されました。しかし、公有地問題のため、政府による検査と点検が行われ、現在まで購入者にはピンクブックが交付されていません。ここに住むために購入すれば、誰にも家を奪われる心配はありません。しかし、ピンクブックがないことは多くの不便と不安を引き起こし、購入者の権利にも影響を与えています。まず、売却したい場合、「ピンクブックがない」「プロジェクトが調査中」という理由で、購入者はマンションを悲惨な価格で売却せざるを得ません。それだけでなく、同じエリアのピンクブックがあるマンションと比べて価格が大幅に下落しているにもかかわらず、売却は非常に困難です。さらに、特にこの困難な時期には、これらのマンションは銀行から事業資金を借りるための抵当権を設定することができません。これまでに3回売却広告を出し、2回値下げしましたが、買い手は見つかっていません」とクアン氏は語った。

ここのアパート所有者の大半も、まだピンクブックを手にしておらず、投資家が多くの危険な噂に巻き込まれているとき、クアン氏のように不安を抱えながら暮らしている。

2016年、ファム・フン氏とその妻（ホーチミン市ビンタイン区在住）は、マイチトー通り（トゥドゥック市）のマンションプロジェクトの2ベッドルームのアパートを約40億ドンで購入しました。アパート価格の95％が支払われ、家を受け取ってから長い時間が経っているにもかかわらず、投資家はまだピンクブックの手続きについて住民に通知していません。最近、このプロジェクトでは公有地に関連する違反が多数発生し、当局の調査を受けているため、住民にピンクブックを交付するのはさらに遠いことになっている。ファム・フン氏、住民、そしてマンション投資家は当局に嘆願書を送ったが、効果はなかった。

土地台帳をまず住民に発行し、投資家との取引は後回しにする

天然資源環境省によると、同省は書類処理の過程で、市内の多数の住宅開発プロジェクトに関連し、検査官、監査官、警察など管轄の政府機関から、検査や調査作業に役立つ文書の提供を求める内容の文書を多数受け取ったという。さらに、土地の割り当て、譲渡、プロジェクト実施のための資本拠出、土地利用目的の変更、企業の株式化時の土地利用計画の見直し、財務義務の再定義などのプロセスの見直しにより、土地に関する行政手続きの決済を一時停止することを提案する決定もあります。

現在ホーチミン市では、国から割り当てられた土地や賃借された土地を用途変更し、建設投資を完了した不動産プロジェクトが数多く存在します。多くのプロジェクトでは、住宅が販売され、建設が完了して使用が開始され、人々が引っ越して定住しているにもかかわらず、土地使用料を算出するための土地価格が承認されていません。その結果、これらのプロジェクトで住宅を購入する人々にはピンクブックが発行されず、政府は土地使用料、税金、手数料を徴収できず、企業は銀行ローンの利息をさらに支払わなければならなくなり、証明書が発行されないことによる人々の苦情や訴訟も言うまでもありません。

顧客は正直です

ホーチミン市不動産協会会長レ・ホアン・チャウ氏は、顧客は誠実な人々であると信じていたため、天然資源環境局の提案に同意した。多くの場所では、顧客はアパートの価格の最大 95% を支払っています。したがって、投資、建設、事業、資産抵当に違反しているプロジェクトであっても、顧客が購入するマンションが依然として計画と設計に従っている場合、投資家の違反は分離され、法律に従って処理され、住宅購入者にピンクブックが発行されます。上記の現実により、ピンクブックを取得せずに住宅を購入した人は多くの損失を被ります。不動産は多くの人が一生かけて築いた大きな資産ですが、所有権証明書がなければ安心して定住したり仕事に就いたりすることができないため、不安な生活を送っています。

レ・ホアン・チャウ氏はさらに次のように分析している。「財政的義務を履行し、追加の土地使用料（ある場合）を支払わなければならないプロジェクトの場合、これはプロジェクト投資家と政府機関との関係であり、住宅購入者の責任と義務とは関係ありません。」別々に分け、処理し、まずは住宅購入者へのピンクブックの発行を優先することをお勧めします。

そこでホーチミン市天然資源環境局は、上記プロジェクトにおける住宅購入者へのピンクブックの付与について意見を求める文書を発行した。プロジェクトが裁判所の審理中であるために一時的に停止されている場合、捜査機関から封鎖文書がある場合、または執行機関から一時停止の決定がある場合には、当省に通知する必要があります。同省はピンクブックの発行を一時停止し、残りの事件を処理する予定だ。

ホーチミン市天然資源環境局の提案を支持し、ホーチミン市弁護士会のトラン・マン・クオン弁護士は、違反しているアパートのグループを分けて処理するという追加の解決策を提案した。まず、投資家による資金動員や違法売却事案については重点的に処理し、必要に応じて捜査機関に移送して法の規定に従って処理します。このグループには、3 つの当事者 (投資家、銀行、住宅購入者) 間の紛争が含まれます。投資家が銀行にプロジェクトを抵当に入れた場合、住宅購入者は正当な権利を守るために訴訟を起こすことができます。建設における一連の違反、例えば、許可に従っていない建設、不完全な技術インフラなど。市は、アパートがすべての技術的および法的条件を満たしている場合、住宅購入者にピンクブックを発行する必要があり、プロジェクトが完了するまで待ってからすぐに購入者に発行すべきではありません。

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