住宅プロジェクトのトラブルシューティング

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商業住宅プロジェクトに投資する企業に対し、土地資金の20％を社会住宅建設への投資に留保することを要求する規制を撤廃することで、投資家がプロジェクトを迅速かつ便利に実施するための有利な条件が整うだけでなく、地方における社会住宅の開発目標の達成を加速させることもできる。

住宅法案（改正）ではこの規定が削除されました。

建設省は、タイグエン省の有権者の請願に応じて、特別市街地および第 I 型市街地で 2 ヘクタール以上の土地利用規模、または第 II 型および第 III 型市街地で 5 ヘクタール以上の土地利用規模を持つ商業住宅および市街地を建設する投資プロジェクトに関する文書を発行したばかりです。管轄当局によって承認された詳細計画プロジェクトで住宅用地総面積の 20% を確保し、社会住宅建設用の技術インフラシステムの構築に投資する必要があります。

有権者によると、この規制に基づき、地域内のいくつかのプロジェクトの詳細な計画を立てる際、地方自治体は社会住宅建設用の土地基金を手配しなければならない。しかし、実際の調査を通じて、都市部（省内）の人々の社会住宅に対する需要は依然として低く、一部の人々は社会住宅を購入または賃貸する条件を満たしておらず、土地の浪費や社会住宅建設に割り当てられた土地基金の管理の困難につながっていることがわかった。そのため、有権者は、地方の実際の状況に応じて社会住宅を建設するための土地基金の割り当てを柔軟にする方向で、2021年4月1日付の政令第49/2021/ND-CP号の内容を検討し、政府に修正案を提出することを提案した。

ホーチミン市トゥドゥック市タンミーロイ区にある、1,040戸規模の労働者向け賃貸社会住宅プロジェクト。写真：QUOC ANH

この問題に関して、建設省は、最近、政府2015年10月20日付政令第100/2015/ND-CP号第5条に基づく土地基金の20%を社会住宅開発のために留保するという規制を含む社会住宅開発政策の実施における多くの欠陥や不備を調査および評価し、この規制の多くの欠陥や不備を克服するために、政令第100/2015/ND-CP号のいくつかの条項を修正および補足する政令第49/2021/ND-CP号の公布に向けて研究、開発、政府への提出の基礎としたと述べた。

政府の権限で法令により改正・補足された規制における既存の問題や困難に加え、上記の問題や欠点を完全に克服するためには、住宅法（国会の権限）を改正する必要もあります。

現在、住宅法案（改正案）は政府により第15期国会第5会期に提出され、意見募集が行われており、第6会期で承認される予定となっている。したがって、住宅法案（改正）第 80 条では、商業住宅および市街地建設プロジェクトの投資家に建設投資のために土地基金の 20% を留保することを要求する規制から社会住宅建設用の土地が削除されることが規定されています。社会住宅開発のための土地割り当てに関する規則の補足は、省人民委員会の責任である。具体的には、省人民委員会は、省計画、土地利用計画、建設計画、都市計画を策定し承認する際に、承認された住宅開発プログラムと計画に従って、社会住宅開発のために十分な土地資金を割り当てなければなりません。

住宅価格を下げることができる

ホーチミン市社会住宅開発投資株式会社のグエン・ホン・ルオン取締役会長は、商業住宅プロジェクトを実施する企業に土地基金の20％を社会住宅の実施のために確保することを義務付ける以前の規制は現実に適していないと述べた。商業住宅、高級マンション、さらには超高級マンションの投資および運営管理コストは公営住宅よりもはるかに大きいため、2つのタイプを1つのプロジェクトに組み合わせることは不可能です。

したがって、住宅法案（改正）にこの規定が含まれていないのは合理的です。確かに多くの投資家は、プロジェクト実施に積極的に取り組むために政府に支払いをすることを選択するだろう。これは、政府が承認した 100 万戸の社会住宅プロジェクトを実施するための基礎にもなります。その時、消費者に対する社会住宅建設の単価は、1平方メートルあたり約2,000万ドンまで下がる可能性があります。

ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長も、土地基金の20％を社会住宅建設への投資に留保するという規制を撤廃するという建設省の決定は非常に合理的だと評価した。ただし、投資家が積極的にプロジェクトを実施できるよう、当初から商業住宅プロジェクトに社会住宅を建設するか、同等の社会住宅用地資金と交換するか、国に土地使用料を支払うかを選択できる権利があるという規定を追加する必要がある。そうすれば、地方自治体や機能機関は、プロジェクトの認可や検査を行う際に混乱することがなくなります。この選択肢を政府に任せれば、プロジェクトの実施はこれまでと同様、今後も阻止され困難なままとなるだろう。

実際、現在、ナムロン投資公社など、中価格帯の都市部プロジェクトのみが社会住宅として投資家に選ばれており、高価格帯のプロジェクトは実施できないため、ほとんどの投資家は国に金銭を支払うことを選択している。この計画により、州は従来のように土地使用料を支払う必要がなくなり、20％の追加収入を得ることができる。

集中的なプロジェクト開発の提案

ホーチミン市計画建築局は、最近発表された2016年から2025年までのホーチミン市における社会住宅プロジェクトの実施に関する報告書の中で、市街地におけるタイプIII以上のすべての商業住宅投資プロジェクトに土地基金の20％を社会住宅建設のために確保するという要件は現実にそぐわず、この土地基金には基準を保証する独立した社会住宅ブロックに投資するのに十分な最小面積がないため実現不可能であると率直に指摘した。

一方、商業都市部のプロジェクト（多くの場合、「黄金の土地」の場所）でタウンハウスの形で社会住宅が開発される場合、潜在的に否定的かつ不公平な側面が含まれる可能性があります。高級・超高級商業住宅プロジェクトの社会住宅に居住する低所得者の場合、建物の管理・運営費やプロジェクト内のその他の必須サービスの費用だけでも彼らの収入に見合っていない。

ホーチミン市計画建築局は、実際的な欠陥から、都市化密度が低い多くの省や市と比較して異なる管理要件を持つ特別な都市地域としてホーチミン市に特定の規制を設けるよう建設省に提案した。

計画建築局は、投資家が事業、開発、運営をスムーズに行えるよう好ましい条件を整えるため、同じ地区で多数のプロジェクトを実施している投資家が土地を交換して社会住宅を1つのプロジェクトに集中的に建設できるようにするか、労働者や低所得者に役立つ社会住宅への投資に対する投資誘致政策やインセンティブに関するその他の規制や解決策を検討するよう建設省に提案した。

さらに、計画建築局は、ホーチミン市人民委員会に対し、トゥドゥック市と各区の人民委員会に対し、現地の1/2000計画プロジェクトの検討と調整の実情、ニーズ、進捗状況に基づき、1/2000計画プロジェクトを調整するための文書を作成し、管轄当局により詳細計画が承認された社会住宅計画を伴う社会住宅プロジェクトと商業住宅開発プロジェクトをゾーニング計画プロジェクトに更新し、社会住宅建設用の土地基金を適切に手配するよう指示するよう勧告した。

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