専門家：地価は高騰、住宅価格は落ち着くのが難しい

グエン・クアン・フイ氏（グエン・チャイ大学金融学部CEO）は、土地価格表市場価格への接近は避けられない傾向です。しかし、この調整は「負担」としてではなく、公平性、透明性、そして持続可能な開発に向けた一歩として、適切に実施されなければなりません。

同氏によると、不動産価格が高騰する中で人々の収入が追いつかず、政府は社会保障を確保するために住宅価格の抑制を主張しているが、成長の原動力である土地が誤って発展の障害とならないように、地価を急激に引き上げることは慎重かつ慎重に戦略的に検討する必要がある。

専門家は、土地価格が上昇するにつれ、住宅価格の落ち着くことは困難になると指摘している。（イラスト：ミン・ドゥック）

本質的に、地価公示は土地使用料、税金、手数料、補償金を決定する基礎であり、あらゆる不動産プロジェクトの「投入」段階です。地価公示が何倍にも上昇すると、特に都心部では、事業者の投入コストが急激に増加し、必然的に住宅販売価格に反映されます。

実際、ハノイの多くのプロジェクトでは、土地費用がコスト構造の30～50%を占めています。そのため、土地価格がわずか20～30%上昇するだけで、最終的な販売価格は数十%も上昇する可能性があります。

「このため、中間所得者層が住宅を所有するという夢はさらに遠のき、市場には高級住宅が多すぎて手頃な住宅が不足するという深刻な不均衡が生じる危険がある」とフイ氏は強調した。

ベトナム不動産市場調査評価研究所副所長のトラン・スアン・ルオン博士も同様の見解を示し、現段階で一部地方が土地価格を引き上げようという提案は適切ではないと述べた。

土地コストは投入コストの30～50％を占めるため、土地価格の上昇は不動産価格のさらなる上昇につながる可能性があります。

さらに、群衆心理とFOMO効果（取り残されることへの恐怖）が強く影響しています。不動産市場ベトナムでは、土地価格の上昇のような動きは、人々や投資家に価格が上昇し続けるとすぐに信じ込ませ、それによって投機を促進し、コンサルティング部門が望む以上に仮想的な熱狂を生み出す可能性があります。

ベトナム不動産協会はまた、政府、省庁、業界、地方自治体が現在、市場における不動産価格を引き下げるための解決策を模索していることを強調した。効果的な解決策の一つは、不動産販売価格を構成する投入コストを削減することである。

しかし、地価の上昇はコストに影響を与え、真に住宅を必要としている人々の住宅へのアクセス機会に影響を与える可能性があります。商業用住宅の場合、地価の上昇はプロジェクトの実現可能性に影響を与え、住宅価格の上昇を加速させる可能性があります。

地価の上昇は住宅価格の高騰につながり、特に郊外の不動産プロジェクトへの投資魅力を低下させます。投資プロジェクトの不足は、人口分散を目的とした郊外住宅開発計画に悪影響を及ぼします。その結果、市場に供給される住宅は減少し続け、地域の社会保障の安定化が困難になります。

さらに、不動産市場は回復の過程が不安定で、多くの企業がリストラを余儀なくされ、資金の流れも限られています。この時期に地価が上昇すれば、二重の負担が生じ、市場の回復を鈍化させる可能性があります。現在、大学周辺の学生向け賃貸住宅の価格は約30%上昇しています。地価が上昇すれば、賃貸価格にも一定の水準が生まれ、学生や賃貸住宅利用者にとって困難な状況となるでしょう。

投資誘致のメリットが減少

多くの専門家によると、土地価格が上がりすぎると住宅価格が上昇するだけでなく、投資を誘致するメリットも減少することになる。

ベトナム建設業者協会のグエン・クオック・ヒエップ会長は、地価の高騰がベトナムへの投資魅力を低下させる可能性があると述べた。ヒエップ会長によると、現在、ほとんどの産業集積地で80～90%の稼働率を誇っているのは、低い人件費、適正な地価、そして便利な物流インフラという3つの主な利点によるものだという。

「しかし、人件費が上昇する一方で、合理的な土地の要素を失った場合、投資を誘致する上での我々の優位性は依然として存在するのだろうか？ 」と彼は疑問を呈した。

同氏によると、2024年土地法では、国家、土地使用者、投資家の利益の調和を確保することが求められているが、現実には、現在の土地価格の決定方法では、土地賃貸および土地使用企業全般、特に不動産開発企業を含む企業の利益が適切に考慮されていない。

「地価の高騰は投資コストとリスクの増大を招くので、どの企業が敢えてプロジェクトを実施するでしょうか？企業がプロジェクトを実施しなければ、その地域の持続可能な収入にも影響が出ます」とヒエップ氏は強調した。

首相政策諮問委員会委員のカン・ヴァン・ルック博士も、これは都市開発のプロセスにおいて避けられない要件であるものの、利害の調和を確保する必要があると強調した。国は適切な税収を徴収する必要があるが、生活費や住宅価格の上昇と引き換えにしてはならない。

「土地価格が経済の許容範囲に比べて高すぎると、連鎖反応を起こし、公共投資、外国直接投資の誘致、そして特に人々の住宅機会に影響を及ぼすだろう」とリュック氏は断言した。

土地価格の上昇は投資コストの増加とリスクの増大を招くので、どの企業がプロジェクトの実行に挑戦するのでしょうか?

ベトナム建設業者協会会長グエン・クオック・ヒエップ氏

一気に増やすのではなく、ショックを増やす

専門家によると、土地価格の調整は具体的なゾーニングが必要であり、突然調整したり、衝撃的に上昇したりしてはならない。

グエン・クアン・フイ氏は、土地価格表の調整における核心的な課題は実施にあると強調した。適切な支援メカニズムなしに土地価格表を同時に引き上げることは不可能である。優れた土地政策は、国家が公正な資源を受け取ること、企業が健全な事業空間を確保すること、そして人々が適正な価格で住宅にアクセスできることという3つの柱を確保する必要がある。

そのためには、地域、土地の種類、利用目的を明確に区別し、柔軟な調整係数メカニズムを適用する必要がある。社会住宅開発や低価格の商業住宅用地については、土地使用料を免除、減額、あるいは延長する。一方、高級商業プロジェクトや中心地の立地優位性を活かした土地については、予算の損失を回避するため、市場価格に近い価格を適用することができる。

同時に、計画、手続き、そして法的コストといった、現在住宅価格に大きな影響を与えている要因を抜本的に改革する必要があります。プロジェクト準備プロセスが長期化し、資本コストと融資金利が上昇すると、投資家は販売価格を上乗せし、住宅価格が実質価値を上回ることになります。計画の透明性、迅速な承認、長期的な予測、そして仲介コストの削減があれば、たとえ地価が高騰したとしても、住宅価格は安定を保つことができます。

「マクロレベルでは、土地は収入源であるだけでなく、持続可能な成長の原動力でもあります。賢明に計画され、適切に活用されれば、土地は『開発資本』となり、インフラ、産業、都市部、そして雇用を創出します。逆に、土地を短期的な収入源としてのみ捉えると、価格上昇、アクセスの悪化、不平等の蔓延、そして国家競争力の阻害という悪循環に陥りやすくなります」とフイ氏は強調しました。

したがって、彼によれば、開発哲学を再構築する必要がある。土地は搾取すべき負担ではなく、長期的な資本フローとして活用されるべき戦略的資源である。真の市場価値を反映しつつ政策の柔軟性も備えた、合理的な土地価格表は、予算の透明性を確保しながら歳入増加に貢献するとともに、他のコスト削減を通じて住宅価格を引き下げる基盤を構築し、同時に企業の持続的な発展を促進するだろう。

ハノイ不動産クラブ副会長のグエン・テ・ディエップ氏によると、多くの国では土地価格表は経済と社会の安定を維持しながら、正しい市場価値を確保し、反映しているという。

彼は、今後10～20年の開発ポテンシャルを考慮した「都市ライフサイクル」に基づく土地価格設定の例としてシンガポールを挙げ、国有地の価格はインフラや人口指数に連動して年間2～5%の着実な上昇を見せていると述べた。また、シンガポールでは土地価格マップをオンラインで公開しており、情報の透明性を高め、投機を抑制するのに役立っている。

彼は、ベトナムは行政調査だけに頼るのではなく、税務署、公証人、銀行、そして取引フロアを繋ぐ同期型の土地データベースを持つ必要があると考えています。土地価格表は公表され、簡単に検索でき、社会的なフィードバックメカニズムが備わっている必要があります。価格の急激な調整は避けるべきですが、地域によっては年間3～5%ずつ段階的に引き上げることで、「価格ショック」や住宅市場への悪影響を回避できるはずです。

ハノイ市農業環境局は先日、2026年1月1日から公布・適用される初の土地価格表（2024年土地法第257条の規定に基づく初の土地価格表）の作成に関する草案を提出した。草案によると、ハノイの住宅地価格は現行の土地価格表に比べて2～26％上昇すると見込まれている。

ハノイだけでなく、全国の多くの地域も2024年から2025年にかけて同様の「地価上昇サイクル」に入りました。ホーチミン市では、2024年10月31日発効の調整地価表が4倍から38倍に上昇し、最高値は1平方メートルあたり6億8,720万ドンに達しました。バクザン省（旧）も約2.4倍の上昇を記録し、最高値は1平方メートルあたり1億2,000万ドンに達しました。ハイフォンでは、旧地価表と比較して最大373%も上昇した物件もありました。

出典: https://baolangson.vn/chuyen-gia-bang-gia-dat-tang-cao-gia-nha-kho-ha-nhiet-5063472.html