不動産資本の流れをブロックしないよう法的ボトルネックを解消する

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不動産市場の発展に向けた取り組み

ベトナム不動産協会副会長兼ベトナム不動産仲介業者協会会長のグエン・ヴァン・ディン博士によると、不動産市場における最大かつ最も根本的な問題は、2018年から2019年にかけて現れた政策メカニズムにあるという。最近では、インフレと為替レート対策のための信用政策の運用に問題が生じている。「現在、政策メカニズムのせいで『実行』できない不動産プロジェクトが数千件（約300億米ドル相当）あります。2022年には1,200社以上の不動産企業が閉鎖を余儀なくされ、多くの建設現場やプロジェクトが操業を停止しました。新規企業の出現はごくわずかです…」とディン氏は述べた。

2月中旬、ファム・ミン・チン首相は、建設省、計画投資省、天然資源・環境省、財務省の指導者、ベトナム国家銀行総裁、国内大手不動産企業多数が参加し、「不動産市場の障害を取り除き、安全で健全かつ持続可能な発展を促進する」ことをテーマとした全国オンライン会議を主催した。

加えて、政府は最近、不動産市場における現在の困難を解決するための多くの指示を出し、市場の持続的かつ健全な発展を促進するための解決策を提供しています。これは、首相が不動産業界に特別な関心を持ち、これを最も重要な経済セクターの一つと位置付けていることを示しています。

上記の内容について、サヴィルズ・ベトナム投資コンサルティング部門シニアディレクターのスー・ゴック・クオン氏は、これは現在の困難な状況における不動産事業にとって、前向きで希望に満ちた兆候の一つだと述べている。同氏によると、ホーチミン市人民委員会も最近、補償、許可、計画承認、防火・消火技術に関する問題解決の難しさを探るため、各部署と数多くの会合を主催しているという。「我々にとって大きな問題は、法の枠組みが重複していることです。この問題が現行法で解決できない場合、国会に新たな法律を提出して承認を得る必要がありますが、これにはかなりの時間がかかるでしょう」と同氏は評価した。

さらに、クオン氏は、補償、許可、計画認可、防火・消火技術などに関する問題を解決するには、より包括的な視点と包括的な解決策が必要であると強調した。法律の改正が必要な場合は、国会に提出して承認を得る必要があり、必要に応じて首相または各省・市人民委員会委員長の綿密な指示を得る必要がある。

法律と政策のボトルネックを解消する

首相経済諮問グループのメンバーであるトラン・ディン・ティエン准教授は、不動産市場は構造的な問題に直面しており、市場の不均衡が金融市場と政策の歪みを招いており、再構築とボトルネックの解消が必要だと述べた。政府はまた、不動産市場の政策ボトルネックを解消するための新たなアプローチをとっている。「近年、首相は銀行セクターのボトルネックを解消するための4つの指示を出しました。金利パッケージ、財政支援、110兆ドン規模のパッケージなどです」とティエン氏は分析した。

スー・ゴック・クオン氏は、国家運営の観点から、企業にとって有利な条件を整え、プロジェクトを迅速に実施できるよう法的枠組みを確立する必要があると述べました。これにより、企業の投入コストが削減され、消費者の利益が増大します。

ベトナム不動産市場における外国投資コンサルティングの第一人者であるクオン氏は、新規参入する外国企業は土地使用料を支払い、建設許可を取得して初めてプロジェクトを実施できると述べ、投資前に法的手続きを踏むことが最も重要な点だと語った。

投資期間が長すぎると投資効率に影響し、高額な販売価格は大多数の人にとって不利になります。こうした状況は市場の供給を減少させ、特に住宅セクターにおいては、公営住宅、低所得者向け住宅、商業住宅の需要が常に大都市の最優先事項となっていることを考えると、その傾向が顕著です。バンコク、ジャカルタ、シンガポールといったこの地域の大都市は皆、この問題に直面しており、私たちも例外ではありません。

スー・ゴック・クオン氏は、法的問題が外国人投資家にとってベトナムの不動産市場の魅力を低下させる最大の原因であると述べた。

「首相は、経済の主要セクターにおける企業の事業を支援するため、国家銀行に対し、信用限度額の緩和と金利の引き下げを指示しました。しかし、法的問題が依然として問題の根底にあり、市場への外国投資誘致における競争力を損なっています」と、サヴィルズ・ベトナム投資顧問のシニアディレクターは付け加えました。

彼は、東南アジア最大の投資誘致国となるためには、ベトナム市場への参入を促すために外国投資家からの資金を誘致する必要があると述べた。これには住宅、小売、オフィス、産業用不動産といった主要分野が含まれ、企業がこれらの製品に投資できる条件を整える必要がある。

「国民と政府の資源に加え、外国直接投資（FDI）収入による支援も我が国の経済発展にとって非常に大きい。2022年のGDP成長率は8.02%、一人当たりGDPは4,110米ドルに達する見込みであり、経済発展のためには引き続き外国投資を誘致する必要がある」と専門家は勧告した。

さらに、国家金融通貨政策諮問委員会のカン・ヴァン・リュック博士は、政府が撤廃しようとしている不動産市場関連の政策メカニズムについてコメントしました。具体的には、短期的には、政府は法的障壁の撤廃、数百件のプロジェクトの承認支援、キャッシュフローの確保、そして何よりも市場への信頼回復に注力することを決意しています。さらに、政府は、債務の延長・繰り延べ、税金や地代金の延長・繰り延べなど、不動産市場に関連する信用資本の問題の解消にも注力しています。

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