土地の競売が再び熱を帯びてきている。

最近、 ハノイ郊外の土地市場はかつてないほど活況を呈しており、土地オークションは次々と完売しています。その後のオークションでは、落札価格が常に前回の記録を破っています。

周辺地域より2～3倍高い

具体的には、7月28日、ダンフオン地区土地開発センターは85区画の土地オークションを成功裏に開催し、そのうち1区画は開始価格の2倍となる1億ドン/㎡で落札されました。8月10日には、タンオアイ地区で68区画の土地オークションが開催され、7,000件もの応募があり、1区画が1億ドン/㎡を超える価格で落札され、多くの人々を驚かせました。

最近では、ホアイドゥック県ティエンイエン村で記録的なオークションが開催され、8月19日から20日午前4時30分まで、約19時間にわたって開催されました。主催者によると、ティエンイエン村ロンクック地区の19区画の土地のオークションには517人が参加し、1,100件の応募がありました。オークションは緊張感と神経のすり減り、主催者と入札者双方にとって疲弊するものでした。何としても土地を手に入れたいという必死の思いから、いくつかの区画が法外な価格で入札されたため、多くの人が早々に退場しました。

投資家たちが入札している間、オークション会場の外では数多くの不動産仲介業者グループがソーシャルメディアのプラットフォームでライブストリーミング動画を配信し、オークション会場周辺の雰囲気を伝えて価格をつり上げ、利益を狙っていた。

その結果、113㎡超のLK03-12区画（3面道路に面した角地）は、開始価格（730万VND/㎡）の18倍を超える1億3,330万VND/㎡で落札されました。残りの区画は、9,730万VND/㎡から1億2,730万VND/㎡の範囲で落札され、最低落札価格は9,130​​万VND/㎡でした。

出席した仲介業者の中には、落札価格が現在の地域市場価格を大幅に上回っていると指摘する者もいた。これはハノイ郊外の地区としては過去最高価格でもある。

オークション終了後の8月20日朝も観察を続けると、ロンクック村のオークション会場では依然として多くの不動産ブローカーが営業を続けていた。一部のブローカーによると、オークションで売却された土地は、地域や場所に応じて3億～5億ドンの値上げで転売されているという。「LK03-12区画（3面道路に面した角地、113㎡超）の落札価格は1㎡あたり1億3,330万ドンでしたが、落札者は現在3億ドンで転売しています。落札価格が最も低かった2区画（9,130​​万ドン/㎡）は、それぞれ6億ドンで転売されています」とあるブローカーは語った。

Batdongsan.com.vnの南部地域ディレクター、ディン・ミン・トゥアン氏は、土地オークション価格の高騰により、新規プロジェクトの整地費用が増加すると指摘した。同時に、周辺地域で土地を所有する人々は、それに応じて土地の売却価格を引き上げると予想される。また、土地価格の急騰は、価格上昇の継続に乗じて利益を得ようと、多くの人々が土地の購入に殺到するなど、土地投機の傾向を生み出す可能性もある。しかし、これは資金が土地に滞留し、他の経済活動に循環しない状況につながる可能性がある。

トゥアン氏によると、Batdongsan.com.vnの価格履歴ツールを見ると、ホアイドゥック県ティエンイエン村のLK03とLK03エリアにある19区画の土地の落札価格は、一般市場価格の2～3倍だったという。

ハノイ市ホアイドゥック区ティエンイェン村ロンクック地区で最近競売にかけられた19区画の土地。写真：HUU HUNG

何か異常はありますか？

ベトナム不動産ブローカー協会（VARS）のグエン・ヴァン・ディン会長によると、昨年末以降、ハノイでは多くの不動産セグメントで価格が継続的に急騰しており、特にマンション価格は高値（1㎡あたり6,000万ドン近くに達し、停滞の兆候が見られる）が続いているため、投資利益率が大幅に低下しているという。一部の住宅プロジェクトや都市部の低層住宅も、1㎡あたり数億ドンの価格となっている。そのため、多くの投資家が郊外の土地への投資先転換を検討しており、競売物件への注目が高まっている。

ディン氏によると、8月1日に施行された新しい不動産法により、土地の分割と売却に関する規制が強化されたことで、郊外の土地への需要がさらに高まっているという。特に、ハノイの一部の地区が2025年までに市街地化の準備を進めているというニュースは、住民と投資家双方の心理に影響を与え、数千人が土地オークションに参加した。一方、2023年末のオークションの多くは活気がなく、参加者不足のために延期を余儀なくされた土地もあった。

元天然資源環境省副大臣のダン・フン・ヴォー教授は、報道陣に対し、ハノイ市中心部から30～40km離れた郊外地区の土地の落札価格が1平方メートルあたり1億ドンを超える水準まで高騰しているのは異常だと述べた。これらの地域の土地価格は、ほとんどの人にとって手の届かない水準まで人為的に高騰させられている。

グエン・ヴァン・ハイ弁護士（ハノイ弁護士会）は、土地オークションは地方財政に即時の利益をもたらすと期待されているものの、厳格に管理されなければ多くの悪影響をもたらす可能性があると主張している。過去の事例から明らかな教訓は、土地価格を人為的につり上げることは市場を混乱させるだけでなく、投機家が利益のために価格をさらにつり上げる機会を生み出し、持続不可能な不動産バブルにつながる可能性があるということだ。

ベトナム不動産市場調査評価研究所の副所長、トラン・スアン・ルオン博士は、ハノイ郊外のタンオアイ地区やホアイドゥック地区の土地が、投機筋による価格操作や高騰の影響で、市場価格よりもはるかに高い価格で競売にかけられていると指摘した。同博士は最近の競売を視察し、ハイズオン省、バクニン省、バクザン省の投資家の参加と高額入札に注目した。これは、今後、土地や不動産価格を押し上げる要因となり、真のニーズを持つ人々の市場へのアクセスを困難にするだろう。そのため、トラン・スアン・ルオン博士は、投機や価格高騰を防ぐため、保証金を当初価格の50%に引き上げ、競売にかけられた土地は1～2年経過してからのみ売買または公証を受けるようにし、その期間内に転売する場合はより高い税金を課すべきだと提案した。

人々は警戒する必要がある。

Nguoi Lao Dong紙の記者の観察とbatdongsan.com.vnの過去の価格統計によると、2024年第2四半期のホアイドゥック県ティエンイエン村の土地区画の一般的な売り出し価格は約4,300万VND/m²で、前年比で約48%上昇しました。近隣の村の土地区画の売り出し価格は、立地や交通の利便性に応じて、2,200万VND/m²から6,200万VND/m²の範囲でした。

ハノイ郊外の土地への関心と価格は、計画要因とオークション活動により上昇しています。2024年上半期には、ドンアン、ジャーラム、タックタット、クオックオアイ（ハノイ市）の各地区における土地検索件数が48%～104%増加し、この需要増加により、これらの郊外地区の土地価格は2023年下半期と比較して4%～24%上昇しました。

不動産専門家は、新しい地価公示がまだ適用されていないため、土地競売は今から年末まで活発に行われると予測しています。現行の国定価格体系に基づいて開始価格を決定すると、他の種類の土地に比べて大幅に低い価格になるでしょう。したがって、特に土地競売の「熱気」の中で、そして不動産市場全体において、多くの要因の影響と結果によってリスクを回避するためには、投資や真剣な住宅購入の検討を行う前に、慎重になる必要があります。

土地価格を安定させる手段が不足している。

ダン・フン・ヴォー教授によると、多くの不動産ブローカーが土地や住宅の購入を電話で勧誘し、各地の物件を視察して市場価格を人為的につり上げているという。ハノイ郊外で最近行われた土地オークションの規模は非常に小さいため、投機家たちはこれらのオークションを利用して価格をつり上げ、土地価格が実際に上昇しているように見せかけ、人々をより高い価格へと誘導しようとしている。一方、ハノイ中心部のメインストリートでは、電子商取引の普及により多くの物件が閉鎖され、郊外では地価が急騰しており、これは経済界の影響を示している。 「土地市場を管理する手段が不足しています。2004年、政府は近代的な都市開発と相容れないとして、土地の分割と売買を禁止しました。多くの人が土地を購入したものの、開発せずに放置しました。土地は投資も開発もされず、ただそこに資金が蓄積され、地価が高騰しました。最近制定された不動産業法も、特区市、第一種市、第二種市、第三種市における土地の分割と売買を禁止しています。土地の分割と売買に関する規制は強化されましたが、市場価格を安定させる唯一の手段である不動産税が依然として不足しています」とダン・フン・ヴォ教授は述べた。

出典: https://nld.com.vn/dau-gia-dat-nong-tro-lai-196240820230512012.htm