最近、 ハノイ郊外の土地市場はかつてないほど活況を呈しており、土地の競売は軒並み完売している。競売の落札価格は毎回、前回の記録を塗り替えている。
周辺地域より2～3倍高い
具体的には、7月28日、ダンフオン地区の土地開発センターは85区画の土地の競売を成功裏に実施し、そのうち1区画は開始価格の2倍にあたる1平方メートルあたり1億ベトナムドンで落札された。また、8月10日には、タインオアイ地区で68区画の土地の競売が行われ、7,000件もの応募があり、1区画が1平方メートルあたり1億ベトナムドンを超える価格で落札され、多くの人々を驚かせた。
つい最近、ホアイドゥック県ティエンイエン村で記録的なオークションが開催され、8月19日から8月20日午前4時30分まで約19時間続いた。主催者によると、ティエンイエン村ロンクック地区の19区画の土地のオークションには517人が参加し、1,100件の応募があった。オークションは主催者と入札者の双方にとって緊張感があり、神経をすり減らし、疲れるものだった。何としても土地を手に入れようとする必死の試みから、いくつかの区画が法外な価格で入札されたため、多くの人が早々に会場を後にした。
投資家たちが競り合っている間、競売会場の外では、多数の不動産仲介業者が集まり、ソーシャルメディア上でライブ配信を行い、競売会場周辺の雰囲気を伝えることで、価格をつり上げ、投機で利益を得ようとしていた。
その結果、面積113平方メートルを超えるLK03-12区画（3つの道路に面した角地）は、開始価格（730万ベトナムドン/平方メートル）の18倍以上となる1億3330万ベトナムドン/平方メートルまで入札されました。残りの区画の落札価格は9730万～1億2730万ベトナムドン/平方メートルで、最低落札価格は9130万ベトナムドン/平方メートルでした。
出席していたブローカー数名からは、落札価格は同地域の現在の市場価格を大幅に上回っているとの指摘があった。これはハノイ郊外地区における過去最高価格でもある。
オークション終了後の8月20日朝の観察では、ロンクック村のオークション会場で多くの不動産ブローカーがまだ営業していた。一部のブローカーは、競売にかけられた土地は面積や場所によって3億～5億ベトナムドンの利益を上乗せして転売されていると述べた。「113平方メートルを超える区画LK03-12（3つの通りに面した角地）の落札価格は1平方メートルあたり1億3330万ベトナムドンで、落札者は現在3億ベトナムドンで転売している。落札価格が最も低かった2つの区画は1平方メートルあたり9130万ベトナムドンで、それぞれ6億ベトナムドンで転売されている」とあるブローカーは語った。
Batdongsan.com.vnの南部地域ディレクター、ディン・ミン・トゥアン氏は、土地の競売価格の高騰により、新規プロジェクトの用地取得費用が増加すると指摘した。同時に、周辺地域の土地所有者も、それに合わせて土地の売却価格を引き上げる可能性が高い。また、土地価格の急騰は、多くの人が価格上昇による利益を期待して土地購入に殺到し、土地投機の傾向を生み出す可能性もある。しかし、これは資金が他の経済活動に循環するのではなく、土地に滞留してしまう事態につながる恐れがある。
トゥアン氏によると、Batdongsan.com.vnの価格履歴ツールによれば、ホアイドゥック県ティエンイエン村のLK03およびLK03地区にある19区画の土地の落札価格は、市場価格の2～3倍だったという。
ハノイ市ホアイドゥック区ティエンイエン村ロンクック地区で最近競売にかけられた19区画の土地。写真：フー・フン
何か変わったことはありますか？
ベトナム不動産仲介業者協会（VARS）のグエン・ヴァン・ディン会長によると、昨年末以降、ハノイの多くの不動産セグメントで価格が急騰し続けており、特にマンション価格は高止まり（1平方メートルあたり約6,000万ベトナムドンに達し、停滞の兆しが見られる）、投資利益率が大幅に低下している。一部の住宅プロジェクトや都市部の低層住宅の価格も1平方メートルあたり数億ベトナムドンに達している。そのため、多くの投資家は郊外の土地への投資を検討しており、競売にかけられる土地への注目が高まっている。
ディン氏によると、8月1日から施行された新たな不動産法により、土地の区画整理や売却に関する規制が強化されたことで、郊外の土地に対する需要はさらに高まっているという。特に、ハノイの一部の地区が2025年までに都市地区になる準備を進めているというニュースは、住民と投資家の双方の心理に影響を与え、数千人が土地の競売に参加する事態となった。一方、2023年末に行われた多くの競売は低調で、参加者不足のため延期せざるを得なかった土地もあった。
元天然資源環境副大臣のダン・フン・ヴォー教授は記者会見で、ハノイ中心部から30～40キロ離れた郊外地区の土地の落札価格が1平方メートルあたり1億ベトナムドン以上にまで高騰しているのは異常事態だと述べた。これらの地域の土地価格は、ほとんどの人にとって手の届かない水準まで人為的に吊り上げられている。
ハノイ弁護士協会のグエン・ヴァン・ハイ弁護士は、土地競売は地方財政に即座に利益をもたらすと期待されるものの、厳格に管理されなければ多くの悪影響を招く可能性があると主張する。過去数年間の教訓は明白であり、人為的に土地価格を吊り上げることは市場を混乱させるだけでなく、投機家が利益のためにさらに価格をつり上げる機会を生み出し、持続不可能な不動産バブルにつながる可能性がある。
ベトナム不動産市場調査評価研究所の副所長であるトラン・スアン・ルオン博士は、ハノイ郊外のタインオアイやホアイドゥックなどの地区で競売にかけられた土地が、投機グループによる操作や価格インフレなどが原因で、市場価格をはるかに上回る価格で落札されたと指摘した。同博士は最近の競売を観察し、ハイズオン省、バクニン省、バクザン省からの投資家が参加し、高額な入札を行ったことを指摘した。これは今後、土地や不動産の価格を押し上げ、真に必要とする人々が市場にアクセスすることを困難にする要因となる。そのため、トラン・スアン・ルオン博士は、投機や価格インフレを防ぐために、保証金を当初価格の50%に引き上げ、競売にかけられた土地は1～2年後にのみ売買または公証されるべきであり、その期間内に転売された場合はより高い税金が課されるべきだと提案した。
人々は警戒を怠ってはならない。
Nguoi Lao Dong新聞の記者による調査とbatdongsan.com.vnの過去の価格統計によると、2024年第2四半期におけるホアイドゥック県ティエンイエン村の土地の平均希望価格は約4300万ベトナムドン/平方メートルで、前年比約48%上昇した。近隣の村の土地の希望価格は、立地や交通の便によって2200万～6200万ベトナムドン/平方メートルの範囲であった。
都市計画やオークション活動の影響で、ハノイ郊外の土地に対する関心と価格が上昇している。2024年上半期には、ハノイ市ドンアイン区、ザーラム区、タックタット区、クオックオアイ区における土地検索数が48%～104%増加し、この需要増により、これらの郊外地区の土地価格は2023年下半期と比較して4%～24%上昇した。
不動産専門家は、新たな土地価格表がまだ適用されていないため、年末まで土地オークションが活発に行われると予測している。現在の国が定めた価格体系に基づいて開始価格を決定すると、他の種類の土地に比べて価格が大幅に低くなる。したがって、多くの要因の影響と結果によって、特に土地オークション、ひいては不動産市場全体が過熱する中でリスクを回避するためには、投資を行う前、あるいは住宅の必要性を真剣に検討する前に、慎重になる必要がある。
地価を安定させるための手段が不足している。
ダン・フン・ヴォ教授によると、多くの不動産仲介業者が各地で土地や住宅の購入について問い合わせの電話をかけ、多くの場所の物件を視察して市場価格を人為的に吊り上げているという。ここ数日、ハノイ郊外で行われている土地競売の規模は非常に小さいため、投機家たちはこれらの競売を利用して価格をつり上げ、土地価格が実際に上昇しているように見せかけ、人々をより高い価格へと誘導しようとしている。一方、ハノイ中心部の主要道路沿いの多くの物件は電子商取引の普及に伴い閉店しているが、郊外の土地価格は急激に上昇しており、ビジネス界の影響力を示している。 「土地市場を管理するための手段が不足しています。2004年、政府は土地の分割販売が現代の都市開発と相容れないとして禁止しました。多くの人が土地を購入した後、未開発のまま放置しました。土地は投資も開発もされず、ただ資金が蓄積されただけで、地価が急騰しました。最近施行された不動産事業法も、特別都市、第一種都市、第二種都市、第三種都市における土地の分割販売を禁止しています。土地の分割販売に関する規制は強化されましたが、市場価格を安定させる唯一の手段である不動産税が依然として不足しています」とダン・フン・ヴォ教授は述べました。
出典： https://nld.com.vn/dau-gia-dat-nong-tro-lai-196240820230512012.htm
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