1月18日に可決された改正土地法は、土地価格基準を廃止し、第159条で土地価格表を規定した。これにより、土地価格表は毎年作成され、最初の土地価格表は2026年1月1日から公表・適用され、翌年1月1日から調整されることになる。
この新たな展開に関して、専門家は概して、行政が課す土地管理メカニズムを排除し、市場価値をより正確に反映した土地価格表の策定へと移行するためには、土地価格制度の廃止が必要であるという点で意見が一致している。
これは土地投機を抑制するのに役立つだろう。なぜなら、土地価格が市場価格に近づくと、固定資産税や譲渡手数料が高くなり、土地投資の魅力が低下するからだ。住居や土地を購入する必要のある人々は、「適正価格」で購入できる可能性が高まり、投機家が土地を買い占めて価格をつり上げるような事態を避けることができる。
ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、国の土地価格表に記載されている土地価格は常に市場価格より30～50％低いため、土地価格制度の廃止は妥当だと考えている。
改正土地法が可決されたことで、企業と市民は恩恵を受けるだろう。
具体的には、ホーチミン市では、2020年から2024年までの土地価格表は、2016年から2019年までの期間と比べてほぼ変化がない。都市部の土地価格が最も高いのは、グエンフエ通りなどで1平方メートルあたり1億6200万ベトナムドン、レズアン通りでは1平方メートルあたり1億1000万ベトナムドンとなっている。
2014年、レ・ドゥアン通りの3,000平方メートルの土地が競売にかけられた際、開始価格は1平方メートルあたり1億8,000万ベトナムドンだったが、16回の入札を経て、一部の入札者は1平方メートルあたり4億ベトナムドン以上を提示した。
「これらは市場取引に基づいた代表的な土地価格です」とチャウ氏は述べた。
サヴィルズ・ベトナムの副社長であるトロイ・グリフィス氏も同様の見解を示しており、土地価格制度の廃止は不動産市場の発展を促進すると考えている。さらに、収用・補償の対象となるすべての土地は市場価格で評価されるため、投資家や一般市民の信頼が高まるだろうと述べている。
「総じて、市場価値、特に土地補償における市場価値は、非常にデリケートな問題です。州がインフラ整備事業のための土地を取得できない場合、 経済発展の全体的なペースに影響が出るでしょう」とトロイ・グリフィス氏は述べた。
トロイ・グリフィス氏によると、社会経済開発プロジェクトによって土地を失う人々は、取引価格が市場価格に近い水準で決定されれば、土地税収の増加により、より公平な補償を受けられる可能性があるという。
ハノイ不動産クラブの常任副会長であるヴー・テ・ディエップ氏もまた、土地価格制度の廃止は、企業が土地整理の進捗を加速させ、経営難に陥った企業を排除し、土地を没収された人々に利益をもたらすと考えている。
旧法では、土地価格の低さが、土地収用や更地化の際に住民に大きな不利益をもたらしていた。これは、多くの意見の相違や苦情の原因の一つでもあった。したがって、今回の改正土地法案で土地価格の低さが撤廃されたことは、画期的な出来事と言えるだろう。
ディープ氏はさらに、土地価格制度を廃止することは、国家、国民、そして企業に良い影響を与えるだろうと分析した。
具体的には、人々の土地が没収された場合、より高額で公正な補償を受け取ることができ、それによって土地を奪われた人々の権利が保障される。
政府にとって、土地価格制度を廃止することは、補償金や土地収用費用を押し上げ、資産を本来の価値に戻し、市場の透明性を高めることにつながる。
したがって、国は二重価格、すなわち地主が実際の価値よりも低い税率を利用するために地価を低く申告する事態を回避できる。これは国の財政赤字を防ぐのに役立つ。
「しかし、たとえ土地価格制度が廃止されたとしても、特定のプロジェクトのために土地が収用される場合、企業や国が提示する補償案に住民全員が同意するとは限らない。したがって、この問題についてはより詳細な規制が必要だ」とディープ氏は述べた。
企業にとって、土地価格制度の廃止は、土地整理の進捗を加速させ、業績不振の企業を淘汰するのに役立つだろう。しかし、企業はより高い投資コストを負担しなければならない可能性がある。
ゴック・ヴィ
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