専門家：ハノイの高騰するアパート価格はまだ「ピーク」ではない

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OneHousingの市場調査・顧客インサイトセンターのレポートによると、ハノイのマンション市場では2025年に約3万戸以上の新築マンションが建設される見込みで、これは2016年から2019年のピーク期と同等の規模です。新築マンションの平均価格は7,200万ドン/㎡（VATおよび管理費を除く）に達すると予測されており、これは2024年第3四半期と同水準で、2022年第1四半期と比較して75%の上昇となります。

しかし、ワンハウジングの事業開発ディレクターであるトラン・クアン・チュン氏は、「ハノイのアパート価格は短期間で急上昇したが、これは2030年までの新たな成長サイクルの始まりに過ぎない」とコメントした。チュン氏によると、2025年のハノイの主な供給はすべてハイエンドおよび高級セグメントに属し、高級品が36％を占めると予測されている。

さらに、新法の改正によりプロジェクトの投入コストが上昇したため、デベロッパーは中価格帯の住宅を優先しなくなり、利益の期待に応えると同時にベトナムの中流階級の高まるニーズを満たすため、ハイエンドおよび高級住宅セグメントのプロジェクト開発に注力しています。

今後のマンション価格の見通しについて、PropertyGuru Vietnamのグエン・クオック・アイン副社長は、2025年第1四半期までに不動産市場は資本増強と法的手続きの完了段階に入ると予測しています。2025年第2四半期から第4四半期にかけて市場は改善し、2026年には安定した発展軌道に入ると予想しています。この傾向により、マンション価格はその後も上昇を続ける可能性があります。

ハノイのアパート価格はまだピークに達していない。（イメージ画像：ミン・ドゥック）

「マンション価格の現状の問題は、新たな土地評価規制により土地価格が上昇すると見込まれていることです。さらに、建設費も上昇傾向にあり、住宅需要は高いものの、市場供給は短期的には大幅に増加する見込みは低いでしょう」とクオック・アン氏は述べた。

CBREハノイのディレクター、グエン・ホアイ・アン氏も同様の見解を示し、ハノイのマンション市場は供給不足が徐々に緩和しつつあると考えています。価格は下落こそしないものの、過去のような急激な上昇はなくなり、2024年と比較して5～8%程度の上昇にとどまると予想されます。現在、居住用と投資用のマンションは多種多様化しており、価格水準も過去数年よりも高くなっています。そのため、住宅価格の下落を待つことは現実的ではないでしょう。

専門家によると、不動産価格が下落するのは、供給過剰、需要の伸び悩みが市場の流動性に影響して販売価格に影響を及ぼす、あるいはマクロ経済環境、金融市場、経済成長に大きな変動があるときだけだという。

ベトナムでは、安定した経済成長と金利、インフレ、為替レートの適切なコントロールにもかかわらず、住宅供給は依然として不足しており、セグメント間の不均衡が見られます。そのため、短期的には不動産価格の下落は見込めません。

CBREのレポートでは、2025年には新築マンションの供給戸数が3万戸を超えると予測されています。価格は下落はしないものの、近年のような急激な上昇は見られず、2024年比で5～8%程度の上昇にとどまるとみられます。2024年第3四半期末時点で、ハノイでは4四半期連続でマンション価格が急上昇し、前年比26%に達しています。

同様に、サヴィルズ・ハノイの評価・財務アドバイザリー部門のグエン・ティ・ホン・ヴァン副部長も、市場への新規供給が限られているため、住宅価格、特にアパート価格は短期的には上昇を続けるだろうと述べています。その結果、2024年第2四半期の供給戸数は前四半期比34%、前年同期比25%減少し、約2,700戸となりました。供給戸数の98%は既存プロジェクトによるもので、新規プロジェクトは事実上存在しません。

MIKグループのグエン・ズン・ミン副社長は、過去5年近くにわたり、大規模プロジェクトが大きな付加価値を生み出してきたと述べました。4年前には1㎡あたり4,000万ドン程度だった物件も、現在では8,000万～9,000万ドンに達しています。供給不足などの短期的な問題も、販売価格に影響を与える要因の一つです。

「今から年末、そして来年初めにかけて、ハノイのマンションの平均販売価格はさらに上昇し続けるでしょう。今後、新たな法律が制定され、大規模投資家が新たな大規模プロジェクトに取り組む機会が生まれ、社会に真の価値をもたらすでしょう」とミン氏は述べた。

チャウ・アン

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