アパート投資の注意点

投資家の評判、販売価格、財務レバレッジの活用は、不動産投資コンサルタントがアパート分野の投資家に対して考慮する 3 つの主要な要素です。

ハノイのアパートはホーチミン市の多くの投資家から求められています。写真：ドゥック・タン

ホーチミン市からハノイへのキャッシュフロー

最近、多くの南部の投資家がハノイ市場へ「逆流」しているのを目撃しています。彼らは高級マンション分野のプロジェクトに興味を持ち、それについて学んでいます。

OneHousingのデータによると、ホーチミン市からハノイの不動産を探す人の数は以前に比べて7.5倍に増加しています。

OneHousingの事業開発ディレクターであるトラン・クアン・チュン氏によれば、現時点では一次産品であれ二次産品であれ、ハノイの価格水準はホーチミン市よりもまだ安いとのことだ。具体的には、同じセグメントであるハノイのアパート市場では、ホーチミン市と比較して約 30% の差があり、製品ラインによっては最大 40% の差があります。

建設省の2024年第1四半期の不動産市場に関する報告書によると、マンション市場は真の住宅ニーズを持つ層や中長期投資家の注目を集め続けている。特に、ハノイとホーチミン市の一部のプロジェクトの平均販売価格は、5,000万〜7,000万VND/m2の間で変動しています。

専門家は、投資家は融資限度額を選択する際に慎重に検討すべきだと推奨しています。銀行や投資家は、顧客に最長 15 ～ 20 年のコミットメントを伴うことはできません。したがって、商品価値の約 50% のローンが適切であり、70% 以上の大きな金額は高リスクです。

ハノイでは、第一・第二市場ともにマンション販売価格が継続的に上昇している。 2024年4月、手頃な価格のアパートメントセグメント（3,000万VND/m2以下）の価格は前月と比較して12％上昇しました。中価格帯のマンション（3,000万～5,000万VND/m2）も5％上昇し、高級マンション（5,000万VND/m2以上）は3％上昇した。

ワンハウジングの代表者は、ホーチミン市からハノイ、北部の一部の大きな省や都市までの投資家には主に2つの好みがあると述べた。

まず、低層プロジェクトのアパートを見つけます。評判の良い投資家の既存のプロジェクトです。彼らはこれを頭金を入れる時期と見ています。この投資家グループの特徴は、長期投資を考えておらず、投資期間がわずか2年程度であることです。

第二に、アパート分野では、ホーチミン市の投資家は評判の良いブランド、特にホーチミン市市場で利益を生み出し、流動性の高い製品を提供する投資家のプロジェクトを優先的に選びます。

ビンホームズ・オーシャンパークとビンホームズ・スマートシティでは、投資家のマスタライズ・ホームズが常に大きな割合を占めており、毎年着実に増加しており、2024年から2026年の間に40%以上に達すると予想されています。これは、ハノイの高級マンション分野への投資を検討している投資家にとって豊富な供給源となるでしょう。

現在、投資家にとって最大のプレッシャーは現金を保持することです。金価格が上昇し、インフレが進行しているため、投資家はお金を保有し続けると資産を徐々に失うと考え、不動産に投資する傾向があります。

サヴィルズ・ホーチミン市リサーチ部門シニアマネージャーのカオ・ティ・タン・フオン氏は、プロジェクト開発のための土地資金が限られているため、今後3～5年はホーチミン市とハノイの都心部でのアパートの供給が依然として不足するだろうことから、今が賃貸アパートへの投資に適した時期だとコメントした。したがって、リース期間の終了後、投資家はリースによる追加のキャッシュフローを得ながら、時間の経過とともに売却して価格差を楽しむことができます。

多くの投資家は、海外在住のベトナム人が住宅の購入を許可され、土地法（改正）に基づきベトナム国民としての完全な権利を持つようになることにチャンスを見出しています。現時点で投資する場合、海外のベトナム人から大きなキャッシュフローが得られ、良好な流動性を得ることができます。

お金を入れる前に注意しましょう

サヴィルズの専門家は、賃貸アパートへの投資を決める際、投資家は引き渡しが完了し、銀行から融資を受けられるピンクブックがあるアパートを優先すべきだと述べている。新築マンションを購入する場合には、さらに計算が必要になります。利益を出すために手付金の振り込みを優先し、その後リースを検討して価格の上昇を待つことも考えられます。

所得の増加が住宅価格の上昇に追いつかないため、人々がアパートにアクセスすることはますます困難になっている。今後、主要なアパートプロジェクトの価格は高くなるでしょう。なぜなら、投資家は投入コストが上昇すると利益を最適化しなければならないからです。これは、今日多くの若い家族が家を借りる傾向にあることを部分的に説明しています。しかし、投資家にとって、価格上昇を待つため、あるいはこの時期に賃貸目的で住宅を購入するのも慎重な計算が必要です。

カオ・ティ・タン・フオン氏によれば、このとき投資家らが打ち出した販売政策も買い手を「喜ばせている」という。しかし、住宅購入者は投資家の評判に注意を払う必要があります。

「魅力的な政策を数多く提供しても、それが実行できるかどうかは別の問題です。様々な理由から、プロジェクト投資家が途中で頓挫し、住宅購入者への約束を果たせないケースも少なくありません」とフオン氏は現実を述べた。

さらに、投資家はアパートの価格を慎重に分析する必要があります。販売プロセスでは、後の段階で販売される住宅の方が、前の段階で販売される住宅よりも価格が高くなることがよくあります。そのため、投資家にも多くのインセンティブが実施され、支払い方法もより多様化しています。購入者は、前の段階の製品を購入するか、次の段階の製品を購入するかを決定するために、価格を慎重に比較して確認する必要があります。

早い段階で商品を購入すると価格はお得になりますが、支払い期間が短くなるため、事前に資金を準備する必要があります。後期になると価格は高くなりますが、支払いスケジュールが長くなるため、金銭的なプレッシャーは軽減されます。

最後に、銀行からの金融レバレッジを利用して住宅を購入するという方法もあります。サヴィルズの専門家によると、通常、銀行は固定期間（2〜3年）の優遇金利でローンパッケージを提供し、その後は金利が変動します。

したがって、投資家は自分の財務状況を慎重に検討し、借り入れ過ぎて多額の負債負担にならないようにする必要があります。借り入れて返済できなければ、売却して損失を被ることになるからです。

出典: https://baodautu.vn/batdongsan/luu-y-gi-khi-xuong-tien-dau-tu-chung-cu-d215915.html