ハノイで家を所有するのと同じくらい難しい、ハイフォンは土地オークションを修正し、市場は新しいサイクルを開始し、「支配的な」セグメントを予測する

ハノイでは住宅の入手がますます困難になっており、2025年には新たなサイクルが始まり、ハイフォンでは土地使用権オークションが是正される...などが最新の不動産ニュースです。

ベトナムの不動産価格の上昇率は世界でも最も高く、その結果、人々が家を購入することがますます困難になっています。 （写真：リン・アン）

人々にとって住宅へのアクセスはますます困難になってきています。

Batdongsan.com.vnのグエン・クオック・アイン副社長は、ベトナムの不動産価格の上昇率は世界でもトップクラスであり、その結果、人々が家を購入することがますます困難になっていると語った。

そのため、2019年から2024年までの5年間で、ベトナムの不動産価格は59％上昇しました。この増加率は、米国（54%）、オーストラリア（49%）、日本（41%）、シンガポール（37%）などの先進国の増加率よりもはるかに高い。

クオック・アン氏は、上記の値上げにより、所得のすべてを住宅購入に充てた場合、平均販売価格が1戸あたり228億ドンの街路に面した住宅を購入するために、ハノイの人々は169年間働かなければならないだろうと述べた。民家を購入するには132年かかり、現在、民家の平均販売価格は1戸あたり約63億ドンとなっている。現在、アパートの平均販売価格は1戸あたり31億ドンだが、購入までにはまだ23年かかる。

ベトナム不動産協会（VARS）の調査データによれば、ハノイで平均価格の住宅を購入するために推奨される最低収入は、ハノイの平均世帯収入の約2.3～10倍である。

具体的には、統計総局のデータによると、2024年第3四半期のハノイの労働者の平均月収は1,070万VND/月に達した。 4人世帯でそのうち2人が労働年齢だとすると、世帯収入は月あたり約2,140万VNDになります。

2024年の平均プライマリーアパート価格は7,000万VND/m2に達し、新規オープンプロジェクトの価格は6,000万VND/m2からとなっています。ハノイでアパートを購入するには、地域に応じて購入者は最低4,500万～2億1,000万VND/月の収入が必要です。

実際の平均所得と住宅価格の間には大きな差があるため、今日のハノイでは、平均所得または高所得の世帯の大多数にとって、住宅所有は困難であるだけでなく不可能となっている。ホアンキエム区、バーディン区、ドンダー区、ハイバーチュン区、タイホー区などの中心部では、住宅ローンの支払いに必要な最低年収と平均世帯収入の差は10桁に達します。一方、ハドン、バクトゥーリエム、ロンビエンなどの郊外エリアは価格が手頃ですが、月収4000万～6000万の個人や世帯にしか適していません。

計算は各地区の平均住宅価格に基づいており、購入者が銀行から住宅価格の 70% を平均年利 8% で 20 年間借り入れることができると想定しています。財務原則によれば、月々の分割払い総額は収入の40％を超えてはならず、ハドン、ロンビエン、ナムトゥーリエム、バクトゥーリエム、ジャラムで平均価格の住宅を購入するために推奨される最低収入は、ハノイの労働者の平均世帯収入の約2〜3倍になります。

ホアンキエム区、バーディン区、ハイバーチュン区、ドンダー区、タイホー区では、最低必要収入はいずれも年間10億ドンを超えており、その差は約3.7～8倍に相当します。 Cau Giay地区とThanh Xuan地区ではその差は3～3.5倍である。

Batdongsan.com.vnのマーケティングディレクター、レ・バオ・ロン氏は、不動産価格の高騰により、購入者の84％が依然として借金をしなければならないと語った。総所得が月4,000万VND未満の世帯のローン比率は最も高く、69%を占めています。一方、月収4,100万～7,000万VNDの世帯の場合、融資金利は18％、月収7,100万～1億VNDの世帯の場合、融資金利は9％となる。月々の総収入が1億VNDを超える世帯の場合、融資金利はわずか4％です。

しかし、ベトナム不動産ブローカー協会のグエン・ヴァン・ディン会長によると、借り手グループは経済の低迷など、住宅購入者の収入を減らしたり、支払い能力を低下させたり、借金返済のプレッシャーを増大させたりする可能性のある多くの予測不可能な事態に直面するだろうという。銀行の金利は固定されておらず、ある段階では金利調整により住宅ローンの金利が高くなり、返済が不可能になる場合があります。さらに、財政的にもっと柔軟になるために待つか家を借りることを選択する人もいるでしょう。さらに、多くの顧客は、早く住む場所を所有できるように、家を探す際の基準も下げています。

地方市場では都市部の土地が優位に立つ

SGOホームズのゼネラルディレクター、レ・ディン・チュン氏は、長期にわたる市場危機の後、行き詰まった投資家はキャッシュフローと投資市場のバランスを再調整するプロセスを経てきたと語った。過去2年間、特にアパート分野を中心に、首都に資金が流入してきた。この市場と分野が、ハノイ市場の巨大かつ常に存在する資金需要という現実のニーズを満たしているからだ。投資家が集中する市場によってハノイの不動産価格は急激かつ力強く上昇し、それが周辺省の市場にも一定の熱気を及ぼし、これらの省が回復の兆しを見せ始めるのに貢献している。

現在、ハノイの不動産価格は高すぎるため、ハノイ周辺の省の開発ペースも同様に徐々に変化しつつあります。この傾向に従い、2025年にはハノイを中心とする北部の不動産市場では、2024年のような価格の急騰は見られないでしょう。特に住宅価格が高騰している状況では、人々は急いで家を購入しようとせず、賃貸に切り替え、家を購入しようとしていた資金を地方や田舎への投資に使う傾向が強まるでしょう。

地方市場では都市部の土地セグメントが主流となり、特に法的書類が完備した土地の需要が高まるでしょう。買い手は、バクニン、バクザン、フンイエン、ハイズオン、ハイフォン、クアンニンなどの経済の中心地に近い工業団地近くの土地区画と低層住宅を選択するでしょう。これらの州に共通するのは、経済発展がかなり進んでおり、首都からの主要交通路に位置し、活気のある工業団地と観光基盤があることです。

一般的に、2025年は新たな不動産サイクルが始まる年です。投資家は、群衆に投資したり、市場の波を追ったり、特定の「ホット」なセグメントを追ったりするのではなく、経済とインフラの発展に密接に関連した市場を選択する必要があります。 2025年にはハノイ郊外に地方市場が出現するだろう。投資家は、完全な法的文書を備えた評判の良い投資家からの製品を求めます。次に、自分の経済力に合った商品を選択し、レバレッジをかけすぎないようにする必要があります。

ハイフォン：土地使用権オークションの是正作業

ハイフォン市人民委員会の委員長は、関係部署、支部、部署に対し、当該地域の土地使用権の競売を是正するよう指示を出した。

具体的には、ハイフォン市人民委員会委員長は、天然資源環境局と各区人民委員会に対し、土地使用権オークション開催地域及びその周辺地域の計画、土地利用計画、建設計画、都市計画の公示を組織するよう指示した。住宅用不動産と土地の供給が大多数の困窮者のアクセスと支払い能力に適合することを確保するための措置を講じ、不動産市場の需給の不均衡を克服する。

土地使用権競売地価表による開始価格を定める前に、規定に従って競売の対象となる区域及び所在地における地価表の当該地価を検討、調整及び補充する必要があります。土地使用権オークション計画の構築方向は厳格かつ科学的で、当局による管理が必要であり、オークションを私利私欲のために利用して市場に大きな混乱を引き起こすような状況は避けなければならない...

地区人民委員会、各部局、機関、関連組織が地元の土地需要を検討し、土地使用権の競売にかけられる予定の土地区画のインフラ建設を計画し投資すること。併せて、所定の対象者に対し、移住用地の配分や土地使用権の競売によらない土地の配分を実施するための適切な土地基金の整備について検討する。土地使用権オークションの組織において情報技術とデジタル変革の応用を促進し、宣伝性と透明性を確保する。土地使用権オークションの組織と実施において、法律と市人民委員会に対して責任を負い、公開性、透明性、客観性を確保し、国家の利益と関係者の権利と利益を保護します。

法務省に対し、不動産競売組織に対し、現行法規に基づき、適切な措置を講じて競売参加履歴情報を厳格に管理し、競売において、同一競売区域内の複数の土地に一人または複数のグループが入札登録している、競売参加者が異常に高額で入札している、または高額で落札したにもかかわらず保証金を放棄しているなど、異常な兆候が見られるケースを速やかに検知し、不動産所有者および所轄官庁に報告して適切な対応措置を講じるよう指導するよう要請する。

ハイフォン市警察は、土地使用権の競売において刑事責任を問われるべきレベルまで違反した組織や個人に対して、積極的に状況を把握し、摘発、捜査を行い、法に基づいて厳正に対処します。

フンイエン社は273区画の土地を競売にかけた。

ラックベト株式オークション会社は2月9日、フンイエン省アンティ町の地区スポーツ・文化・住宅複合施設の北側住宅地区にある273区画の土地使用権をオークションで落札したと発表した。

ラック・ベト株式オークション会社の取締役会長ド・ティ・ホン・ハン氏は、同社には4,000件を超えるオークション申し込みがあったと語った。オークション当日には約2,000人の参加者が集まりました。

競売にかけられた土地273区画の総面積は30,571.9平方メートル、開始価格の総額は6457億4700万ドン。

区画面積は90～295.2㎡です。開始価格は1920万～3120万VND/m2。開始価格が17億VND以上から78億VND以上の各ロットに相当します。オークション形式で直接秘密投票により一回オークションで決定します。上方入札方式

オークションの結果、落札総額は1兆5,033億VNDを超え、8,576.31億VNDの差があり、232.81%増加した。

その中で、最高オークション価格は1億2000万VND/m2、最低オークション価格は3600万VND/m2です。

オークション主催者によると、最も高い落札価格となったのは、立地条件も良く、面積も200平方メートルを超える角地だという。

出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-kho-nhu-so-huu-nha-ha-noi-hai-phong-chan-chinh-dau-gia-dat-thi-truong-bat-dau-chu-ky-moi-du-bao-phan-khuc-len-ngoi-303885.html