巨額の利益を誇る巨大企業だが、海外ファンドが猛烈に撤退、その理由は意外なものか？

カーン・ディエン・ハウスは数千億ベトナムドンの利益と、数十億米ドルに及ぶ資本金を報告した。不動産市場は再び明るい兆しを見せており、多くのプロジェクトで法的問題が解消されました。では、なぜVinaCapitalファンドは投資撤退を続けるのでしょうか?

ベトナムの不動産市場は最近好転しつつある。ハノイとホーチミン市のマンション取引は再び活発化し、価格が急騰している。多くの地域、特にハノイでの土地競売では、価格が非常に高騰しています。 Phat Dat Real Estate (PDR)、 Novaland (NVL) など、多くの不動産企業のプロジェクトでは、法的問題が徐々に解決され、製品を販売できるようになっています...

通常、このような時期になると、上昇の波に乗るために外国人投資家を含む機関投資家が不動産株を物色する。しかし、不動産株はもはや外国の組織の注目を集めていない兆候がある。多くの組織も企業からの投資撤退を推進しています。

カーンディエンハウス投資貿易株式会社（KDH）の発表によると、ビナキャピタル傘下のベトナムベンチャーリミテッドは、投資ポートフォリオの再構築のため、2024年12月5日から2025年1月3日までの間に約154万株のKDH株を売却することを登録した。

売却が成功すれば、ベトナム・ベンチャーズ・リミテッドのカンディエンにおける所有権比率は0.89％から0.73％に減少することになる。

9月に、同ファンドは登録済みのKDH株合計約1,200万株のうち954万株を売却することに成功した。合計すると、7月以降、ベトナムベンチャーリミテッドはKDH株約1,110万株を売却した。

NhaKhangDien ThePriviaBinhTan.gif — *Khang Dien Houseのプロジェクト。写真: KDH*

驚くべきことに、株価が安定している不動産会社でさえ、財務報告書ほど財務状況が良好ではない。

カンディエンハウスは数千億ドルの利益を上げているが、なぜ外国ファンドは撤退するのか？

カンディエンハウスの定款資本金は10兆ドンを超え、12月3日時点の時価総額は33.2兆ドン（約13億米ドル）近くに達した。 KDHは2020年から2022年など長年にわたり1兆VNDを超える税引後利益を上げています。 2023年には結果は悪化しましたが、KDHは約7,300億ドンの利益を記録しました。

財務報告によると、ニャ・カン・ディエンは、年間収益が約2兆2,000億～4兆6,000億ドンと、最も困難な時期でも年間数千億ドンの利益を上げており、かなり好調な業績を上げている。

粗利益は非常に高く、収益の最大 50% に達することもよくあります。つまり、コインを 2 枚販売すると粗利益は 1 枚になります。 2023年だけでも、粗利益は収益の最大75％に達し、4ドンの収益ごとに約3ドンの粗利益が得られることになります。

税引き後利益が年間数兆ドルに達するなど、このような明るい見通しにもかかわらず、KDH株は急騰せず、外国ファンドは依然として投資を撤退した。

まず第一に、Vinacapital の売却は市場の一般的な傾向に従い、期待に応えられない可能性があります。事業状況は必ずしも順調ではなく、KDH の実際の利益はそれほど高くない可能性があります。

2024年の最初の9か月間で、KDHは総収入約1兆2,320億ドン、金融費用1,410億ドン、その他の費用1,040億ドン、利息費用450億ドン以上のうち、粗利益約8,320億ドンを報告しました。税引後利益は4,100億ドンを超えました。

KDHのような数兆円の規模で、450億VNDという利息費用の数字は非常に驚くべきものであり、あまりにも小さく、通常多くの投資家の注目を集めるでしょう。

しかし、それは本当にそうなのでしょうか?

9か月間の財務報告書では、KDHの短期ローン総額は1兆1,000億VND、長期ローンは6兆7,080億VNDを超え、合計7兆7,080億VNDであることがわかります。銀行の貸出金利を年8～10％と想定すると、9か月間の利息総額は約5,400億～5,800億ドンとなる。もしそうなら、KDH は損失を被る可能性があります。

キャッシュフロー計算書によれば、2024年の最初の9か月間にKDHは5,806億ドンを超える利息を支払わなければならなかったが、損益計算書では450億ドンを超えなかったことも示されている。

この数字は、KDH が利息費用を資本化し、資産価値と在庫に記録したためであると考えられます。

2024年9月末までのKDHの在庫は22兆4,500億ドン近くに達し、前年同期の18兆7,870億ドンに比べて大幅に増加した。

KDH がこの技術を使用するのは今回が初めてではありません。 KDHは2023年の自社報告書で1430億VNDを超える利息費用を記録したが、監査後、2170億VNDに調整された。

2022年にKDHは93億VNDの利息を記録しましたが、実際に支払われた利息は4,960億VNDを超えました。

2024年には、多くの不動産事業は依然として、債券債務、銀行融資、大量の在庫など、多くの困難に直面することになるだろう。

ベトストックによれば、第3四半期の3フロアの住宅用不動産と工業団地グループの100社以上の企業の在庫は530兆ドンを超え、年初に比べて12％増加して新記録を樹立した。そのうち、ノバランド（NVL）が145兆VND以上でトップを占め、年初比5％増加した。ビングループ（VIC）の在庫は128.2兆VNDを超え、期初と比べて38％増加しました。