税金で不動産投機を阻止

不動産譲渡税が低いことが、投機や価格インフレが依然として起こる理由の一つです。

先週末、各省庁、各協会、銀行、企業による不動産市場情勢に関する政府常任委員会の会合において、ファム・ミン・チン首相は、仮想価格の設定、投機、不正操作、不当利得、市場操作といった行為への対処について厳しい指示を出した。特に、首相は財務省に対し、未利用地や未利用住宅への固定資産税、土地価格と売却価格の差額に関する政策を早急に検討・公布し、不透明な取引に対処するためのメカニズムを構築するよう要請した。

非常に緊急

不動産価格の投機や操作に対抗するための解決策について見解を述べたベトティンタン不動産会社の取締役、ドアン・クオック・デュエット氏は、持続可能な効果を達成するためには多くの要素を組み合わせる必要があると強調した。最も重要なのは、堅固で明確な法制度を構築し、購入者が取引を希望する不動産商品に関する正確な情報を把握できるようにすることだとデュエット氏は述べた。さらに、当局による需給規制を強化する必要がある。なぜなら、現実には多くの投資家が依然として、実際の市場需要ではなく利用可能な資本構成に基づいて売却しており、需給の不均衡につながり、投機の抜け穴を生み出しているからだ。「政府、省庁、各セクターは、不動産取引におけるテクノロジーの活用を促進し、市場活動を綿密に監視し、詐欺師による仮想販売を防止する必要がある。特に、省庁とセクター間の緊密な連携は、虚偽の情報の拡散を抑制し、市場における価格高騰や価格操作を最小限に抑えるための重要な要素である」とデュエット氏は提案した。

不動産市場の混乱と制御不能を防ぐための厳格な対応を求める首相の指示に、専門家や企業のほとんどが賛同している。写真：トラン・グエン

ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長も同様の見解を示し、首相の抜本的な方針は、今後の開発において不動産事業が優先されることを示していると評価した。チャウ会長は、投機、価格操作、そして価格高騰との闘いが喫緊の課題であり、透明で健全な市場の構築を目指していると強調した。

チャウ氏は、価格操作のリスクがある主体を明確に特定する必要があると指摘する。彼は土地競売における「価格操作」を例に挙げた。これは、ある地域で広大な土地を所有する者が、他の所有地の利益のために競売価格を意図的に吊り上げる行為である。「彼らは数億ドンの保証金を投じて、土地の価格を数百億ドンまで引き上げることができるのです」とチャウ氏は説明した。また、協会が不動産競売法にこうした行為に対する厳しい罰則規定を追加するよう提案したが、受け入れられなかったことを強調した。そのため、チャウ氏は将来、行政違反処理法に保証金の没収や一定期間の競売参加禁止といった罰則が盛り込まれ、十分な抑止力となることを期待している。

チャウ氏が提案した重要な解決策の一つは、国営不動産取引フロアの構築である。これは、個々のマンションの取引を主に扱う現在の民間取引フロアとは全く異なる、出所と法的地位が明確な商品を集中させる場となる。チャウ氏はまた、投機的な利益追求を防ぐため、オークションや入札活動における保証金率を引き上げる必要があると指摘したが、実際に住宅を購入する人々に支障をきたさないよう慎重に検討する必要があると述べた。

税務ツールを最大限に活用する

HoREA会長は、政府、省庁、各セクターが税制を含む多くの解決策を具体的に示す必要があると提言しました。会長は、米国の不動産税モデルを例に挙げました。このモデルでは、資産価値に対して毎年1.21%の税率を課し、不動産の利用サイクルを規制・再生するのに役立っています。ベトナムでは、財務省が、売却価格と購入価格から合理的な経費を差し引いた差額に対して20%の不動産譲渡税を課すことを提案しています。これは重要な政策であり、国民への信頼を築き、公平性を確保するために、透明で明確なデータベースが必要です。

しかし、チャウ氏は、多くの住宅に対する税の適用は明確に区別する必要があり、面積、立地、価値が異なる資産の種類に同じ税率を適用することはできないと指摘した。例えば、地方にある小規模なレベル4住宅は、ホーチミン市の別荘のように課税対象とならない。また、デジタル技術インフラ、電子個人識別コード、そして不動産に関する国家データベースの構築を整備し、効果的で透明性の高い税務管理と徴収の基盤を構築する必要性を強調した。同時に、HoREA会長は、人々が正直に、かつ法律に従って申告するよう、広報活動も重視した。「土地価格表は、各区画ごとに詳細に作成し、正確性と実際の市場価格との整合性を確保する必要がある」とチャウ氏は強調した。

専門家の視点から、トロンティン会計税務コンサルティング会社のグエン・ヴァン・ドゥオック社長は、現在の不動産譲渡税率が低すぎるため、投機を助長し、土地の放置状態を助長していると考えています。ドゥオック氏は、損益に関わらず総額に2%の税金を課すことは、不平等と財政損失につながると分析しています。一方、利益に対する20%の税率は、価格申告の管理が困難であったため廃止されました。しかし、非現金決済や取引登録システムの進歩に伴い、公平性を保ち、投機を抑制するために、この税率を再適用すべき時期が来ていると考えています。

この専門家はまた、不動産取引に関する国家データベースの構築、公証機関と取引フロアの監督と責任の強化、発生した費用の証明の支援、透明性のある税務管理の条件整備を提案した。

DVL税務代理有限会社の取締役であるドン・ミン・ホン氏は、利益に対する20%の税金は妥当であり、企業との公平性を確保するために個人にも適用すべきだと同意した。ホン氏によると、この税率は不動産の買いだめを減らし、価格投機を抑制することに貢献するだろうという。「初期段階で虚偽の価格申告が発覚した場合、政府は脱税を刑事訴追することができ、それによって市場の透明性と健全性を高めることができます」とホン氏は述べた。

「悪質ブローカー」への徹底的な対処

ホーチミン市弁護士会のトラン・クオック・バオ弁護士は、不動産は大きな資産であり、多くの人がそれを所有して資産を増やしたいと考えているものの、誰もが十分な法的知識と市場理解を持っているわけではないことを強調しました。バオ弁護士は、これが詐欺師にとって有利な環境となり、価格つり上げ行為や顧客心理の操作に利用されていると警告しました。バオ弁護士は、市場の混乱と制御不能を防ぐために、当局が真剣に取り組む必要があると提言しました。

バオ弁護士によると、民事取引に関する詐欺事件のほとんどは、顧客が売買契約に署名し、手付金を預けるという形式上は自発的かつ合法的な行為であるため、適正価格と不適正価格の判断が非常に難しいという。不動産価格操作とインフレの被害者であるマイ・リエンさん（ホーチミン市11区在住）のケースもその一例だ。彼女はバオロック（ラムドン省）の土地を13億ドンで購入するよう誘い込まれたが、実際の価格は3億～4億ドン程度だったという。そのため、彼女は当局が抜本的な対策を講じ、詐欺業者を徹底的に取り締まり、市場の混乱を緩和する必要があると期待している。

出典: https://nld.com.vn/chan-dau-co-nha-dat-bang-thue-196250526213600293.htm