ベトナムの工業用不動産市場は、高い成長ポテンシャルを秘めた新たな発展段階を迎えています。安定した外国直接投資（FDI）の流入、工業用地への高い需要、着実に上昇する賃料、そして世界的な生産シフトの波が、このセクターにおける事業成長の主な原動力となっています。
特にKBC、BCM、IDC、SIPなど戦略的な立地に大規模な土地ファンドを保有する企業は、中長期的に投資家に魅力的な収益をもたらすことが期待されます。
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| 住宅不動産市場が多くの課題を抱える中、工業団地不動産市場は投資にとって明るい兆しとなりつつある。（出典：VnEconomy） |
多くの課題の中での投資ハイライト
住宅用不動産市場が厳しい状況にある中、産業用不動産市場は投資にとって明るい兆しとなりつつあります。
2024年までに工業団地の稼働率の高さが顕著な指標となり、北部地域では81～83%、南部地域では92%に達すると予想されています。これは工業用スペースへの旺盛な需要を示すだけでなく、工業団地投資家にとって安定したキャッシュフローの確保にもつながります。
工業用地の賃貸価格も目覚ましい上昇傾向を維持しており、2020年から2024年半ばにかけて、北部では35%、南部では67%の上昇が見込まれています。特に南部の工業団地では、2024年だけで平均10～18%の上昇が見られ、他の不動産市場が苦境に立たされている中でも、市場の需要は減少していないことが証明されています。
FDI流入は引き続き、この産業の主要な原動力となっています。2024年の最初の9ヶ月間で、登録FDI資本の総額は247億8000万米ドルを超え、2023年の同時期比11.6%増加しました。特に、製造業における2024年の最初の7ヶ月間の登録FDI資本は、同時期比15.7%増の126億5000万米ドルと急増しており、工場建設のための工業団地用地への需要が引き続き高いことを反映しています。
世界の生産シフトの傾向
中国からベトナムへの生産拠点移転の波は、今後数年間、さらに加速すると予測されています。米中貿易摩擦と新型コロナウイルス感染症のパンデミックを経て、多くの大企業が生産拠点の多様化戦略を実行しており、有利な地理的条件、豊富な労働力、安定した投資環境を背景に、ベトナムは魅力的な投資先として浮上しています。
米国大統領選挙の結果を受けて、工業団地不動産銘柄は好反応を示しました。2024年11月6日の取引では、KBC、SZC、SIP、VGCが天井まで上昇するなど、多くの工業団地銘柄が急騰しました。LHG、TIPは5%以上、IDCは4.5%以上上昇しました。
これは、関税やサプライチェーンのリスクを回避するために企業が中国からベトナムへの生産移転を続けるだろうという投資家の期待を反映している。
インフラ開発
政府は、南北高速道路、ロンタン空港、新工業団地といった主要プロジェクトへの公共投資資金の支出を加速させています。2024年には、交通インフラ整備プロジェクト向けに約422兆ドン（公共投資計画全体の62.3%に相当）の投資資金が支出される予定です。この大規模な投資は、インフラ建設産業と工業団地の発展のための強固な基盤を築くものです。
統計によると、年初から23件のプロジェクトが稼働を開始し、19件の重要インフラプロジェクトが着工しました。さらに、関係各社は国鉄の重要路線への投資準備を加速させており、地方自治体も投資誘致のため、鉄道路線やインフラ整備計画を次々と発表しています。
市場の需要と供給
専門家によると、2025年は工業用不動産が本格的に活況を呈する年となるでしょう。ベトナムでは、投資家の需要に応えるため、2024年から2027年にかけて、15,200ヘクタールの工業用地と600万平方メートルの倉庫が新たに建設される見込みです。この大規模な開発は、工業団地インフラ開発分野で事業を展開する企業にとって好ましい環境を生み出すでしょう。
2024年第3四半期、南部地域では工場と倉庫からの供給が大幅に増加しました。具体的には、既設工場は前四半期比2%増（約92,000㎡）、既設倉庫は3%増（約174,400㎡）となりました。供給量の増加と賃料の上昇を合わせると、市場の長期的な見通しに対する企業の信頼感が強まっていることが分かります。
株式選択基準
工業団地インフラを開発するための株式を選択する場合、投資家は以下の基準を慎重に考慮する必要があります。
アグリバンク証券会社（AGR）の分析・調査責任者である専門家、グエン・アン・コア氏によると、工業団地の株式評価において最も重要な要素は、土地資金と企業の事業拡大の可能性です。賃貸可能な土地面積は、企業の長期的な成長に大きく影響し、将来のキャッシュフローを直接決定づけます。
入居率と土地賃料は、企業の業績と将来の利益を反映する重要な指標です。高い入居率と長年にわたる安定した土地賃料上昇を続ける工業団地は、優良な立地と質の高いインフラを備えており、長期的に持続可能な利益を生み出す可能性を秘めていると言えるでしょう。
キャッシュフロー、負債比率、財務管理能力といった財務要因も慎重に評価する必要があります。健全な財務構造、低い負債比率、そして安定したキャッシュフローを生み出す能力を持つ企業は、不安定な市場環境下におけるリスクを最小限に抑えることができます。
2030年までの業界展望と予測
2025年から2030年にかけての工業団地不動産業界の見通しは非常に良好と評価されています。専門家によると、2025年は世界的な生産シフトの波が引き続き力強く押し寄せ、工業団地不動産が真に活況を呈する時期となるでしょう。中心地の不足により、土地賃貸需要は徐々に第二級省・都市へと移行し、企業にとって新たな地域で土地資金を拡大する機会が生まれます。
米国、中国、EUなどの主要パートナー国からの新世代FDI資本流入（ハイテク、半導体、グリーンエネルギー）は、2030年までに大幅に増加すると予測されています。これにより、より高い基準の専門工業団地の開発が促進され、工業団地インフラを開発する企業にとって新たな市場が開拓されます。
しかし、長期的には、この業界はいくつかの課題に直面するでしょう。インドネシア、タイ、マレーシアといった地域諸国とのFDI誘致競争はますます激化しています。環境と持続可能な開発に対する要求の高まりにより、工業団地は廃棄物処理システムや再生可能エネルギーへの投資を拡大することが求められています。
さらに、自動化とロボット技術の急速な発展により、ベトナムの人件費の優位性が低下する可能性があり、工業団地は競争力を維持するために継続的に品質を向上させる必要があります。
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| 工業団地インフラ開発企業31社のリストは、「ベトナム工業不動産年鑑 - 2030年までの開発計画」に詳細が掲載されます。（出典：batdongsan.com.vn） |
個人投資家への推奨事項
ベトナムの工業用不動産市場は、多くの明るい見通しを背景に、新たな発展段階に入りつつあります。安定した外国直接投資（FDI）の流入、工業用地への旺盛な需要、賃料の上昇、そして世界的な生産シフトの傾向は、業界の発展を強力に支える要因となっています。
個人投資家にとって、今こそ工業団地不動産銘柄への投資を検討する絶好の機会です。KBC、IDC、BCM、SZC、SIPは、中長期的に良好な成長見通しがあると評価されています。しかし、工業団地不動産銘柄への投資には長期的なビジョンと忍耐が必要であり、短期的な「サーフィン」戦略には適さないことを投資家は忘れてはなりません。
投資効率を最適化するために、投資家は、土地資金が大きく、立地条件が良好で、業績が安定しており、明確な開発戦略を持つ事業に注力すべきです。同時に、FDI誘致政策、外国資本の流入、インフラ整備の進捗といったマクロ経済要因を綿密に監視し、投資戦略をタイムリーに調整していく必要があります。
2030年までのビジョンの下、ベトナムの産業用不動産業界は引き続き力強く成長し、適切な戦略と長期的ビジョンを持つ投資家にとって多くの収益性の高い投資機会を創出するでしょう。
上場工業団地インフラ開発会社31社のリストは、「ベトナム産業不動産年鑑 - 2030年までの開発計画」に詳しく記載される。
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