施行される3つの法律に先んじて、今から不動産に投資すべきでしょうか？

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住宅法、宅地建物取引業法、改正土地法が成立し、2025年1月1日から正式施行されます。多くの投資家は、今が投資の適切な時期なのかどうか疑問に思っているのではないでしょうか。

投資の「黄金」の時期?

SGOホームズ不動産投資開発株式会社のゼネラル・ディレクター、レ・ディン・チュン氏は、VietNamNet記者に、個人投資家にとって、金利が急激に低下している一方で金価格は依然として高く、不動産市場は回復の兆しを見せている今こそ、ハノイから遠く離れた市場や大都市に「資金を投入する」ことを投資家が研究する「黄金の」時期だと評価した。

「2025年に不動産業法、住宅法、土地法の3法がすべて施行されると、不動産市場は新たな局面を迎え、既存の不動産商品の価格が上昇するでしょう。この時期に投資する投資家は、適切な価格と法的整備を備えた商品を選択する権利があります」とチョン氏は述べた。

W-不動産投資-2.jpg — 今こそ不動産投資の「黄金」の時期でしょうか？（写真：ホアン・ハ）

また、G6グループのグエン・アン・クエ会長は、土地法、住宅法、不動産事業法は、以前のサイクルの終わりと新しいサイクルの始まりを示すものであるとVietNamNetに語った。

これは「底」と言えるもので、徐々に新たな局面に入りつつあります。不動産市場の「底」が確定した暁には、資金に余裕のある投資家は購入すべきです。

しかし、Que氏によれば、市場は3種類の投資家に分かれるという。

100%の資金を保有している投資家にとって、今は不動産を購入するのに適した時期です。しかし、「手持ち無沙汰」な投資家や過剰なレバレッジをかけている投資家にとっては、少なくとも今後1年間は流動性が低いため、投資に適した時期ではありません。

プロの不動産投資家は、30～50％程度の中程度のレバレッジをかけ、3～6か月の短期間で売却し、10～30％程度のキャピタルゲインを確保する計画で、2023年初頭から市場に参入している。「そのため、今が投資の適切な時期かどうかを判断するのは難しいが、各投資家の財務状況や経験、各セグメントにも左右される」とQue氏は分析した。

どの不動産分野に投資すべきでしょうか?

SGOホームズのゼネラルディレクター、レ・ディン・チュン氏は、今年、大都市の高層・低層住宅セグメントは依然として投資家にとって非常に魅力的だと述べた。しかし、ハノイのようなアパートは価格が15～20%上昇しているものの、投資余地は依然として残っており、投資額も大きい。最低価格はアパートで30億ドン、低層住宅で60億ドン以上であるため、誰もが利用できるセグメントではないだろう。

2024年には、最も価格が低い土地セグメントが再び上昇し始め、適切な価値、法的地位の保証、そして現時点での最適な選択肢であることから、より多くの投資家を惹きつけるでしょう。したがって、土地市場には多くのプラス要因があり、成長の兆候がより明確になるでしょう。

現在、このセグメントは価格下落が最も激しいため、この段階で土地を購入することは有利な点の一つとなるでしょう。市場が回復し、2025年初頭から施行される法律の新たな規制も加われば、新規プロジェクトの価格は高くなるでしょう」とチョン氏は評価しました。

一方、G6グループの会長は、リゾート不動産への投資は現時点では賢明ではないと分析しています。利益が出るまでに非常に長い時間がかかるからです。また、アパートの場合、賃貸物件として購入すると価格が高すぎるため、元金回収期間は約25年です。「転売」目的でアパートを購入するのは、現時点では適切ではありません。

「ショップハウスやポディウムでも状況は似ており、賃貸して元本を回収するには長い時間がかかります。工業用不動産に関しては、投資後に賃貸または転売する余地はまだありますが、価格が既に高騰しているため、2018年から2023年の時期ほど「肥沃」ではありません」とクエ氏は述べた。

業界経験を持つこのリーダーは、あらゆる不動産サイクルにおいて、2つの「王者」セグメントが存在すると考えています。それは、土地区画と商業施設、タウンハウスです。

「土地は価値が低く、キャピタルゲインへの期待が高く、流動性も高い。ショッピングモールやタウンハウスは賃貸投資セグメントであり、サイクル終盤の「王者」セグメントとなる」とクエ氏は評価した。

しかし、この時期に投資する場合、投資家は計画上の問題に注意を払う必要があるとG6グループのリーダーは指摘した。

「計画が安定している場所、あるいは計画が見込まれる場所で、本当に情報を持っている場合にのみ不動産を購入すべきです。投資商品の立地を選ぶ際には、住宅やリゾート物件と関連付けるべきです。これらの要素と関連しない不動産は、単なる投機、いわゆる「サーフィン」投資に過ぎず、流動性を求める投資家にとってリスクは非常に高くなります」とQue氏は指摘した。

チョン氏は、現段階で投資する場合、投資家は完全な法的文書を備えた商品を選ぶこと、ハノイ周辺の市場でありながら工業団地や住宅地と密接に結びついていること、学校、公園、病院、便利な交通機関の接続など、アメニティが充実し、住民の生活価値を高めることを目指した商品を選ぶことに注意する必要があると指摘した。