3つの新しい法律により市場の「ボトルネック」が解消され、 ハノイ市はタインハーA、B、ミーフン都市圏の継続的な実施を許可することに原則的に同意し、銀行支援プロジェクトを公表しない投資家には最高10億ドンの罰金が科せられる可能性がある…などが最新の不動産ニュースです。
 |
| ベトナムの不動産市場が真に安定し、再び発展するためには、「ギャップを解消する」ことが必要であり、特に「需要と供給のギャップを解消する」こと、つまり、現在行き詰まっている需要と供給を一致させることが不可欠です。（写真：ハイアン） |
3つの新しい法律が市場の「ボトルネック」を解消する
今後、土地法2024、住宅法2023、不動産事業法2023が、以前の決定より5か月早い2024年8月1日から正式に施行されると、不動産市場はさらに促進され、発展し、多くの「ボトルネック」も除去されると専門家は述べています。
国会で承認され、2024年8月1日に正式発効する不動産関連法の影響について、首相経済諮問グループのメンバーであるトラン・ディン・ティエン准教授は、新法は確実にプラスの効果をもたらし、市場の回復と発展の促進に貢献すると述べた。これらの法律は、市場が困難と問題に直面している状況下で起草されたため、これらの困難と問題を徹底的に解決することが目標となっている。
BIDVのチーフエコノミストであり、BIDV研修・研究機関所長でもあるカン・ヴァン・リュック博士も同様の見解を示し、3つの法律の正式発効日を規制より5か月早めることは不動産市場にプラスの影響を与えると述べた。これにより、土地評価、用地取得、住民移転、そして社会住宅プロジェクトの実施に関連する問題が迅速に解決され、ひいては市場の発展促進に貢献するだろう。
経済的な観点から、ブランド戦略・競争研究所所長のヴォ・トリ・タン博士は、これらの法律が早期に施行されれば、国内GDPの12～14%を占めるため、経済成長を促進すると考えています。不動産市場の困難を解決することは、経済回復プロセス全体にとって重要です。
「3つの法律がすべて正式に施行されれば、新たな法的回廊が生まれ、既存の問題の70～80%が法的問題に起因する市場の『ボトルネック』の大部分が解消されます。同時に、不動産市場が安全で健全かつ持続可能な方向に発展するための基盤が構築されます。しかしながら、施行プロセスの有効性を確保するためには、市場の動向を綿密に把握し、質の高い内容を確保した上で、政令の成立を加速させる必要があります」と、ヴォー・トリ・タン博士は強調しました。
トラン・ディン・ティエン准教授によると、ベトナムの不動産市場が真に安定し、再び発展するためには、「橋を架け、供給を解放する」ことが非常に重要であり、現在行き詰まっている不動産の需要と供給が一致し、市場の「色を変える」ことが不可欠です。その中でも、真に緊急に取り組むべきことがいくつか存在します。
第一に、市場の回復を阻害しないよう、制度上の問題を迅速かつ断固として解決する必要があります。第二に、不動産事業者と顧客・投資家の双方が、真に有利な金利で有利な資金源にアクセスできるよう、資源を動員し、機会を創出・促進するための措置を講じる必要があります。これにより、新たな成長・発展の原動力が創出されます。
第三に、最低賃金を引き上げる解決策を検討し、人々が収入を増やす機会を確保することで需要を拡大します。第四に、工業、商業、観光、リゾート不動産セグメントの維持・促進のため、投資流入を誘致するための解決策を継続的に実施します。
最も重要なのは、解決策は同時に実施する必要があり、市場の回復の勢いを失わないように、解決可能なボトルネックは直ちに解消する必要があることです。不動産市場への資本流入を遮断することが重要なステップです。
カン・ヴァン・リュック博士によると、これらの規制が速やかに施行されるためには、法律に関する詳細なガイダンス文書を早急に発行する必要があるとのことです。そうして初めて、新法の施行日を前倒しすることが意味を持ち、不動産事業への財務的圧力を軽減するために社債市場を回復するための解決策を早急に策定し、事務局の指示に従って社会住宅を開発するための解決策を早急に策定し、土地評価やその他の関連活動のための十分な基盤を確保するための情報データベースの構築を早急に開始することになります。
この問題に関して、ヴォー・トリ・タン博士はまた、合理化されたプロセスと手順を備えた法制度を完成させ、市場参加者がアクセスしやすい条件を作りつつも、それが市場活動を管理・監視するためのツールであることを保証する必要性についても述べた。
財政・金融支援政策に関しては、期待されたほどの効果は得られていません。特に、社会経済復興プログラムへの支援は、不動産プロジェクトの投資家や不動産市場における二次投資家を含む企業セクターに公平に配分される必要があります。
企業は人々のニーズを満たすため、手頃な価格の不動産の再編と開発に努める必要があります。社会住宅分野では、重要な国家インフラの方向性を見据えた新たな視点が必要です。
ハノイ：タンハーA、B都市圏およびミーフン都市圏の継続的な実施を許可することに原則的に同意
ハノイ市人民委員会は、投資家が計画調整手続きを完了し、タンハー都市圏の建設命令違反の処理を完了し、規則に従ってプロジェクトの投資方針を調整することを検討するための基礎とするため、シエンコ5不動産開発株式会社がタンハーA、タンハーB、ミーフン都市圏投資プロジェクトの実施を継続することを許可することに原則的に同意しました。
7月17日、ハノイ人民委員会は、BTフォームによるハタイ省南軸道路建設投資プロジェクトのカウンターパートプロジェクトへの投資プロジェクトの実施について、計画投資局、建設局、計画建築局、天然資源局、環境局、ハドン区およびタンオアイ区の人民委員会、交通建設コーポレーション5-JSC、およびシエンコ5不動産開発株式会社に文書を送付しました。
この文書では、ハノイ市人民委員会は、シエンコ5不動産開発株式会社に対し、規則に従って上記の市街地の詳細計画の調整の準備、評価の申請、承認について計画建築局に連絡して指導を受けるよう要請した。
同時に、ハノイ市人民委員会は、2024年5月3日付市人民委員会党委員会通知第190-TB/BCSĐ号、2023年6月13日付市人民委員会通知第279/TB-VP号、2023年10月31日付市人民委員会通知第502/TB-VP号の指示に従い、建設局に対し、タンハーA市街地とタンハーB市街地における都市建設秩序違反を早急に審査し、市街地における事項や工事の実施について助言し、法規制の遵守を確保するよう要請した。
さらに、計画投資局、建設局、計画建築局、天然資源局、環境局、および市の関連部局と支局は、Cienco 5 不動産開発株式会社が規則に従って次のステップを実行するよう指導することが求められています。
銀行が支援するプロジェクトを開示しない投資家は10億ドンの罰金を科される可能性がある
建設省は、抵当不動産プロジェクトに関する情報を公開しない投資家に対し、8億～10億ドンの罰金を科すことを提案した。
上記の罰金水準は、建設違反に対する行政罰を規定する政令案の中で建設省により審議されている。
具体的には、法令案によれば、建設省は4つの行為に対して8億〜10億ドンの罰金を科すことを提案した。
まず、投資家は住宅の住宅ローン、建築工事、建築中の床面積、土地使用権、事業化している不動産プロジェクトに関する情報を開示していません。
第二に、すべての条件を満たさずに不動産を事業に参入させること。
第三に、条件を満たさないプロジェクトの不動産事業契約の譲渡。
第四に、条件を完全に満たさないプロジェクトの全部または一部を譲渡すること。この行為に対し、投資家は違反したプロジェクトの3ヶ月から6ヶ月間の停止処分を受ける。
罰金に加え、違反したプロジェクトについては、投資家は不動産事業を3～6か月間停止するという追加の罰則も受けなければならない。
十分な条件なしに住宅開発のための資金調達文書に署名し、資金調達を実施する行為に対して、企業は6億～8億ドンの罰金を科せられる可能性があります。現行の政令第16号には、このレベルの罰金枠は設けられていません。
実際、近年、多くの不動産プロジェクトが投資家によって抵当に入れられ、住宅購入者の権利が損なわれています。土地使用権、住宅所有権、その他の土地に付随する資産に関する証明書（ピンクブック）が発行されないため、人々は苦境に立たされています。
ホーチミン市では、天然資源環境局（TN-MT）の統計によると、2023年時点で、投資家が銀行に抵当権を設定している住宅プロジェクトが60件ある。このうち41件は2016年から2023年にかけて抵当権が設定されたもので、多くのプロジェクトは2008年から2011年にかけて抵当権が設定されたため、住宅購入者はピンクブック（優遇措置付き住宅）を取得できない。
プロジェクト投資家が利用する住宅ローンプロジェクトには、土地使用権（土地）の住宅ローン、土地使用権および土地に付随する将来資産の住宅ローン（土地および家屋）、土地に付随する将来資産の住宅ローン（土地上の家屋）の 3 種類があります。
規則によれば、住宅購入者向けのピンクブックを申請する前に、投資家は抵当権を解除し、土地使用権証明書の原本を天然資源環境局に提出して、土地使用形態の調整および共同使用形態への変更を行わなければならない。
しかし、実際には、住宅ローンの解約を行わない投資家がおり、その結果、プロジェクトのピンクブックが長期間「停止」状態となっているケースがあります。例えば、ハノイ市タイホー区スアンラ区の土地使用権オークション対象区域HH2区画における、商業サービスとホテルを併設した高層住宅プロジェクト（マンションプロジェクト「D'.ElDorado 2」の商号）がその一例です。
ハノイ市人民委員会は、2023年末に住民からの意見に対する回答文書の中で、投資家が2020年12月にプロジェクト住宅購入者に証明書を発行するための法的文書の評価に関する書類を提出したと述べた。しかし、現在、プロジェクトは銀行に抵当権が設定されている。
そのため、2022年6月、ハノイ土地登記事務所は、当該プロジェクトが規定通りに抵当権から解除されていないため、決済不適格として書類を返却する通知を発行した。
昨年半ば、土地登記所は建物管理委員会と投資家との会議を開催し、上記の内容について協議し合意しました。
 |
| ダナン市の夜。 (出典: ベトナムネット) |
ダナンはハン川の下にトンネルを建設する計画だ
ダナン市人民委員会は、ダナン市人民評議会決議第25号に基づく主要プロジェクトの実施状況について報告した。報告内容は、鉄道駅の移転、ハン川を横断するトンネルプロジェクトへの投資計画とロードマップ、ダナン空港を通るトンネルルートなどである。
特に、漢江横断プロジェクト（漢江トンネル）建設への投資準備は、2031年から2045年までの投資フェーズで首相の決定1287号により承認された、2050年までのビジョンを伴う2021年から2030年の都市計画に含まれています。
このプロジェクトは、ハイチャウ地区のドンダー – トランフー通りエリアとソントラ地区のヴァンドン – トランフンダオ通りを結びます。
報道によると、ダナン市はダナン運輸局に対し、投資準備作業を行うために2024年に資本配分を提案するよう指示したという。運輸局は、選択肢を調査し、一貫性を確保するために関連するゾーニング計画を見直し、更新するために、この分野の専門家と積極的に協力してきた。
これを基に、運輸省は、プロジェクトの事前実行可能性調査報告書を作成するための設計コンサルタントの選定に役立つ調査計画を策定します。
現在、運輸省は関係部署と連携し、投資準備業務の予算審査と承認手続きを進めています。投資準備資金の配分日から3ヶ月以内に、プロジェクトのプレフィージビリティスタディ報告書を作成するためのコンサルタントの選定が完了する予定です。
ダナン市人民委員会によると、次の実施計画は、投資準備資金配分日から3か月後（2024年9月予定）にプレフィージビリティスタディ報告書のためのコンサルタント選定を完了することであり、12月にプロジェクトのプレフィージビリティスタディ報告書を完成させて所轄官庁に提出し、評価を受け、2025年8月にフィージビリティスタディ報告書を完成させる予定である。
ダナン市人民委員会は、次のステップを実行するための基礎として、2021～2025年中期資本計画と2024年資本計画において、ハン川横断プロジェクトへの投資に備えるための資本を割り当てる方針にダナン市人民評議会が同意することを提案した。
コメント (0)