土地評価における透明性、公平性、調和

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「価格が仮想的かどうかは、現地の人が一番よく知っている」

土地法における核心的問題であり、また最も難しい問題であると考えられている土地評価の問題について、カイン氏は、土地評価は市場原理に従った土地評価方法という原則を確保しなければならないと規定するために法案が採択され、改正されたと述べた。さらに、草案では、政府が詳細を規定するための基準として、直接比較、控除、所得および地価調整係数を含む4つの土地評価方法の内容に関する具体的な規定が追加されています。

Minh bạch, thỏa đáng và hài hòa trong định giá đất - Ảnh 1. — 6月9日の会議にはグエン・フー・チョン書記長、ファム・ミン・チン首相、ヴオン・ディン・フエ国会議長が出席した。

現行法と比較すると、この法案では土地の評価方法における剰余金法に関する規定が削除されている。その理由は、この方法は想定された入力情報に基づいて計算されるため、実際には適用に一貫性がなく、実装に多くの困難が生じるからです。

しかし、検討報告書の中で、国会経済委員会のヴー・ホン・タン委員長は、国会経済委員会は、草案に盛り込まれた条項は明確ではないと考えている、と述べた。第13期中央委員会の土地政策の継続的な革新に関する第18号決議は、土地金融政策は国家、土地使用者、投資家の利益の調和を確保しなければならないと定めているが、まだ完全に制度化されていない。

ホーチミン市は、市の特定政策の試行に関する決議案の中で、土地価格の計算に土地価格調整係数法（係数K）の適用を許可することを提案した。この方法は透明性が高く、実行も簡単です。土地法に明確に規定されていれば、投資家は財務計画に投入コストがいくら含まれているかを知ることができ、関係機関はそれを非常に透明性のある方法で適用するだけです...

国会議長ヴオン・ディン・フエ

土地評価の原則と方法を法案に明記するという提案は、6月9日午前の討論会で意見を述べたヴオン・ディン・フエ国会議長の見解でもある。国会議長によると、土地法で最も難しいのは土地財政であり、その中でも最も難しいのは土地価格であるため、法案が一般的な規定を規定し、政府が政令で詳細を規定することになれば、「国会は議論に困難をきたし、法案を可決する自信も持てないだろう」という。

中央理論評議会議長でホーチミン国家政治学院院長のグエン・スアン・タン氏は、草案は「市場原理に従った土地価格設定」を規定しているが、「われわれは社会主義志向の市場である」ため、それだけでは十分ではないと述べた。彼は、それぞれの土地の種類に応じて、科学的かつ透明性のある価格設定の仕組みと、現実に応じて土地の価格を設定するための調整係数が必要であると提案した。この調整係数は、今日はこの価格、明日は別の価格という状況を避け、企業が投資に不安を感じるような安定性の基準を満たす必要があります。

天然資源環境大臣ダン・クオック・カーン氏は、起草機関の立場から説明し、土地価格に関して、この法案は人民委員会に対し、2026年1月1日から市場価格に近い年次土地価格表を人民評議会に提出するよう義務付けており、地方への権限委譲が大幅に進んでいると述べた。「仮想価格であろうとなかろうと、地元の人々が一番よく理解してくれるだろう」とカーン氏は述べた。しかし、起草機関は、土地価格が急騰した場合に調整できる仕組みを加えることも研究している。

最も重要なのは、適切に補償することです。

土地回復、特に国家および公共の利益のための社会経済発展のための土地回復も、多くの代表者の関心事である。前回の法案と比較すると、今回の法案では社会経済発展のための土地回復に関する規定が大幅に変更されました。具体的には、法案草案では、公共事業の建設のための土地収用、政府機関本部ビル建設及び公共事業のための土地収用。国家およびその他の公共の利益のための社会経済発展のための土地回復。

トラン・ティ・ホン・タン代表（ニンビン代表団）は、起草者の計画に基本的に同意すると述べた。しかし、タン氏は「国家と公共の利益のための社会経済発展」の意味が明確にされていないことを懸念している。

一方、ホーチミン市代表団のチュオン・チョン・ギア副代表は、経済委員会の審査報告書が、草案では、国家と公共の利益のための社会経済開発のための土地回収の事例を規定するセクションに商業住宅プロジェクトや市街地が含まれていなかったが、これは国が回収によって創出した土地基金を使用したオークションプロジェクトであると規定する第112条に言及していると指摘し、非常に「巧妙」だとコメントした。検討報告書の中で、経済委員会の委員長は、上記の法案の規定は内容が不明瞭であり、他の事例と比較してアプローチに一貫性がないと述べた。そこから、経済委員会は、他の条項や条文で規制が参照されるのではなく、法案の中に具体的かつ明確な規制が含まれるように見直すことを提案した。

ヴー・ホン・タン氏は、社会経済の発展、国家および公共の利益のための土地回収の場合、計画変更、インフラ投資、国家・国民・投資家間の利益の調和による土地の付加価値の差を調整するために国が土地を回収する場合、および土地利用投資プロジェクトの実施条件を確保するために土地を回収する場合に経済委員会は同意すると断言した。

代表のチュオン・チュオン・ギア氏はまた、多くのプロジェクトが社会経済開発のためではあるものの、直接的には国家や公共の利益のためではなく、商業目的であるという事実について懸念を表明した。「商業は問題ありませんが、決議18号は、プロジェクトが商業目的の場合は交渉が必要であるという原則を規定しています。過去数十年にわたり、この土地収用をめぐる問題に関して多くの苦情や不満が寄せられてきました」とギア氏は述べた。

ホーチミン市人民委員会のファン・ヴァン・マイ委員長によれば、経済的・商業的目的も国家の利益に貢献するという。経済や商業の仕事をすれば、交渉して自分のやりたいことを何でもできると理解すべきではありません。「重要なのは、補償が適切であり、支援政策や移住が適切で、人々が将来のプロジェクトから利益を得ることができることだ」とマイ氏は述べ、最も重要なのは土地使用権を持つ人々に直接適用される政策だと強調した。

一方、ホアン・クオック・カーン副代表（ライチャウ代表団）は、現行の2013年土地法に基づいて実施されている社会経済開発プロジェクトの自己交渉メカニズムの困難さを懸念した。カーン氏によれば、人々と企業の間の交渉で最も難しい問題は「価格はいくらか」ということだ。「投資家が非常に低い価格を設定し、住民に損害を与えるプロジェクトがあります。一方、企業が提示した価格を受け入れず、他の省と比べ、より高い価格を要求するプロジェクトもあります。合意価格は8億～9億ドンであるべきなのに、30億ドンを要求する世帯もあります。長時間の交渉の末、彼らは拒否し、プロジェクトが長期化しました」とカン氏は述べた。彼はまた、総額2000億〜3000億ベトナムドンに上る水力発電プロジェクトが、ある世帯が同意しなかったというだけの理由で交渉が困難に陥ったライチャウ省の例を挙げた。

計画を恣意的に調整しない

土地利用計画や計画については、討論グループでの意見表明の中で、ファム・ミン・チン首相は、これもまた、権限の明確な定義、地方分権、権限委譲によって行政手続きを簡素化する必要がある課題であると強調した。「国土計画は、目先の問題を解決するだけでなく、持続可能で長期的な発展に向けた長期的なビジョンも持ち合わせています。私たちは今、土地は作り出すことのできない不変のものであり、空中、地上、地下、そして海域を含め、効果的に利用・活用されなければならないことを認識しています」と首相は述べた。

土地の評価は難しい問題です。社会主義志向の市場経済の発展のために適切な価格設定を行う方法。市場は上がったり下がったりしますが、私たちが市場に従うなら、必要に応じて介入するでしょうか?市場が健全に発展できるようにするための国家の手段が必要だが、プロジェクトを実施するために土地を手放さなければならない場合に人々や企業に混乱や困難が生じないようにする必要がある。それを定量化できない場合、それは現実に即さず、恣意的なものとなり、間違いにつながります。

ファム・ミン・チン首相

首相によれば、土地法の改正は「現実を尺度として、現実に忠実でなければならない」が、一つの改正ですべての実際上の問題を網羅することを求めることは不可能である。法律改正の原則は、土地資源の開発および使用の過程で対処されている問題と欠陥を解決しようとすることです。首相はまた、地方分権や権限委譲は非常に難しいと述べた。「例えば、10ヘクタールの米と20ヘクタールの森林は、多くの手順と時間がかかり、資源と機会を無駄にして首相の手に渡らなければならない」と首相は述べた。

首相は、移住地に関しては、これは国民が非常に懸念している問題であると強調した。「党の見解は非常に明確である。再定住のために土地を開墾する際には、耕作、開発、使用期間を経て土地を手放す人々は、少なくとも以前の居住地と同等かそれ以上の土地を確保するために、別の場所へ移転しなければならない。同等かそれ以上の基準は明確かつ定量化されなければならない」と首相は述べた。

国会議長のヴオン・ディン・フエ氏は、計画や土地利用計画に関する意見を形式的に集めるのではなく、実質的な形で集める方法を規制する必要があると強調した。国会議長は、政府が計画を承認するためには何パーセントの人々の意見の一致が必要であるかが明確に規定されていない草案の規定を引用した。一方、法案では、合意に至らない場合の取り扱いについても規定されていない。

同様に、計画の検討や調整に関する規制についても、国会議長は、これは過去にも多く扱われてきた消極的な問題であるため、「慎重に規制しなければ運用が難しく、運用すれば頭の痛い問題になるか耳の痛い問題になるかわからない」と述べた。国会議長は、農業生産に投資する企業が「突然の」計画調整を非常に恐れている状況を挙げ、違反や苦情を避けるために厳しい規制を整備する必要があると述べた。

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