（ダン・トリ） - 専門家は、土地分野に関しては、今年は「土地フィーバー」現象が広範囲に発生するのではなく、局地的にのみ発生するだろうと見ている。
専門家：土地市場は減速している
建設省の発表によると、2024年第4四半期のマンション・戸建住宅の取引戸数は2万5,400戸を超え、前四半期比33.8%減少しました。また、土地の取引成立戸数は8万6,796区画で、前四半期比15.7%減少しました。
2024年のマンション・戸建て住宅の取引件数は12万5,500戸を超え、同時期比11.2%減少する見込みです。一方、土地取引件数は41万2,400件を超え、2023年比33.6%増加する見込みです。
過去1年間、 ハノイ郊外および周辺地域では、マンションに加え、土地セグメントも好調な兆候を示していると評価されました。しかし、多くの地域では、土地セグメントは依然として困難に直面しているか、やや回復した程度です。
不動産専門家のレ・ディン・チュン氏は、最近の土地市場について、2024年4月以降、土地市場は回復の兆しを見せており、取引量は5月に急増したものの、9月には低迷したと述べた。これは、ハノイ市場全般において流動性が低下し、価格が下落し、地方にも影響が出ていることが原因だ。
2024年末にハノイの土地価格が急騰した後、多くの投資家が売却価格を引き下げました。ハノイの土地市場は停滞しています。ハノイに隣接するバクニン省、 バクザン省、フンイエン省、ハイズオン省などでは、損失を出すような売却は見られなくなり、2024年以降、土地価格は再び上昇しています。
特に、フンイエン省の地価は最も高い上昇を記録し、バクザン省も2022年のピーク時と比べ価格水準を回復した。一方、タインホア省から南部にかけての地域では市場は依然として低迷しており、価格は前回のピーク時よりも低い。
ハノイ郊外の土地（写真：ドゥオン・タム）。
チョン氏は、今後のこの分野の投資可能性について、まだ多くの機会があるが、ハノイで土地を買うだけでは投資家は勝てず、交通インフラの接続や人口密度のあるエリアを慎重に選ぶ必要があると語った。
現在、多くの投資家は開発志向が明確な地域や町や都市となっている地域を選んでいるため、基本価格は30億～50億ドンの間で変動します。
多くの人々は、この価格では何も商品を購入できないため、周辺省への投資を選択しています。バクニン省、バクザン省、フンイエン省、ハイズオン省、ハイフォン省、クアンニン省など、工業団地と関連する経済軸の一部地域は、多くの投資家の注目を集めています。
しかし、土地を購入する際、投資家は法的条件を満たし、少なくとも売買契約書に署名するかレッドブックを持っているプロジェクトに注意を払い、同時に投資家の能力を考慮する必要があります。つまり、ニーズを満たし、将来そこに住む人々を惹きつける場所を選ぶ必要があります。
不動産専門家のグエン・アン・クエ氏は、ハノイのあらゆる不動産セグメントの価格は2024年10月にピークを迎えたと述べた。ハノイのマンションや土地については、価格が停滞し、流動性が低下している。さらに、郊外の土地投資家の中には、「資産を処分する」方法を模索している人もいる。
今年は「土地熱」が大流行しない？
今年の土地市場について、レ・ディン・チュン氏は、「土地フィーバー」現象は広範囲に広がるのではなく、局地的に発生するだろうと述べた。タンホア省から南部にかけての上記の省では、今年の市場は好調とは言えない。一方、ダナンやニャチャンといった観光地の省では、経済回復による観光業の成長により、今年はより明るい兆しが見られる。
投資家たちはまた、ニャチャンやダナンなど、観光開発が盛んな地域を探し始めており、2024年にはより顕著な回復が見込まれている。
さらに、土地法の改正により、在庫が残っている古いプロジェクトは買い手から大きな注目を集めるでしょう。30億～40億ドン以下の価格帯の物件は、より多くの顧客を引き付けるでしょう。古いプロジェクトがより魅力的である理由は、これらのプロジェクトは新しい土地価格表の施行前に実施されたため、土地コストが低いからです。一方、新しい土地価格表に基づいて実施されたプロジェクトは、「高騰した価格」となるでしょう。
「土地は再び活気づくでしょうが、すべての地主が恩恵を受けるわけではありません。顧客心理は変化し、投資家の評判、プロジェクトの合法性、そして製品の品質など、非常に慎重に選ぶようになっています。かつては、投資家はインフラが完成すればすぐに売却できましたが、今では顧客を引き付けるために景観やアメニティを整備する必要があります」と彼は付け加えた。
ハノイ市ホアイドゥック区の競売にかけられた土地（写真：ドゥオン・タム）。
競売物件に関して、チョン氏は、ハノイ郊外の地区が今年も投資家の注目を集めると予測した。ハノイ市場における住宅供給は、短期的には人々の実際のニーズに比べて改善の兆しを見せていないためだ。
さらに、都心部の不動産価格が高騰している現状では、投資家は郊外の物件を探す傾向にあります。投資家の嗜好は依然として、法的な安全性が確保されているため、特に地方自治体が主催する競売物件など、分譲地を「狙う」傾向にあります。
しかし、今後、ハノイや周辺地域で競売にかけられる土地価格は、近年のように急激に高騰することはなく、より適切な価格上昇となるでしょう。投資家はより慎重になり、群衆心理に流されたり投機筋の影響を受けたりすることなく、適切な価格を設定する前に慎重に検討するでしょう。
不動産専門家のグエン・クオック・アン氏は、反転と統合の時期を経て、市場は回復期へと移行し、今年の第2四半期から第4四半期にかけて回復期を迎えると予想しています。この時期になると、投資家は市場が低迷していた頃のように、販売価格や法的要因を過度に重視しなくなるでしょう。
むしろ、価格上昇の可能性こそが投資判断の鍵となります。そのため、土地付きヴィラやプロジェクトヴィラといった収益性の高いセグメントは、投資家から特に注目されています。
「以前のサイクルでは、市場が開発段階に移行した際、マンションは100ドンの投資につきわずか136ドンの利益しか得られませんでした。しかし、土地は最大300ドンの利益を生み出しました」と専門家は述べた。
彼によると、2024年土地法の施行により、土地市場は供給から取引活動に至るまで、多くの大きな変化を経験している。土地市場はより前向きな方向に発展し、「土地フィーバー」や仮想価格、市場の波紋といった状況は緩和され、むしろ土地市場がより安定的、透明かつ持続的に発展するという新たなサイクルが生まれている。
最後に、2026年第1四半期から第4四半期にかけては、市場が安定軌道に入る時期となります。様々な形で価格と流動性が上昇するでしょう。これは、長い停滞期を経て、市場にとって最も明るい見通しと言えるでしょう。
上記の意見に同意して、グエン・アン・クエ氏は、土地は2025年から2027年にかけて明るい兆しとなるが、以前の時期のように「王様」の地位を占めることはなくなるだろうと述べた。
「土地が2022年ほど人気がなくなった理由は2つあります。第一に、タイプ3以上の都市部では、売却前に建設工事が完了している必要があるため、投資コストが上昇します。第二に、土地区画の分割手続きが難しくなります。しかし、土地は他のセグメントよりも依然として魅力的です」と彼は強調しました。
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出典: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chuyen-gia-nhan-dinh-bat-ngo-ve-phan-khuc-dat-nen-trong-nam-nay-20250211040430015.htm
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