ハノイでは1平方メートルあたり6000万ドン以下のマンションがほぼ「消滅」している

写真：ゴック・ヒエン

CBREベトナムのシニアディレクター、グエン・ホアイ・アン氏は、2025年第3四半期の不動産市場のハイライトの発表において、「ハノイのマンション市場は規模と価格の両面で力強い成長期に入っており、製品構造と住宅購入行動の明確な変化を反映している」とコメントした。

CBREによると、2025年第3四半期のハノイにおける新築マンション供給戸数は10,300戸を超え、過去5年間で2四半期連続の10,000戸超えを記録した。また、今年最初の9ヶ月間では、総供給戸数は約21,100戸に達し、2024年の同時期比で10%増加した。特に注目すべきは、販売価格が1億2,000万VND/m²（VAT・管理費・割引を除く）を超えるマンションが最大2,000戸あり、CBREが市場調査を開始して以来、過去最高を記録した。

新築マンションの販売価格が9000万VND/m2を超える

報告書によると、ハノイの新築マンションの平均販売価格は1平方メートルあたり9,000万ドンを超え、同時期のホーチミン市の平均価格を上回った。これは首都のマンション市場における過去最高価格である。第2四半期と比較すると、前四半期より約14%上昇し、前年同期と比較すると最大40%の上昇となった。

CBREの代表者は、販売価格の上昇は市場構造の変化を明確に反映しており、新規供給の大半は立地条件が良く、インフラが整備され、大きな潜在力を持つ投資家によって開発されている地域に集中していると述べた。

タイホー、コウザイ、ロンビエンといった都心部だけでなく、ダンフォン（ハノイ）やヴァンザン（フンイエン）といった郊外部でも、7,000万～1億1,000万ドン/㎡の価格帯が一般的です。中心部から離れた地域でも、7,000万～8,000万ドン/㎡の水準に近づいています。都心部と郊外部の価格差はますます縮小しており、市場全体の価格水準が新たな局面に入ったことを示しています。

しかし、価格の高騰にもかかわらず、売買活動は依然として活発です。具体的には、第3四半期のマンション取引件数は11,100件を超え、2018年以来の最高記録となりました。平均消化率は70～80%に達し、投資と資産形成への需要は依然として安定しており、減速の兆候は見られません。

CBREによると、多くの投資家が好調な市場心理を利用し、特に中心部や新しい交通ルート沿いのプロジェクトにおいて、既存の物件ポートフォリオを積極的に展開しています。これにより、特にかつては「手頃な価格」と考えられていた地域で、価格が上昇し続けています。

潜在的な持続可能性リスク

二次市場では、平均譲渡価格は1平方メートルあたり約5,800万ドンに達し、前年同期比19%上昇しました。この上昇率は2024年の「好調な年」に比べると緩やかですが、過去2四半期の住宅価格は依然として上昇傾向にあり、特に長期投資目的の購入者からの需要が安定していることを示しています。

専門家によると、この価格上昇傾向には主に3つの理由がある。第一に、中低価格帯の新規供給不足により、多くの購入者が、既に引き渡し済みの物件があり、立地条件も良く、法的にも明確なセカンダリーマーケットへと目を向けざるを得なくなった。第二に、価格高騰期を過ぎた投資家の「買い控え」心理により、実際の取引量は減少する一方で、掲載価格は上昇している。第三に、低金利のおかげで長期投資の需要が安定しており、多くの投資家が安全資産として不動産を選択している。

Hà Nội gần như — CBREハノイ支店シニアディレクター、グエン・ホアイ・アン氏。写真: ゴック・ヒエン

しかし、実需が圧縮される中で二次価格が高騰し続けると、市場は不均衡に陥るリスクがあります。持続可能性を維持するためには、供給の多様化と適正価格帯の拡大が重要です。

CBREは、2025年第4四半期にはハノイで約11,000戸の新築マンションが建設され、年間供給戸数は32,000戸を超えると予測しています。この供給は郊外エリアに集中し、価格は1平方メートルあたり5,000万～6,000万ドンと、来年の市場を「落ち着かせる」要因となるでしょう。

手頃な価格の住宅の「格差」は拡大している

「2023年から2024年は供給不足と商品需要の高まりの時期でしたが、2025年には状況が逆転し、供給は豊富になるものの、平均的な消費者の購買力に比べて価格が高騰するでしょう。これは市場の『再編サイクル』であり、ハイエンドとラグジュアリーセグメントが圧倒的なシェアを占め、ミッドレンジと手頃な価格のセグメントはほぼ消滅するでしょう」とホアイ・アン氏はコメントしました。

具体的には、現在供給されている物件の95%が1平方メートルあたり6,000万ドン以上の価格帯であり、6,000万ドン未満の価格は市場のわずか5%未満を占めています。そのため、この価格差は、特に若年層や中間所得層にとって、実質的な住宅需要に大きな圧力をかけています。

ハノイの不動産市場は、低金利、信用力の向上、そして安定したマクロ経済のおかげで、総じて健全な状態を維持しています。しかしながら、急激な価格上昇とセグメント間の不均衡は、管理会社と企業の両方にとって大きな課題となっています。

2026年から2027年にかけて、信用、計画、税制政策が適切に規制されれば、ハノイは製品の品質と持続可能性が最優先される健全な開発サイクルに入ることができます。

出典: https://vtv.vn/ha-noi-gan-nhu-tuyet-chung-can-ho-gia-duoi-60-trieu-dong-m2-100251014153202066.htm