商業住宅プロジェクトに投資する企業に対し、所有地の20％を社会住宅建設用地として割り当てることを義務付ける規定を撤廃することは、投資家にとってより迅速かつ便利なプロジェクト実施を促進するだけでなく、地域社会における社会住宅開発の目標達成を加速させることにもつながる。
改正住宅法案では、この条項が削除されている。
建設省は最近、タイグエン省の有権者からの請願に対する回答文書を発行した。この請願は、特別都市地域およびタイプI都市地域では2ヘクタール以上、タイプIIおよびタイプIII都市地域では5ヘクタール以上の土地面積を持つ商業住宅および都市開発プロジェクトにおいて、技術インフラが既に構築されている場合、管轄当局によって承認された詳細計画計画において、総居住用地面積の20%を社会住宅の建設に充てることを義務付けるものである。
有権者によると、この規制に基づき、地域内の特定のプロジェクトの詳細計画を策定する際、地方自治体は社会住宅建設用地を確保しなければならない。しかし、調査によると、都市部（省内）における社会住宅の需要は依然として低く、一部の住民は社会住宅を購入または賃貸する手段を持たないため、土地の浪費や社会住宅建設用地の管理困難が生じている。そのため、有権者は、 地方自治体の実情に合わせて社会住宅建設用地の配分をより柔軟に行えるよう、2021年4月1日付政令第49/2021/ND-CP号の内容を改正するよう政府に要請している。
労働者向け社会住宅プロジェクト（1,040戸のアパートからなる）は、ホーチミン市トゥドゥック区タインミーロイ地区に位置している。写真：クオック・アン
この問題に関して、建設省は、過去に同省が社会住宅開発政策の実施における多くの欠点や不備を調査・評価してきたと述べた。これには、2015年10月20日付政令第100/2015/ND-CP号第5条に基づく社会住宅開発用地の20%の割り当てに関する規制も含まれる。これが、政令第100/2015/ND-CP号のいくつかの条項を改正・補足する政令第49/2021/ND-CP号の調査、開発、および政府への提出の基礎となり、この規制のいくつかの欠点や不備を克服することを目的としている。
政府の権限の下で政令により改正および補足された規制における既存の問題や障害に加えて、前述の問題や不備を徹底的に克服するためには、住宅法（ 国会の権限の下）を改正することも必要です。
現在、政府は住宅法改正案を第15期国会第5会期に提出し、意見を募っており、第6会期での可決が見込まれています。住宅法改正案第80条では、商業住宅プロジェクトおよび都市部の投資家に対し、建設用地として土地の20%を割り当てる義務から社会住宅用地を削除し、社会住宅開発用地の割り当ては省人民委員会の責任とする規定を追加しました。具体的には、省人民委員会は、省計画、土地利用計画、建設計画、都市計画を策定・承認する際に、承認された住宅開発計画に基づき、社会住宅開発に十分な用地を割り当てなければなりません。
住宅価格を下げる可能性がある。
ホーチミン市社会住宅投資開発株式会社の取締役会長であるグエン・ホン・ルオン氏は、企業に対し土地の20％を社会住宅プロジェクトに割り当てることを義務付ける従来の規制は非現実的だと考えている。同氏は、商業住宅、高級アパート、さらには超高級アパートの管理、投資、運営コストは社会住宅よりも大幅に高いため、両方のタイプの住宅を1つのプロジェクトに組み合わせることは不可能だと主張している。
したがって、改正住宅法案からこの条項が除外されたのは妥当である。多くの開発業者は、プロジェクトを積極的に実施するために、国に費用を支払うことを選択するだろう。これは、政府が承認した100万戸の社会住宅建設計画の実施にもつながる。そうなれば、消費者向けの社会住宅の建設コストは、1平方メートルあたり約2000万ベトナムドンまで下がる可能性がある。
ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、建設省が社会住宅建設のために土地の20％を割り当てることを義務付ける規制を撤廃したことは非常に合理的だと評価した。しかし、投資家が商業住宅プロジェクト内に社会住宅を建設したり、同等の社会住宅と土地を交換したり、あるいはプロジェクトを積極的に実施するために最初から国に土地使用料を支払ったりできるような規制を追加することを提案した。これにより、地方自治体や関係機関が許可の発行やプロジェクトの検査を行う際に混乱するのを防ぐことができる。この選択が国のみに委ねられたままでは、プロジェクトの実施はこれまでと同様に阻害され、困難を極めることになるだろう。
現在、ナムロン投資公社のような中規模都市開発プロジェクトのうち、社会住宅の建設を選択しているのはごく一部に過ぎない。しかし、高級プロジェクトでは社会住宅の建設は不可能であるため、ほとんどの開発業者は代わりに政府に土地使用料を支払うことを選択している。この選択肢により、政府は従来の土地使用料を支払う代わりに、20%の追加収入を得ることができる。
集中型プロジェクトを開発するための提案。
ホーチミン市計画建築局は、2016年から2025年までのホーチミン市における社会住宅プロジェクトの実施に関する最近発表された報告書の中で、タイプIII以上の都市におけるすべての商業住宅建設プロジェクトに対し、土地の20%を社会住宅建設に割り当てるという要件は現実と合致しておらず、実現不可能であると率直に指摘した。なぜなら、この土地には基準を満たす独立した社会住宅ブロックに投資するために必要な最低限の面積がないからである。
一方で、商業都市開発プロジェクト（多くの場合、好立地）内にテラスハウス形式の公営住宅を開発することは、潜在的に悪影響や不公平を招く可能性がある。低所得者が高級または超高級商業住宅プロジェクト内の公営住宅に入居した場合、建物の管理費や生活必需サービスの費用だけでも、彼らの収入に見合わないものとなるだろう。
実務上の問題点を踏まえ、ホーチミン市計画建築局は、建設省に対し、都市化密度が低い多くの省や都市とは異なる管理要件を持つ特別な都市地域であるホーチミン市のための具体的な規制を制定するよう提案した。
計画建築局は、建設省に対し、同一地区／郡内で複数の進行中のプロジェクトを持つ投資家が、土地を交換して社会住宅を一つのプロジェクトに集中させて建設できるようにすることで、投資家の事業、活用、運営を促進すること、または労働者や低所得者層向けの社会住宅への投資を誘致・促進するための政策や仕組みに関するその他の規制や解決策を実施することを提案する。
さらに、計画建築局は、ホーチミン市人民委員会に対し、各区およびトゥドゥック市の人民委員会に、それぞれの地域における実際の状況、ニーズ、および1/2000計画プロジェクトの見直しと調整の進捗状況に基づいて、詳細計画において所管当局によって承認された社会住宅プロジェクトおよび社会住宅を含む商業住宅開発プロジェクトを更新するための改訂版1/2000計画プロジェクト文書を作成し、それに応じて社会住宅建設用地を割り当てるよう勧告した。
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