在庫は増加し、不動産価格は依然として上昇傾向にあり、ホーチミン市のアパート価格は1平方メートルあたり8,000万ドンに達し、 ハノイでは7,100平方メートル以上の土地が埋め立てられた...などが最新の不動産ニュースです。
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| 在庫が急増しているにもかかわらず、一部の地域、特にハノイ、 ホーチミン市、そして主要都市では、不動産価格は依然として上昇傾向にあります。（写真：リン・アン） |
不動産在庫は拡大している
建設省によると、2024年第3四半期のマンション、戸建住宅、土地の在庫数は25,937件で、第2四半期比52%増加した。このデータは63地域のうち60地域の統計に基づいている。
上記の在庫は、法律に基づき取引が認められているものの、報告期間中に取引されていないプロジェクトです。このうち、今四半期のマンション在庫は4,688戸、戸建住宅は12,250戸、土地区画は8,999区画です。戸建住宅と土地区画の在庫は、第3四半期だけで前四半期比150.6%増加しました。
建設省はまた、前四半期にマンション、戸建住宅、土地の取引が14万1,360件以上あったと発表した。このうち、土地取引は約10万3,000件で、全体の73%を占めた。
第2四半期と比較すると、マンションや戸建ての取引量は増加傾向にある一方、土地の取引量は18％減少した。
在庫の急増にもかかわらず、特にハノイ、ホーチミン市（HCMC）および主要都市では、一部の地域の不動産価格は依然として上昇傾向にあります。
建設部は、価格上昇現象は一部の地域、種類、不動産分野で局所的に発生しており、一般価格の上昇に影響を与えていると評価した。
マンションに関しては、ハノイとホーチミン市のマンション価格は新築・既存物件ともに引き続き上昇しました。新築物件の平均価格は四半期あたり約4～6%、年間では約22～25%上昇しました。一部の地域では、前四半期比で約35～40%上昇した地域もありました。
建設省によると、ハノイではプロジェクト中のヴィラとタウンハウスの価格は前四半期と比較して引き続き上昇傾向にあるという。今四半期に新たに開始されたプロジェクトのほとんどは、インフラ投資が活発な地域に位置し、好立地にあるため、主な売り出し価格は比較的高めとなっている。
ホーチミン市では、一次産品価格はほぼ安定しています。一部の地域では、高級・広域セグメントで価格が急落し、前四半期比約14%、前年同期比約28%の下落となりました。特に、100億ドン未満の物件は好調な取引が続いています。
ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、在庫は企業の事業計画や戦略の一部であれば正常な状態だと述べた。在庫に関して懸念されるのは、商品が完成し市場で販売されているにもかかわらず、市場に受け入れられず、流動性が低い場合だ。
チャウ氏によると、弱い企業が大量の在庫を抱え、高い財務レバレッジをかけると、企業の肩に重くのしかかる「負債の山」となり、流動性がなくなると、企業は困難に直面することになる。
ハノイの不動産会社の代表者は、不動産在庫問題の原因は、一部の企業が商品の処分に非常に苦労しているという事実に加え、高利益を求めて価格上昇を待って商品を「保有」する現象でもあると認めた。
以上の状況を踏まえ、建設部は、「利益の調和とリスクの共有」の精神に基づき、不動産事業者に対し、実際の市場状況に応じて、積極的にコストの見直しと削減を行い、建設において現代技術を積極的に導入して製品コストを削減することを推奨しています。
さらに、企業は法的および資金的困難を積極的に解決し、不良債権の処理にすべてのリソースを集中して、プロジェクトの継続的な実施、市場への開放、および投資の拡散の回避に責任を負う必要があります。
ホーチミン市：アパート価格が1平方メートルあたり8000万ドンに到達
OneHousing市場調査・顧客インサイトセンターのデータによると、2024年第3四半期のホーチミン市における新規マンション供給数は過去5年間で最低の125戸となり、前四半期比89%減となりました。主な原因は、長期化する法的問題が新規プロジェクトの進捗に影響を与えていることです。
販売面では、在庫が残っているプロジェクトのほとんどがプラスの売上を記録し、2024年第3四半期の取引件数は1,280件で、前四半期比25%減となりました。新規供給の不足と、既存供給が主にハイエンドおよび高級プロジェクトであったことから、ホーチミン市市場全体の平均販売価格は引き続き上昇し、2024年第2四半期比5%増の8,020万ドン/m2（VATおよび維持費を除く）となりました。
選択肢が限られているため、住宅購入者や投資家は、ビンホームズ・グランドパークのような、豊富なアパートメントを備えた少数の大規模プロジェクトにのみ焦点を絞らざるを得ません。そのため、都市市場におけるアパートメントの消費は主に東部に集中しています。
新たに開始されるプロジェクトは、ハイエンドおよび高級品セグメントに重点を置きます。
OneHousingによると、2024年第4四半期には、投資家Masterise Homesによる高層プロジェクト「The Global City」など、一連のプロジェクトが2024年第3四半期と第4四半期に顧客予約開始となり、ホーチミン市マンション市場におけるマンション供給が大幅に改善される見込みです。予約済みマンション数に基づくと、南部中心市場は2024年後半に消費が回復し、成長を達成すると予想されます。
2024年8月に不動産関連法が施行された後、既存のプロジェクトは法的問題を解決し、販売計画の実施を開始しています。これは、新しい法政策による前向きな変化を示しています。
OneHousingは、ホーチミン市における2025年の新規供給戸数が2024年と比較してほぼ倍増し、約12,000戸になると予測しています。しかし、新規開業物件は依然としてハイエンド・ラグジュアリーセグメントが中心であり、近い将来に開業予定の物件の予想価格はいずれも1平方メートルあたり1億ドンを超えています。
OneHousing顧客調査・理解センター所長のトラン・ミン・ティエン氏は、この市場について次のように述べています。「ホーチミン市のマンション市場は徐々に停滞期を脱し、新たな成長の波を迎えようとしています。特に、広大な土地と整備が進むインフラを備えた東トゥドゥック市は、多くの著名な投資家の注目を集めています。現在実施中の大規模プロジェクトは、この地域に全く新しい表情をもたらし、トゥドゥック市は近い将来、ホーチミン市の不動産市場の中心地となるでしょう。」
新規オープンした14戸のアパートメントの価格表
2024年第4四半期には、市場では引き続き、主に高級品を中心に、さまざまな価格帯の新しいアパートプロジェクトが次々と販売開始されました。
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| 新規オープンした14戸のアパートの価格表。（出典：Lao Dong） |
不動産市場は年末商戦のシーズンに入っているが、新商品のほとんどが高級住宅分野であるため、住宅購入者にとって選択肢はまだ多くない。
ハノイにおける新規マンションプロジェクトの供給は、首都圏の西部に集中していることが顕著です。加えて、ドンダー省、ハドン省、タイホー省、ホアイドゥック省、ジャラム省、ドンアン省などのプロジェクトからの供給もあります。
ラオドン紙によると、新築マンションの供給は主に高級住宅物件で、手頃な価格の住宅（中級・低価格帯）が不足しているため、ハノイの一次産品の平均価格は6,000万～1億2,000万ドン/㎡と非常に高くなっています。郊外の物件でも販売価格は数億ドン/㎡に達し、中心部のマンションはタウンハウスやヴィラと同程度の3億ドン/㎡近くに達することもあります。
ハノイでは売り出し中の新築マンションが不足していないようですが、売り出し中の物件は主に1平方メートルあたり1億ドンを超える高級物件であるため、価格が高すぎます。
ハノイ建設局は先日、8月末時点でこの地域で販売可能な住宅プロジェクトのリストを更新しました。これにより、ハノイ市の住宅供給はまもなく9つのプロジェクトで5,300戸を超えることになります。
約2年前、ハノイの不動産市場における住宅供給は急激に減少しました。今年上半期には、新規プロジェクトやマンションの発売数は徐々に回復し、再び増加しました。しかし、投資家が主に高級住宅やハイエンド住宅に注力しているため、手頃な価格の住宅は依然として不足しています。
サヴィルズのデータによると、第2四半期には4,500万ドン未満の新規供給は市場にありませんでした。一方、プライマリー価格は2020年から現在まで年間18%の上昇を続けています。
ハノイ：7,100平方メートル以上の土地を埋め立て
最近、ハノイ市人民委員会のグエン・チョン・ドン副委員長が、タイモ区のタイモ-ダイモ-ビンホームズパーク新都市地区の計画に基づく区画F2-NT1の7,178平方メートルの土地の回収に関する決定書5745/QD-UBNDに署名し、ナムトゥーリエム地区人民委員会に、ナムトゥーリエム地区タイモ区のタイモ第3幼稚園建設プロジェクトの実施を委託した。
従って、2018年10月19日付決定第5612/QD-UBND号で市人民委員会により割り当てられた、タイハノイ都市開発投資会社（現タイソン建設投資株式会社）が管理するタイモ区のタイモ-ダイモ-ビンホームズパーク新都市エリア計画に基づくF2-NT1と記された土地区画の7,178平方メートルの土地を干拓し、2022年6月7日付決定第1220/QD-UBND号でナムトゥーリエム区人民委員会により実行可能性調査報告書のために承認された投資プロジェクトに従い、ナムトゥーリエム区タイモ区のタイモ3幼稚園を建設するプロジェクトを実施するために、上記F2-NT1と記された土地区画の干拓地をナムトゥーリエム区人民委員会に引き渡す。
ポイント1、2、3、4によって制限される土地区画の位置、境界、面積は、タンミン投資株式会社が作成し、2022年10月25日にナムトゥーリエム地区都市管理局によって査定され、2022年11月1日付の決定番号333/QD-QLDAでナムトゥーリエム地区建設投資プロジェクト管理委員会によって承認された、縮尺1/500のマスタープラン図で決定されています。
国による土地の割り当ては、土地使用料を徴収しない形で行われます。土地の使用期間は長期にわたります。土地の割り当て方法は、土地使用権の競売や、土地を利用したプロジェクトを実施するための投資家を選定するための入札ではありません。
市人民委員会は、ナム・トゥ・リエム地区人民委員会に対し、天然資源環境局に連絡を取り、現地で土地の引き渡しを受け、規定に従って土地使用権証明書および土地に付随するその他の資産の所有権証明書を発行する責任を委任した。同時に、規定に従って建設局に連絡し、建設手続きの指示を得る。承認された投資プロジェクトおよび計画に従って工事を建設し、計画、投資、建設、土地、その他の関連規制に関する現行の法的規制の遵守を確保する責任を負う。
上記で指定された用途、境界、面積に則って土地を使用し、投資プロジェクトを実施し、公共資産管理に関する規定に従ってプロジェクトを受領し、使用のために引き渡してください。F2-NT1コードで指定された土地区画に割り当てられた土地造成費およびインフラ投資額を、規定に従ってタイモ・ダイモ・ビンホームズパーク新都市圏プロジェクトの投資家（該当する場合）に返金するための手順については、財務局にお問い合わせください。
天然資源環境局は、境界確定とナム・トゥ・リエム区人民委員会への土地の引き渡しを担当します。ハノイ土地登記事務所は、土地利用権登記の更新、変更登記手続き、地籍簿における土地変更の修正を規定に従って行います。
財務省は、規則に従って、Tay Mo - Dai Mo - Vinhomes Park 新都市エリアプロジェクトの投資家（該当する場合）に、F2-NT1 コードの土地区画に割り当てられた土地整地およびインフラ投資額の返金を指導します。
建設、計画・建築、計画投資、教育訓練の各部門は、ナム・トゥ・リエム地区人民委員会が規則に従って専門的な管理内容を実施するよう指導します。
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出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-mac-ke-ton-kho-ngay-cang-lon-gia-van-tang-vu-vu-thi-truong-vao-mua-cuoi-nam-bang-gia-14-chung-cua-vua-mo-ban-293091.html
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