土地価格と土地オークションの透明性

ハノイでは、都心部のマンションや土地の価格が継続的に上昇しているだけでなく、郊外の土地取引も活発化している。写真：クアン・ヴィン

特に、ハノイ市人民委員会から県レベル人民委員会への権限委譲には、土地使用料を支払って土地を割り当てたり、世帯や個人に土地を賃貸したりするための土地使用権の競売開始価格の決定、詳細な建設計画に従って土地区画または土地面積が技術インフラに投資されている場合に国が土地を割り当てたり、土地を賃貸したりする際、土地使用権の競売開始価格の決定が含まれます。

取引は活発だが、熱狂的ではない

ハノイ市人民委員会によると、各区人民委員会は、具体的な土地評価委員会の報告書およびその他の関連内容（該当する場合）を完成させる責任を負い、天然資源環境局（TNMT）、財務計画局、および関連部局・事務所に実施体制の整備を指示する。2024年12月10日までに、天然資源環境局は各部局、支局、区人民委員会と協力して結果をまとめ、評価し、市人民委員会に報告し、次期実施の根拠として引き続き承認することを検討する。

ハノイにとって、土地は常にホットな話題です。マンション価格だけでなく、都心部の土地価格も常に上昇傾向にあるだけでなく、郊外の土地取引も非常に活発です。2024年4月以降、ドンアン、ホアイドゥック、ウンホア、フースエンといった地区からバヴィといった辺鄙な地域に至るまで、世帯や個人向けの土地オークションも活発に行われています。

ホアイドゥック区では、区土地基金開発センターが3月18日に面積2,441.8平方メートルの土地23区画の競売を成功させ、1,792億ドンの予算が集まりました。4月には、同センターが面積3,366.7平方メートルの土地使用権34区画の競売を発表し、2,000億ドンの予算が集まる見込みです。

同様に、ドンアン区では、2月と3月に、総面積2,872.2平方メートルの土地使用権のオークションが成功裏に開催され、予算収入は1,430億ドンを超え、予測を690億ドン近く上回りました。

バヴィはハノイの辺鄙な地区で、ドンバン村、ドンタイコミューンの37区画の土地の競売にも成功し、予算は990億ドン以上となった。

ホアイドゥック地区土地基金センター所長のグエン・フイ・ホアン氏によると、土地取引と価格の急上昇の理由は、市と地方自治体が首都圏環状4号線や環状3・5号線など、多くの主要な交通インフラプロジェクトの実施を加速させていることにあるという。これにより、都心部へのアクセスがより便利になる。

しかし、2025年5月には、郊外地区での土地オークションは珍しくなくなりました。例えば、ホアイドゥック区では、一部の中心部の地区と比較して、開始価格が6,000万ドン/㎡を超えました。これは、都心部では一般的に1億ドン/㎡を超える価格です。開始価格が4,280万ドン/㎡の土地があったにもかかわらず、落札者は価格を1段階引き上げて4,290万ドン/㎡にしました。これは、土地オークションは好調だったものの、「熱狂的」ではなかったことを示しています。開始価格の2～3倍に価格が上昇した以前の土地ブームとは異なり、異常な価格高騰、投機、価格インフレといった現象は見られませんでした。

入札終了後、保証金のキャンセルや未払い率が高く、特に2022年と2023年には、郊外土地入札の最大70%で参加者がいなかったり、入札開始に必要な人数に達しなかったりしました。

土地の競売については、多くの人がその実態を理解していません。例えば、メリン区で2023年12月30日午後に行われた競売では、ある人物が102㎡の土地を1㎡あたり42億8000万ドンで落札しました。開始価格は1㎡あたり3000万ドンでしたが、メリン区は落札者となりました。しかし、その後、落札者の要請を受け、メリン区は落札結果を取り消し、6億ドンを超える保証金を返還することに同意しました。

この人物は、土地使用権の競売に初めて参加したため、緊張して焦っていたため、ミスを犯してしまったという。「競売規定は1平方メートルあたりで計算されることを知らず、土地全体で42億8000万ドン以上と計算してしまい、ミスを犯してしまいました」と、この人物は語った。

上記の事例は、特にハノイ市人民委員会が地区レベルの人民委員会に土地使用権オークションの開始価格の決定権を与えている点において、土地使用権オークションに参加する際の教訓としても捉えられるべきものである。

2023年12月、ハノイのタンオアイ地区で行われた土地オークションに参加した戸数の投票集計。出典：HNM。

ハノイでは土地使用権のオークションが数多く開催される予定だ。

ハノイ市人民委員会が区人民委員会に土地使用権オークションの開始価格決定権を与えたことで、不動産市場はより活性化し健全化するだろうという意見が多くあります。その開始時期は来年6月以降になると言えるでしょう。特に、オークション対象となる土地が計画され、技術・社会インフラシステムへの投資が適切に行われ、主要交通軸に接続され、近代的な住宅地形成のニーズを満たしている場合、その効果は絶大です。

ハノイ市人民委員会によると、今年、ハノイ市には推定408兆5470億ドンの国家予算収入が割り当てられ、そのうち国内収入は378兆5300億ドンです。ハノイ市人民委員会は、土地収入を各区市の主要な投資資源と位置付け、財務局と天然資源環境局に対し、30の区市市の入札・競売能力に関するデータを土地収入から集計し、関係部署と調整するよう要請しました。

こうした前向きな動きにより、競売にかけられた土地は2024年のハノイの土地市場の主役になると考えられています。

土地利用権オークションの開催地は明確です。チュオンミー区、ドンアン区、メーリン区、ソンタイ町の約180区画が土地利用権オークションに出品され、最高開始価格は3,300万ドン/㎡でした。2024年3月に行われたオークションでは、最高落札価格は5,610万ドン/㎡でした。

メリン区（30区画）：クアンチョ地区（ボンマック村、リエンマックコミューン）は1,900万～2,250万ドン/㎡から。クアンミン町は2,600万～2,700万ドン/㎡から。

ドンアン区でも、72区画の土地使用権オークションが開かれ、開始価格は1平方メートルあたり2,350万～2,450万ドンでした。場所によっては、1平方メートルあたり2,800万～3,300万ドンという価格帯のものもありました。

フックトー地区では、土地使用権を競売にかけた土地14区画​​が、開始価格1,720万VND/m2と1,850万VND/m2で競売にかけられた。

新しい政策をすぐに実現する

土地価格は長年にわたり社会全体の注目を集めてきました。政府と国会もこの問題に非常に関心を寄せています。

2024年5月24日、チャン・ホン・ハ副首相は、土地価格を規制する法令案に関する報告を聴取し意見を述べる全国オンライン会議を主宰し、天然資源環境省に対し、策定プロセス全体を通じてコメントや貢献を真剣に受け止め、法令案を速やかに完成させ、2024年土地法の新たな画期的な政策とガイドラインを速やかに実行に移すよう要請した。

これに先立ち、5月8日には、国が土地を回収する際の補償、支援、移住を規制する政令案、土地価格を規制する政令案について意見を収集するため、63の地方自治体と直接およびオンラインで会議を開き、首相が各省庁に詳細なガイダンス文書を早急に作成するよう指示する文書を発行し、国会が2024年土地法を審議し、2024年7月1日（従来より5か月早い2025年1月1日）に発効できるように十分な条件を確保したと述べた。

2024年土地法には、多くの画期的な新政策が盛り込まれ、開発プロセスにおいて国民が恩恵を受け、プロジェクト実施において各関係者の利益が調和されます。土地価格規制は、国、国民、そして企業にとっての土地収入の客観性、透明性、そして規制の原則を確保し、土地価格の「ホット」な変動を防ぎ、社会経済発展のための投資プロジェクトの投入コストのバランスをとります。新たな土地評価方法は、評価業務に携わる人々の安全を守るため、明確で簡素かつ一貫性のあるものでなければなりません。

ハノイ市人民委員会が地区人民委員会に土地価格と土地使用権オークションの開始価格の決定権を与えたことは、この業務が透明性を持って行われる必要がある一方で、厳重な監視が必要であることを示しています。実際、長年にわたり、土地分野における汚職と経済犯罪は蔓延しています。この分野に関する苦情は、苦情の中で最も高い割合を占めており、その処理と解決には多大な時間を要しています。問題の複雑さから、多くのケースは徹底的に解決することが困難です。

2022年9月13日、国会常任委員会テーマ別監察会議「2016年7月1日から2021年7月1日までの国民の受入れ、苦情および告発の処理に関する法律の実施状況」における請願委員会の報告によると、発生した苦情、告発、請願、意見は主に土地管理分野、プロジェクト実施時の土地回収、補償、支援、移住、敷地整地の実施に関するものであった（69.5%以上を占める）。

不動産専門家のレ・バオ・ロン氏によると、省人民委員会が実施する地価表に関する政府の規制は、これまでとは異なり、地価枠組みを参照し、毎年更新される。これにより、権限と責任が地方に委譲され、地価がこれまでよりも各地域の実情に近づくようになる。具体的な規制により、土地評価は透明性、明確性、そして現実に近づくことになる。ロン氏は、新法の施行後、不動産価格は上昇すると予測している。したがって、最も影響を受けるのは土地区画だろう。しかし、たとえ上昇したとしても、不当に高い価格上昇にはならないだろう。

出典: https://daidoanket.vn/minh-bach-trong-gia-dat-dau-gia-dat-10280937.html