資金調達の難しさ、高金利
年末には銀行の金利が軒並み大幅に低下し、ある銀行の最低金利は1か月物でわずか1.9％だった。
しかし、企業によれば、個人、法人の顧客両方への融資は容易ではなく、金利も非常に高いとのことだ。
不動産投資開発株式会社（EZプロパティ）のファム・ドゥック・トアン社長はPV. VietNamNetの取材に対し、企業自身が資金を借り入れる必要があるものの、不動産融資を奨励する政策とは全く異なり、資金調達は最近かなり困難になっていると語った。
トアン氏は、動員金利は非常に低下したが、不動産融資金利は低くないと述べた。
「現在、すべての株式会社商業銀行は年10%以上の融資金利を提供しています。最も低いのはベトコムバンクで、わずか7%程度です。しかし、この銀行は非常に厳しい条件を設けており、例えば企業の直近1年間の平均売上高が1,000億ドン以上である必要があります。売上高が低い場合や損失がある場合は、融資は承認されません」とEZプロパティのゼネラルディレクターは述べています。
それに伴い、不動産プロジェクトを行うために資金を借り入れる企業は、別途ポリシーを提出する必要があり、つまり、本社が融資ポリシーを承認し、下位の支店や部署が書類を審査する必要があります。
国立銀行は保険加入を条件とした融資を禁止していますが、一部の銀行は保険加入を義務、あるいは強制と明言しています。保険未加入の場合は利息が加算されますが、生命保険に加入している場合は金利が1%引き下げられます。
一部の銀行は、融資対象に対して保険を購入できないという条件を『掲げる』ことさえある。つまり、借り手は検査を避けるために他人のために保険を購入しなければならないということだ」とトアン氏は説明した。
購入者に関して、同ビジネスリーダーは、ドーソン（ ハイフォン）の住宅プロジェクトにおいて、投資家が顧客に18ヶ月間金利を保証した事例を挙げた。しかし、最近、期限切れとなった際に、ある銀行が顧客に年13.5%でのローン契約延長を勧めた。
同氏によると、融資金利が高いだけでなく、一部の銀行では、顧客が融資を早期に返済すると1～1.5％のペナルティを課す条項を設けているという。
貸出金利はさらに引き下げる必要がある
Dat Xanh Mien BacのジェネラルディレクターであるVu Cuong Quyet氏は、VietNamNetの取材に対し、年利10～12％という高金利のため、不動産事業では資金を借り入れるのが非常に難しいと語った。
一方、不動産プロジェクトの開発には少なくとも3～4年、場合によっては最大8年かかるため、多額の費用が発生します。そのため、企業にとって販売価格の引き下げはさらに困難になります。
住宅購入者にとって、ローン金利は依然として8～10%で推移している。クイエット氏は、年初と比べると住宅購入者向けローン金利は最近若干低下しているものの、購入者にとって手の届かない高価格が依然として問題となっていると述べた。
「住宅購入者は常に賃貸と購入を比較します。住宅ローンの金利が高ければ、購入ではなく賃貸を選ぶでしょう。したがって、不動産需要を刺激するためには、住宅購入者にとって年6.5～8%のローン金利が適切でしょう。年9～10%のローン金利は人々にとって高すぎます」とクイエット氏は述べた。
さらに、優遇金利期間終了後、購入者はしばしばかなり高い変動金利を支払わなければなりません。クイエット氏によると、変動金利は年10%程度で、11～12%になると購入者は支払えなくなります。
不動産プロジェクトを行う企業については、融資金利は年7～9％であるべきだと提案し、金利が10％を超えると非常に困難になると述べた。
一方、EZプロパティのゼネラルディレクターは、年7～8%程度の不動産ローン金利は企業と住宅購入者の両方にとって利用しやすいと述べた。しかし、企業が資金調達を容易にするためには、手続きをさらに「緩和」する必要がある。
経済・金融の専門家であるグエン・トリ・ヒュー博士は、市場の需要を刺激するためには、不動産購入者への融資金利を7%にするのが適切だと述べた。ただし、10年間固定金利とし、融資期間は20年とする必要がある。
しかし、専門家は現実にはこの金利を見つけるのは難しいと指摘しています。さらに、ベトナムの銀行は固定金利を設けておらず、金利は頻繁に変動するため、借り手にとって難しい状況となっています。
ソース
コメント (0)