機会は課題と絡み合う
ベトナム統計総局によると、2024年のベトナムにおける外国投資（FDI）登録資本総額（新規登録資本、調整資本、株式購入のための出資を含む）は382億米ドルに達し、前年比3%減少した。一方、不動産事業への資本流入は35%以上増加し、63億米ドルに達し、加工製造業に次ぐ第2位を維持した。
しかし、世界的な貿易戦争のリスクは差し迫っています。最近の政府会合において、ファム・ミン・チン首相は、今年中に貿易戦争が発生する可能性に対する対応シナリオの策定を要請しました。
専門家は、貿易戦争が勃発した場合、不動産業界は課題と機会の両方に直面すると指摘しているが、最も顕著なのは投資資金の流れへの影響だ。外国人投資家は投資を中止するか、より安全な他の市場へ資金を移す可能性がある。
経済専門家のディン・テー・ヒエン博士は、ダン・トリ紙の記者に対し、世界的な貿易戦争が起こればベトナムには発展のチャンスがたくさんあるが、同時に課題にも直面するだろうと語った。
短期的には、ベトナムのように経済開放度の高い国にリスクが及ぶ可能性があります。具体的には、米国への輸出が難しい安価な中国製品がベトナムなどの国に流入し、通貨切り下げを引き起こす可能性があります。国内消費の生産は困難に直面し、不動産市場に直接的な影響を与えるでしょう。
さらに、サプライチェーンの混乱はインフレを引き起こし、銀行に金利の引き上げを強いることになり、不動産市場に悪影響を及ぼす可能性があります。
中期的には、ベトナムには多くのチャンスがあります。貿易戦争が勃発すれば、企業は中国からベトナムを含む近隣諸国への工場移転を加速させるでしょう。そして、ベトナムは工場や作業場の開発のために豊富な外国直接投資（FDI）を受け入れるでしょう。この良好な基盤は、多くの牽引力とインフラの連携が同期している地域の不動産市場を支えるでしょう。
クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド・ベトナムのジェネラル・ディレクター、トラン・ブイ氏も同様の見解を示し、世界的な貿易戦争の可能性という状況の中で、ベトナムの不動産業界はチャンスと課題の両方に直面していると述べた。
企業が工場や生産施設の新たな立地を求める中で、FDI流入が増加する可能性があり、ベトナムは魅力的な投資先です。その結果、工業用不動産の開発が促進され、特に港湾、空港、物流センター付近の工業団地における土地や工場賃貸の需要が急増しています。
トラン氏によると、貿易戦争が不動産業界に及ぼす間接的ではあるが重要な影響の一つは、建設資材価格の激しい変動である。世界的なサプライチェーンの不安定化により、鉄鋼、セメント、レンガなどの資材価格が上昇する傾向にある。
その結果、不動産プロジェクトの建設コストが大幅に上昇し、住宅価格に圧力をかけています。ベトナムの建設コストは近年約10～15%上昇しており、投資家は価格戦略の調整や新規プロジェクトの実施延期を迫られています。
DKRAグループのヴォ・ホン・タン副総裁は、ダン・トリ紙の記者に対し、ベトナムは世界的な大きな変化に直面し、重要な岐路に立っていると述べた。不動産業界は、国際経済の変化に直接影響を受けると同時に、将来の経済成長の原動力となる重要なセクターの一つと考えられている。
機会の面では、貿易戦争の影響を受けた国々、特に中国から東南アジア地域へのサプライチェーンの移行の波により、ベトナムはFDI資本流入の魅力的な目的地となる可能性を秘めている。
そこから、生産と輸出の需要増加に対応するための産業用不動産の強力な開発見通しが開かれます。さらに、外資系企業の進出は住宅、オフィス、不動産サービスへの需要を促進し、市場発展の推進力となります。
しかし、タン氏は、ベトナムは多くの課題にも直面していると述べた。まず、世界的なサプライチェーンの影響による金利、為替レート、原材料費の変動リスクが、不動産事業に圧力をかける可能性がある。
さらに、タイ、インドネシア、マレーシアといった地域諸国との競争が激化しているため、ベトナムは魅力を維持するために、投資環境の大幅な改善とインフラ整備を迫られています。さらに、大国による経済保護政策は輸出需要を減少させ、間接的に国内不動産市場の発展に悪影響を及ぼす可能性があります。
不動産業界は、世界的な貿易戦争の可能性という状況の中で、チャンスと課題の両方に直面している（写真：Trinh Nguyen）。
産業用不動産の明るい兆し
CBREベトナムによれば、工業用不動産部門は昨年も不動産市場全体の中で引き続き明るい兆しを見せた。
サムスン、LG、フォックスコン、暁星、ネスレといった多くの大手グローバル製造企業が、ベトナムの様々な地域で事業を拡大・展開する計画を発表しています。生産拡大への強いコミットメントは、過去最高の250億米ドルという対外直接投資（FDI）支出額からも明らかです。
対照的に、主要市場における工業用地の供給が限られていたため、南部地域での吸収面積はわずか265ヘクタールにとどまり、前年比52%減少しました。大規模な取引は主にバリア・ブンタウ省とロンアン省に集中しました。
CBREベトナムは、今後3年間で工業用地の賃貸価格は北部で年4～8%、南部で年3～7%上昇すると予測しています。新規工業団地は、ハイフォン、ビンフック（北部）、ビンズオン、ドンナイ、ロンアン（南部）といった潜在市場に集中するでしょう。また、タンホア、ゲアン、ハティン、クアンナムといった中部諸省でも、専門投資家の参入により、新たな工業団地の開発が進むと予想されています。
貿易戦争の可能性もあり、世界経済が不透明な状況において、ディン・テ・ヒエン博士は、産業用不動産セグメントが最も恩恵を受け、次いで近隣の住宅用不動産セグメントが恩恵を受けると考えています。さらに、リゾート不動産や外国人専門家向けの賃貸サービスアパートメントといったセグメントも、中長期的に恩恵を受けるでしょう。
ヒエン氏は、工業団地不動産の開発は容易ではなく、すべての企業が投資できるわけではなく、専門知識と多額の資本が必要であると述べた。この分野の特徴は、単にインフラを整備し、土地を区画分けして販売するのではなく、キャッシュフローを回収するための投資である。工業団地は、プロジェクトの立ち上げから稼働開始まで、最短で約3年かかる。現在、地方の工業団地の設立は、計画投資省を経由し、首相の承認を得る必要がある。
しかし、今年中には工業団地法の草案が首相に報告され、国会に提出されて別途法律として制定される見込みです。工業団地の認可権限が地方自治体に移譲されることが期待されており、今後、法的手続きが短縮されるでしょう。
「我々はインフラ整備、港湾システム、空港などの推進において優位性を持っています。ベトナムにおける工業団地不動産開発の機会は非常に明確です。工業団地不動産開発業者は、地域の他の国々と競争するために、財務力を強化し、体系的かつ専門的な開発を確実に行う必要があります」と彼は述べた。
外国直接投資（FDI）資本が増加しているため、工業用不動産は明るい兆しを見せている（写真：Trinh Nguyen）。
工業用不動産を明るい材料と捉えるヴォ・ホン・タン氏は、ベトナムへの外国直接投資（FDI）資本の流入により、工業団地における工業用地の賃貸とインフラ整備の需要が増加していると述べた。ベトナムは地理的な優位性、競争力のある労働コスト、そして優遇政策を背景に、徐々に地域の新たな生産拠点としての地位を確立し、持続可能な経済発展の促進に貢献している。
ベトナムの産業用不動産は、特に世界的な経済変動と投資資本の流れの変化という状況において、今後、チャンスと課題の両方に直面しています。
機会に関して、タン氏によると、世界的なサプライチェーンの移行の傾向により、各国への強力な投資流入が生まれており、ベトナムは魅力的な投資先になりつつあるという。
ベトナムが締結した自由貿易協定（FTA）は、関税上の優遇措置と市場開放をもたらし、工業団地開発の推進力となっています。さらに、若い人口、豊富な労働力、そして競争力のある人件費も、外国投資家を惹きつける要因となっています。
しかし、他国も積極的に外国直接投資（FDI）を誘致しているため、この市場は地域間の競争激化という課題にも直面しています。一部の地域ではインフラ整備が遅れており、物流の混雑が工業団地での事業運営に支障をきたしています。
ダン・トリ記者の取材に対し、トラン・ブイ氏は工業用不動産が力強く発展すると予測した。ベトナムの工業用地の賃貸価格は、2019年から2023年にかけて10～15%上昇しており、特に港湾、空港、物流センター付近の地域で顕著である。
中国からベトナムへの生産拠点の移転は、ビンズオン省、ロンアン省、バクニン省、ハイフォン省などの工業団地にとって明らかな恩恵をもたらしました。工業用不動産は投資の「ホットスポット」となり、多くの外資企業が生産拡大の機会を模索し、物流サービス、スマート倉庫、衛星都市の開発につながっています。
トラン氏によると、貿易戦争はベトナムの工業用不動産に大きな追い風となる可能性がある。外国企業が中国から撤退するにつれ、彼らはリーズナブルなコストと有利な政策を持つ代替市場を探す必要に迫られている。有利な地理的条件、豊富な労働力、そして魅力的な投資インセンティブを備えたベトナムは、有望な投資先となるだろう。
さらに、多国籍企業の移転により外国人専門家向けの住宅需要も増加し、ハノイ、ホーチミン市、バクニン、ビンズオンなどの大都市で高級マンション分野や商業用不動産が発展する条件が整えられています。
しかし、産業用不動産市場は多くの課題に直面しています。トラン氏は、承認手続きの遅延や法的問題により、市場は新たな供給不足の時期を迎える可能性があると述べました。
ベトナムの対外直接投資（FDI）誘致における競争力は、特に他国がより有利な税制を導入していることから、地域において徐々に低下しています。世界的なサプライチェーンの不確実性により、鉄鋼、セメント、レンガなどの建設資材の価格が上昇し、建設コストと不動産価格に圧力がかかる可能性があります。
ベトナムの工業団地には投資と輸送インフラのアップグレードが必要だ（イラスト：Phuoc Tuan）。
産業用不動産を「成功」させるにはどうすればいいでしょうか?
トラン・ブイ氏は、産業用不動産における機会を捉え、リスクを最小限に抑えるためには、ベトナムは貨物輸送を円滑化し投資を誘致するために、特に高速道路、港湾、空港といった交通インフラへの投資と改修を継続する必要があると述べた。さらに、行政手続き改革を推進し、許認可取得やプロジェクト実施における企業の時間とコストを削減する必要がある。
もう一つの重要な点は、外国直接投資（FDI）誘致における競争力を高めるために、優遇税制の適用を検討することです。特に、他国が同様の措置を講じている状況を踏まえ、その重要性を認識しておくことが重要です。ベトナムの不動産企業は、機会を捉え、課題を克服するために、柔軟性と適切な事業戦略を策定する必要があります。
ディン・テ・ヒエン博士は、貿易戦争による課題と機会に直面し、政府は公共投資資本を確保し、工業団地不動産の開発の可能性のある地域で同期インフラの建設を継続的に推進する必要があると述べた。
さらに、政府は投資家が資本による圧力を受けないよう、土地使用料を前払いまたは分割払いで支払うことを認めることも検討できます。工業団地への投資は、ビジネス上の問題であるだけでなく、経済全体の発展にもつながり、他国との競争における優位性を生み出すからです。
ヴォー・ホン・タン氏は、ベトナムは機会を捉え、リスクを最小限に抑えるために、いくつかの重要な解決策に注力する必要があると述べた。第一に、政府は交通インフラ、電力、水、そして工業団地の発展を支援する技術への投資を拡大し、利便性の高い交通アクセスを確保する必要がある。
政府は、工業団地の価値を高めるため、ハイテク産業と環境に優しい産業を優先する、選択的なFDI誘致戦略を策定する必要がある。さらに、政府と企業は緊密に連携し、行政手続きの簡素化と投資環境の改善を図り、投資家にとって有利な条件を整える必要がある。
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出典: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/nganh-bat-dong-san-o-dau-neu-xay-ra-chien-tranh-thuong-mai-toan-cau-20250211171158389.htm
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