「土地熱」後、土地価格が急落
2023年の不動産市場は、すべての分野で暗い展開を見せたまま終了したばかりです。アパート、別荘、コンドミニアム、特に土地区画など、投機対象とみなされるセグメントは、二次市場で最大 30 ～ 50% の急激な下落を経験しました。
ベトナム不動産協会（VARS）の最近の不動産市場レポートによると、土地市場はもはや以前ほど「活況」ではないことがわかった。土地商品は何度も値下げが行われ、損失は30～40％削減されましたが、依然として換金は困難です。ただし、この減少はピークと比較したものであり、実際の値に近いものではないと理解されています。
最近、土地が赤字で売却される事態が各地で発生している（イラスト：ハ・フォン）。
バクニン省の不動産ブローカー、グエン・ヴァン・ドゥック氏は、2022年半ば以降、バクニン省の都市部の土地価格は停滞・下落しており、市場の流動性が低いために大きな損失を出している人もいると語った。 2023年の最後の数か月間に、土地市場では再び取引が行われるが、その数は多くなく、主に立地の良い土地が、2022年初頭の「土地熱」のピーク時と比較して20～30%の損失で売却されるだろう。
ドゥック氏の上記の発言と同様に、 ハノイの多くの不動産ブローカーは、メーリン、タックタット、バヴィなどのハノイ郊外地区の土地価格が2022年半ばから現在にかけて下落していると語った。特に、環状4号線などのインフラ依存度が高い地域では、引き続き暗い状況が続く可能性が高い。商品を早く処分するために、投資家は価格をさらに10～20％引き下げ続ける必要があるかもしれない。
「2023年12月、不動産仲介業者で土地を売る人の数は、前年11月と比べてほぼ半減しました。しかし、現在の売値は下落しており、投機目的で借り入れを行うケースもあり、許容限度に達し、ロスカットを20～50％に引き上げざるを得ない状況です」と、メリン区の不動産仲介業者であるナム氏は語った。
ハノイ市タックタット地区では、多数の土地が放置されている（写真：ハ・フォン）。
土地市場の動向を注視しているハノイの不動産投資家、トラン・クアン・フイ氏は、都市を離れて田舎に戻るという「ホットな」トレンドに「追随する」民宿や宿泊施設として利用されるタイプの庭付き土地は、価格がさらに10～20％下落する可能性があると述べた。
土地は依然として投資の「王様」
地価はピーク時に比べると大幅に下落していることがわかります。しかし、専門家や経験豊富な投資家によると、土地はそれ自体と比べれば冷え込んでいるだけで、他のほとんどの種類と比べると、長期的なキャッシュフローを保護する必要のある大手プレーヤーにとって、依然として最も魅力的なセグメントです。
土地投資で10年以上の経験を持つファム・ドゥック・ヴィン氏によると、土地投資は利益率が高く、土地価格の上昇波は他の種類に比べてはるかに短く、通常、土地投資家は2～3年で利益を上げることができるため魅力的だという。
「個人投資家や『サメ』たちは、依然として価格上昇率の高い地域の土地を買おうとしています。現在の土地投資家と市場が活況だった頃の違いは、彼らは強固な資本を持ち、波に乗ったりレバレッジをかけたりするような投資家ではなく、長期投資を決意している点です」とヴィン氏は語った。
ハノイ市タック・タット地区の地主が緊急販売の看板を掲げている（写真：ハ・フォン）。
不動産情報チャンネルのディレクター、ディン・ミン・トゥアン氏は、長期的には土地価格は上昇し続け、取引も回復する可能性があると述べた。不動産価格は、インフラの発展、経済成長、人々の収入など他の要因によって左右されます。
一方、土地は面積、価格、地域が多様であるため、市場のどのメンバーでも投資できるタイプです。経済成長を遂げている地域では、土地は持続的に成長し続けるでしょう。
ハノイ不動産クラブ副会長のグエン・テ・ディエップ氏は、不動産分野の長期投資の可能性についても評価し、「土地は依然として王様だ」と述べた。利用可能な資本または財務レバレッジが低い投資家は投資を検討するかもしれません。
この専門家は、投資家は「弱気の罠」に陥らないよう慎重に検討する必要があると勧告している。特に、現時点では価格が高く、収益性が低く、成長が遅いため、投資家は計画情報に従って土地を購入することは避けるべきです。計画エリアに投資する場合は、慎重に計算し、実現の見込みが高く、流動性が早い場所を選択する必要があります。
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