サヴィルズによれば、不利な経済状況の中、今年上半期だけでハノイでは1万6900の企業が事業を停止または解散しており、前年比29％の増加で過去最高を記録した。
新規参入や営業継続する事業者数も2020年初頭以来初めて減少した。それに伴い、経営難に陥る事業者が多く、賃貸供給にも影響が出ている。
ハノイの倒産件数は過去最高を記録しており、地主はオフィス賃料の引き下げを余儀なくされている。（写真：DT）
サヴィルズ・ハノイの商業リース担当シニアディレクター、ホアン・グエット・ミン氏によると、市場全体の賃貸能力の低下には2つの理由があるという。
まず、40米ドル/m2以上を支払うテナント層が大幅に減速する傾向にある一方で、中程度の賃料での契約がより人気となっていることがわかります。
2つ目の理由は、IT企業、特にテクノロジー系スタートアップ企業が、急成長期の後に成長が鈍化しつつあることです。
「ハノイでは、一部のIT企業が予定より早く事業所を返還せざるを得なくなった」とミン氏は語った。
ホアン・グエット・ミン氏によると、この四半期の市場は賃貸需要に変化が見られたとのことです。具体的には、2021年から2022年にかけて、IT企業が市場におけるオフィススペース需要をほぼ牽引しました。
しかし、2023年になると経済状況が減速傾向となり、ファンドもスタートアップへの投資を停止し、スタートアップ企業は賃貸スペースのバランスを取り直し、オフィススペースを返却し始めるようになります。
「2022年上半期では、ITビジネステナントとの賃貸取引件数が32％を占めていましたが、今年はこの割合は半分にまで減少しました」とミン氏は語った。
専門家によると、テナント構造も変化しているという。今年上半期のオフィス賃貸取引のほとんどは製造業からのもので、これは現在の経済状況の影響をあまり受けない業界であるためだ。
レンタルスペースの需要が2番目に高いのは教育関連事業で、典型的にはベトナム市場に開設される外国語センター、コンピュータートレーニングセンター、大学のオフィスなどです。
ミン氏は、年末の数か月間に、コンサルティング、金融、法律の分野で事業を展開する企業との大規模な取引が市場で多数記録されるだろうと予想している。
これらの事業の特徴は、面積に対する賃貸需要が200～500㎡の範囲で平均的な水準にあることです。
競争力を維持し、収容力を高めるために、多くの賃貸ユニットは賃料を下げ、テナントを支援するためのプロモーションを増やす計画を立てています。
一方、入居者はコストを優先し、より手頃な選択肢を求める傾向が強まっています。
ミン氏は次のように強調した。「現在のオフィス市場における取引は1平方メートルあたり20～35米ドルの価格帯で変動しており、この価格帯の建物は依然として吸収力が非常に高い。」
しかし、市場では賃料が40～50米ドル/㎡と高額なビルの取引件数は前年同期比で鈍化の兆しを見せています。
現在、オフィススペースの需要は依然として高く、企業は従業員のオフィス勤務を奨励しています。これにより、企業のセキュリティを確保しつつ、従業員が利用できる便利なサービスの開発を促進することができます。
そのため、今日の企業は従業員のニーズを満たすオフィス設計に一層注力し、従業員の出勤意欲を高めています。そのため、多様なアメニティ、便利な立地、そして手頃な価格を備えたオフィスビルは、今日のテナントにとって最良の選択肢となっています。
こうした変化に直面し、ミン氏は次のように予測しています。「2023年後半のオフィス需要は、バディン区、ドンダー区、カウザイ区に集中するでしょう。ホアンキエム区などの中心部は、現在空室が非常に限られている一方で、賃貸価格が高止まりしているため、需要は減少するでしょう。」
さらに、ミン氏は、年末までの新規供給は約80,279平方メートルにとどまり、ロッテモールが新規供給の38％を占めることから、平均オフィス賃貸価格と稼働率は年末までに改善すると予測している。
次に、製造業、教育、コンサルティング業からの需要が引き続き増加すると予想されます。これらは主要セクターと考えられており、2023年後半および2024年前半のオフィス市場の成長を促進するでしょう。
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