損失が40%に及ぶ土地は依然として流動化が難しい、最新の土地評価方法4つ

政府が土地評価に関する新たな規制を公布、市場は下落、取り消しが発表された土地の譲渡は可能か？…などが最新の不動産ニュースです。

Bất động sản mới nhất: đất nền cắt lỗ đến 40% vẫn khó thanh khoản, 4 phương pháp định giá đất mới nhất

不動産市場全体、特に土地市場は、投資心理がまだ回復の兆しを見せていないことから、2024年には困難に直面すると予想されています。（出典：ベトナムネット）

政府は土地評価に関する新しい規制を発行します。

2月5日、政府は土地価格に関するいくつかの条項を改正および補足する政令を公布した。土地評価には次の 4 つの方法があります。

比較法は、市場で譲渡された土地や、金銭的義務を履行した土地オークションで落札された土地と一定の類似性を持つ、同じ使用目的の土地の価格を調整することによって実施されます。この方法は、土地に付随する資産の価値を除外した上で、土地価格に影響を与える要因を分析・比較し、土地の価格を決定するというものです。

政府は、同じ利用目的および一定の類似要素を有する土地区画が少なくとも 3 つある場合に比較方式を適用することを規定しています。

収益法は、土地面積当たりの平均年間純収益を、商業銀行の12か月間のベトナム通貨建ての平均貯蓄金利で割ることによって行われます。条件は、これらの銀行が定款資本または議決権総株式の 50% 以上を国が所有していることです。平均利息計算期間は連続 3 年で、評価時点前のデータを使用して直近の四半期末まで計算されます。

この方法は、比較法を適用するための条件を満たさない、住宅地ではない農地および非農地の区画を評価するために使用されます。

剰余金方式とは、土地区画、土地面積を最も有効な土地利用（土地利用係数、建築密度、建物の最大階数）に基づいて算出し、その土地区画、土地面積に基づく総開発収益から総開発費用を差し引いたものをいいます。この方法は、比較と収益の条件を満たさない投資プロジェクトの土地区画を評価し、プロジェクトの総開発収益と総開発コストを見積もるために使用されます。

地価調整係数法とは、地価公示地価に調整係数を乗じる方法です。調整係数は、市場での一般的な土地価格と比較して、省や市によって発行されます。

政府は、1月中旬に国会で可決されたばかりの改正土地法に準拠するため、2014年の規制と比較して土地評価額控除方式を削除した。

新しい政令は、省人民委員会または地区人民委員会が地方自治組織法の規定に従って具体的な土地価格を決定することを規定している。天然資源・環境省は、特定の土地価格の決定において同レベルの人民委員会を支援する責任を負っています。

土地市場の下落

ベトナム不動産協会（VARS）のデータによれば、土地市場は以前ほど「活況」ではなくなったという。土地商品は何度も値下げが行われ、損失は30～40％削減されましたが、依然として換金は困難です。

建設省傘下の建設経済研究所が最近発表した土地市場動向報告書によると、2023年の土地の二次供給は前年に比べて大幅に減少する見通しだ。

そのうち、2023年のプロジェクト用地の二次供給量は、2022年と比較してハノイで約46.4%減少、ホーチミン市で56.3%減少、ダナンで44.5%減少、ビンズオンで約45.3%減少、ハイフォンで約58.6%減少した。

なお、2023年の土地取引状況も落ち着いています。ハノイのプロジェクト用地の二次取引量は約45.4%減少し、ホーチミン市では60.1%減少、ダナンでは49.4%減少、ビンズオンでは48.1%減少、ハイフォンでは30.3%減少、ドンナイでは59.4%減少した。

2023 年の二次土地取引価格は、2022 年と比較して約 10 ～ 15% 低下する傾向にあり、ドンナイ、カインホア、ダナン、ホーチミン市などの一部の地域では大幅に低下します。

建設経済研究所の上記レポートによると、2023年第4四半期には多くの地域でプロジェクト用地オークションの組織が再開されました。落札価格は開始価格とそれほど変わりませんが、これは購買力が改善の兆しを見せている市場にとって前向きなシグナルとも考えられています。

調査機関の市場レポートによると、土地市場では2023年に検索需要が急激に減少したという。具体的には、2023年の土地検索件数は2022年と比較して45％減少し、特にプロジェクト用地が減少した。 2022年3月の「土地熱」のピーク時と比較すると、南部各省の土地は71％減少した。

資本へのアクセスの難しさや投資家への信頼は、顧客が不動産を所有するという決断を下す際の一定の障壁であると考えられています。一次価格は2022年と比較して10〜13％の下落を記録し、二次価格は15〜30％の下落を記録しました。下落は、ローンを利用している顧客グループ、インフラが不完全な大規模プロジェクト（法的）で発生しました。

建設経済研究所によれば、暗い展開にもかかわらず、取引状況は依然として活発になるとは予想されていない。 2023 年の流動性が低いことと、投資家が投資判断を行う際の慎重な心理により、2024 年の土地市場は回復にまだ時間が必要であることがわかります。

新しい不動産事業法による土地の分割と販売に関する規制の強化は、今後このセグメントの供給、購入者の心理、価格に影響を及ぼす可能性があります。大規模土地の購入需要および取引価格は引き続き低下すると予想されます。

逆に、小規模な土地については流動性が向上し、二次取引価格は2023年に比べて若干上昇する可能性があります。

また、土地市場についてVARSは、新しい法律政策がこの市場の状況を変える可能性のある2024年には、このセグメントの供給が不足すると予測しています。供給不足により、主要都市では2023年に比べて地価が約5～7％上昇する可能性があります。発展した地域では、インフラが衰退する傾向があります。

市場調査センターが2023年末に行った調査によると、2024年に不動産ニーズを持つ人の63％のうち、ほとんどの不動産ニーズを持つ人がアパート、土地、住宅に興味を持っています。

2023年末に調査機関が実施した住宅購入者の心理調査によると、土地は不動産の中で最も人気があり、底値で購入を待つ割合が高いことが分かった。上記の現実は、土地が依然として市場に歓迎される商品であることを示しています。しかし、投資心理にはまだ回復の兆しが見られず、土地市場は2024年に困難に直面すると予想されています。

通達22号における法的問題を解決するための勧告

ホーチミン市不動産協会（HoREA）によると、当初は将来の住宅購入者に安心感を与えるものであったものの、通達22/2023/TT-NHNNに伴う法的問題は依然として残っているという。

上記の現実は、土地が依然として市場に歓迎される商品であることを示しています。（写真：ホアン・ハ）

HoREAは、文書番号23/2024/CV-HoREAを発行し、国立銀行（SBV）が、回状22/2023/TT-NHNNの規制が組織および個人の将来の住宅購入の権利を制限するものではなく、現行の規制に反するものではないことを確認することを歓迎しました。

したがって、協会は、ベトナム国家銀行が「銀行および外国銀行支店の資本安全比率規制に関する情報」を送付したことを歓迎し、それが組織および個人の将来の住宅購入の権利を制限するものではなく、現行の規制に反するものではないことを確認します。

しかし、HoREAによると、当初は将来の住宅購入者に安心感を与えるものの、Circular 22/2023/TT-NHNNには依然として法的な問題があるという。

具体的には、通達41/2016/TT-NHNN（通達22/2023/TT-NHNN第1条第1項により改正・補足）第2条第11項a点では、「引き渡しが完了している」商業住宅、すなわち「利用可能な」商業住宅の場合のみに適用される規制が定められており、「引き渡しが完了していない」商業住宅、すなわち「将来形成される」商業住宅を購入するための信用貸付のケースは含まれていません。

HoREAによれば、「引き渡し用の完成した住宅」という概念は、その住宅を購入するためのローンの担保として商業銀行が受け入れる「将来の住宅」を含むように解釈することはできない。

さらに、国立銀行の発表では、「商業銀行と外国銀行支店の資本安全比率を規制する通達41/2016/TT-NHNNは、信用機関の信用供与業務を指導する文書ではない」と確認されました。

しかし実際には、通達41号（通達22/2023/TT-NHNN第1条第1項により改正・補足）には、「商業銀行および外国銀行支店の資本安全比率に関する規制」ではなく、「信用機関の信用供与業務」に関する法的規制が含まれています。

具体的には、第2条第11項は「条件を満たす住宅を個人が購入するための不動産担保ローン」を規定しており、これは国家銀行の通達「信用機関の信用供与業務のガイドライン」の規定に類似している。

HoREAは、通達41号が「商業銀行および外国銀行支店の自己資本安全比率」のみを規制するのであれば、信用機関の信用供与業務を指導する国立銀行の通達がすでに存在するため、第2条第11項の「住宅ローンは、個人が住宅を購入するために不動産を担保とするローンである」という「条件」を規制する法的規制は必要ないと考えている。

また、協会によれば、最近国立銀行が発行した文書「銀行および外国銀行支店の資本安全比率規制に関するいくつかの情報」は、回覧文書のような法的文書ではないため、情報提供の価値しかないという。

一方、銀行や外国銀行支店は信用機関に関する法律と国立銀行の通達に基づいて信用供与業務を行わなければなりません。

上記の困難に直面して、協会は、回復と発展の過程にある不動産市場を支援するために、回覧第22/2023/TT-NHNN号を早急に修正および補足する必要があると述べた。

取消宣告された土地を譲渡することは可能ですか？

多くの人が疑問に思うのは、土地埋め立ての通知はあるが、土地埋め立ての決定がなく、取引当事者がそれを知りながら自主的に取引を行う場合、土地を譲渡して登記することは許可されるのか、そしてその理由は何かということだ。

天然資源・環境省はこの問題について次のように回答した。

現在の土地法には、土地回収の通知があった場合に土地使用者の権利を行使できるかどうかについての具体的な規定はない。

計画に関する37の法律の条項の一部を改正および補足する法律第35/2018/QH14号の第6条第1項の規定によれば、地区レベルで年間土地利用計画がある場合、その地域の土地使用者は土地使用者の権利を行使し続けるために、土地利用目的を変更し、計画に従って土地を回収する必要があります。

土地使用権の移転の順序と手順は、政令第43/2014/ND-CP号の第79条に規定されており、それによると、土地登記事務所は、土地台帳の調整と変更の更新を行う前に、規則に従って財政的義務を履行する必要がある場合に財政的義務の徴収を決定および通知するために、税務当局に地籍情報を送信する責任があります。土地使用者は規定に従って財政上の義務を履行しなければなりません。

土地法のいくつかの条項の実施の詳細を定めた政府2014年5月15日付法令第43/2014/ND-CP号の第19条第6項の規定に準拠することを保証するため、管轄の国家機関による土地回収の通知または土地回収の決定がある場合、土地使用権、家屋所有権、および土地に付随するその他の資産の証明書を発行しないでください。

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