ホーチミン市かカントーで家を買うのに15億円借りるべきでしょうか？

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専門家は、投資や移住の目的に応じて慎重に検討することを勧めており、ホーチミン市で家を購入すると銀行ローンの承認を得やすくなります。

専門家の皆様、こんにちは。私の家族は現在ホーチミン市で働いていますが、将来住む場所を確保するためにカントーに家を購入しようと考えています。ホーチミン市では、必要な資金を貯めるのが非常に難しいからです。家族の月収は約4,500万～6,000万ドンで、食費、交通費を含めて約2,500万ドン、家賃500万ドン、そして子供の学費に充てています。

専門家によると、25億ドンの家を購入し、その赤字分を抵当に入れて銀行から15億ドンを借りるべきでしょうか？現在、返済すべき借金はなく、他の投資も行っておらず、現金で7億ドンの余剰があります。ありがとうございます！

トロン・ニャン

2024年2月、ホーチミン市トゥードゥック市ヴォー・グエン・ザップ通り沿いの東側にある不動産。写真：クイン・トラン — 2024年2月、ホーチミン市トゥードゥック市ヴォー・グエン・ザップ通り沿いの東側にある不動産。写真：*クイン・トラン*

コンサルタント：

ご自身の経済状況と、現時点で検討されている事項について、非常に詳細な情報を提供していただき、大変嬉しく思います。実際、住宅購入、特に初めての住宅購入は、常に大きな計画であり、多くの若い家族にとって大きな懸念事項です。そのため、住宅購入のための資金も検討すべき問題です。しかしながら、ご家族の現金残高が7億ドンあるという事実は、住宅購入計画をしっかりと準備されていることを示しています。ご提供いただいた情報に基づき、以下の通りアドバイスさせていただきます。

住宅購入の資金源を検討する前に、支出と積立金管理のセクションを確認しましょう。情報によると、あなたのご家族の現在の貯蓄率は収入に対して44～58%で、これまでご相談いただいた多くのご家庭と比較して非常に良好な貯蓄率です。しかしながら、ご家族の経済的な保障について触れられていません。人生には常にリスクと不確実性が伴うため、ご家族、特に家計を支えるご家族の健康を守るために生命保険契約は必要です。

さらに、予期せぬ事態に備えて、予備資金を確保しておくことも重要です。専門家によると、家族が生命保険に加入している場合は、7,500万ドン（3か月分の生活費に相当）の予備資金を維持できます。生命保険に加入していない場合は、1億5,000万ドン（6か月分の生活費に相当）の予備資金を確保しておく必要があります。予備資金は、家族の現在の現金残高から引き出して銀行に預け入れ、利息を生み、必要に応じてすぐに使えるようにすることができます。ただし、家族の毎月の支出に変化があった場合は、予備資金を調整する必要があります。

準備金を設定した後、 25億ドンで家を購入し、レッドブックを抵当に入れて15億を借りるかどうかを検討します。 FIDTの専門家によると、現在の状況と第2四半期末までに予想される状況では、不動産市場はまだ大きく改善しておらず、価格がまだ回復して上昇していないことを意味します。したがって、この時点で住むために家を購入することも適切な選択です。 25億ドンの家を購入する必要があり、そのうち15億を借り入れ、利用可能な現金残高は7億で、残りの3億については、他の資金源があるかどうかは明らかではありません。家を購入するという選択肢では、次の問題に注意する必要があります。

ホーチミン市で25億ドンの住宅を購入する場合は、ニャーベ、トゥドゥック、ホックモンなどの郊外エリアを選ぶか、平均的な価格のアパートを検討する必要があります。タウンハウスを購入する際は、立地に加えて、銀行での融資や住宅ローンの借り入れが便利になるように、住宅の合法性や設計にも注意する必要があります。アパートを購入する場合は、購入するアパートにピンクブックがあるかどうかを確認する必要があります。現在、一部のアパートにはピンクブックがなく、借入手続きに不便が生じている場合や、投資家と提携している銀行からしか借り入れができない場合などがあります。同時に、アパートを購入する際には、このセグメントの特性にも注意する必要があります。通常、アパートの価値は最初の5～6年しか上昇せず、6年後は価格が緩やかに上昇します。

カントーで不動産を購入する場合、将来の目標をより明確に定義する必要があります。居住のために戻るのか、それとも投資を行うのかです。現時点で不動産投資を行う場合、株式やファンド証券への投資といった他の投資チャネルと比較して、不動産投資で得られる収益率は非常に低くなります。したがって、現時点ではカントーで不動産を購入しないことをお勧めします。代わりに、（金融市場に関する知識があれば）株式投資やファンド証券への投資を選択して、効率性を最適化することができます。現在、株式とファンド証券は高い成長ポテンシャルを秘めているからです。

将来の居住用として購入する場合、一部の銀行、特に低金利の銀行は、融資の際に省有地の抵当権を承認しないことが多いことにご注意ください。したがって、居住用に住宅を購入する必要がある場合は、仕事のニーズに合致し、銀行融資も受けやすいホーチミン市での購入を検討することをお勧めします。

これを踏まえると、ホーチミン市で住宅購入のために融資を受ける場合、銀行は通常、住宅価格の最大70～80%（つまり、最大借入額は17億5000万～20億ドン）を融資します。つまり、15億ドンを全額借り入れることが可能です。現在、銀行の金利は近年に比べてかなり低くなっています。多くの銀行が、1年、3年、または5年の優遇固定金利のローンパッケージを提供しています。しかし、より包括的な視点を持っていただくために、銀行が通常適用する平均金利は年8～11%であることをお伝えします。

平均金利が年8％の場合、25年間で15億ドンを借り入れた場合、毎月の返済額は約1,500万ドンとなり、世帯の現在の剰余金（収入から支出を差し引いたもの）の45～75％を占めます。金利が年11％の場合、毎月平均1,900万ドンを支払う必要があり、剰余金の55～95％を占めます。上記の金利オプションでの毎月の返済額であれば、借金を完済できると思います。ただし、積立金を維持した後の残りの現金残高はわずか5億5,000万～6億2,500万ドンであることを考慮する必要があります。つまり、25億ドンの家を購入し、銀行から15億ドンを借り入れた場合、まだ3億7,500万～4億5,000万ドンが不足することになります。

他に資金源がなく、住宅購入のために最大19億ドンの借入が必要となるケースについてもお話ししたいと思います。私の推奨は、ローン期間を30年に延長することです。そうすれば、年利8％の場合、毎月の返済額は約1,800万ドンとなり、現在の剰余金の52～90％を占めます。年利11％の場合、毎月の返済額は約2,300万ドンになります。しかし、住宅を購入すれば500万ドンもの家賃を支払う必要がなくなるので、この借金を返済することは可能だと思います。

最後に、前述の通り、家を購入すると家族の毎月の支出は500万ドン減少しますが、銀行ローンの返済コストは増加するため、家族のニーズに合わせて積立金を調整する必要があります。この際、残りの余剰金をすべて使って積立金を積み立て、上記で推奨した水準に達するまで積み立てる必要があります。十分な積立金が貯まったら、毎月の銀行ローンを返済した後の余剰金を、貯蓄、株式投資、ファンド証券などの他のチャネルに投資し、保有資産クラスの分散を図る必要があります。

ご家族のために家を購入する際に検討できる選択肢について、上記にアドバイスさせていただきました。正しい選択をしていただければ幸いです。

グエン・ティ・ニュー・クイン博士
ホーチミン市銀行大学講師
FIDTの個人金融プランニング専門家