不動産債券債務の「重荷」

社債を発行する不動産事業者の債務返済圧力は依然として大きく、倒産の危機に瀕している事業者も少なくない。

ハノイ証券取引所（HNX）が最近発表した情報によると、ナムランド社はNALCH2124001債券を発行しており、発行総額は9,000億ドン、期間は3年、金利は年10.3％、満期日は2024年7月13日と見込まれている。

ナムランドは2023年に4回の債券利払いを予定しています。最初の利払い（1月13日）では、250億ドンを支払う必要がありましたが、資金調達ができませんでした。キャッシュフローを確保し、利払いが可能になったのは、2023年2月28日になってからでした。

一方、第2回分割払い（2023年4月12日）では、同社は260億ドンの利息を支払う必要があるものの、50%しか調達できず、残りの50%は「債務猶予」となっている。第3回および第4回分割払いでは、ナムランドは540億ドン以上の利息を支払う必要があるものの、まだ資金調達ができていない。

ナムランドの代表者は、債券の利息を期日通りに支払えない理由について、一連の法的問題により、Shizen Homeプロジェクトは将来の住宅販売開始を継続的に拒否され、債券保有者への約束どおりに債券の元本と利息を支払うための収益が失われたと述べました。さらに、過去2年間の連続した事業損失も、同社のキャッシュフローに重大な影響を与えています。

ナムランドだけでなく、多くの大手不動産会社も債券による債務返済圧力に直面しています。ベトナム投資信用格付け会社（VIS Rating）の社債市場レポートによると、2024年4月末時点で、市場全体の債券の延滞率は15%で、2024年3月と変わらずとなっています。

特に、元本または利息の支払いが遅れている債券の半分以上は住宅不動産セクターのものであり、このセクターの元本および利息の支払いが遅れている率は 30% となっています。

カイホアンランドグループは、債券コードKHGH2123001の償還期限を2025年4月5日まで延長することを承認しました。これにより、利率は年12%に調整されます。カイホアンランドは、2023年に1年間の償還期限延長を実施した後、さらに1年間の償還期限延長を継続します。

また、ユニティ・リアル・エステート・インベストメント・カンパニー・リミテッドの場合、2023年12月31日現在、同社の自己資本は2,9161億ドンに達し、2022年の3,0896億ドンと比較してわずかに減少しました。負債/自己資本比率は、2022年の1.4倍から2023年には1.37倍にわずかに減少し、負債は3,995億ドンを超えました。

債券負債対自己資本比率は、2022年の0.32倍から2023年には0.38倍に上昇し、債券負債は1兆1,081億ドンに相当します。ユニティ社は2023年に税引後利益が1,735億ドンの赤字となり、損失が続きました（2022年の税引後損失は1,242億ドンでした）。

VISレーティングのデータによると、2024年5月には、24の発行体が発行する28の債券コード（総額15兆VND）が償還を迎えます。VISレーティングは、このうち約30%に相当する約4兆7,000億VNDが2024年5月期の債務返済遅延リスクにさらされていると推定しています。

4兆7,000億ドン相当の高リスク債券のうち、3社が発行した約4兆ドンが2023年に利払いを延期しました。VIS Ratingは、これらの発行体がキャッシュフローの低迷と資金源の枯渇により、元本返済を延期する可能性が高いと評価しました。残りの7,000億ドン相当の高リスク債券は、今回初めて返済が延期されましたが、そのほとんどは住宅不動産セクターの発行体によるものです。

VIS格付けの非金融企業部門の分析・信用格付け担当ディレクターであるドゥオン・ドゥック・ヒュー氏は、今年満期を迎える不動産債の額が過去5年間で最高水準にあることを受けて、不動産企業の債務返済能力についてコメントし、不動産企業の債務返済能力は依然として弱いと述べた。

注目すべき点の一つは、債務返済能力における格差がますます拡大していくことです。ハノイやホーチミンといった大都市の実需に合致するセグメントに特化したプロジェクトを展開する企業は、依然として販売活動が好調で、2024年には回復するでしょう。これらの企業は、はるかに優れたリソースと高い債務返済能力を備えているでしょう。

逆に、一部の企業は、これまで投機性の高いプロジェクトに注力してきたため、依然として厳しい状況にあります。2024年には、このセグメントの需要は低迷し、このグループの債務返済能力は低下するでしょう。

「不動産事業には、銀行融資、債券発行、株式発行という3つの主要な資金調達チャネルがあります。VIS Ratingは、2024年には不動産グループ全体の新規資金調達能力が向上すると評価しています。各事業はそれぞれ異なる資金調達手段を優先的に選択するでしょうが、企業にとって最も低コストの資金調達手段は株式発行であり、今年最も成長が見込まれるチャネルとなるでしょう」とヒュー氏は述べた。

出典: https://baodautu.vn/nang-ganh-voi-khoan-no-trai-phieu-bat-dong-san-d215926.html