土地利用目的を変更する際の金銭的負担が大きすぎる

（NLDO）- 最近、ハノイとホーチミン市では、多くの世帯が土地利用目的の変更に困難に直面している。

2024年土地法が改正され、土地の種類、面積、場所に応じて、毎年の土地価格調整係数を添えた5年間の土地価格リストが発行されます。

上記の情報は、8月20日にVietTimes Magazineが農業環境戦略政策研究所（ 農業環境省）と共同で開催したワークショップ「デジタル時代の開発の推進力を生み出すための土地法の改善」において、農業環境省土地管理局のヴォー・アン・トゥアン副局長によって提供されたものである。

ワークショップで講演するヴォ・アン・トゥアン氏

2013年土地法（2024年7月31日に失効）の以前の規定によると、土地価格表は5年ごとに発行されます。2024年土地法第159条第3項は、土地価格表について次のように規定しています。省人民委員会は、2026年1月1日から公布および適用するための最初の土地価格表を作成し、同級の人民評議会に提出して決定を得るものとする。省人民委員会は毎年、土地価格表の調整、修正、補足を省人民評議会に提出して決定を得るものとし、翌年の1月1日から公布および適用するものとする。

しかし、毎年1月1日から即時適用できるよう、毎年土地価格表を作成し発行しなければならないのは、資源と時間の無駄だとする意見が多く寄せられています。ヴォー・アン・トゥアン氏もこの点を認め、地方自治体は毎年土地価格表を発行するために「苦労」しなければならないかもしれないと述べました。

そのため、トゥアン氏によると、2024年土地法の改正および補足草案では、省人民評議会が5年ごとに定期土地価格表を決定し、その期間の初年度の1月1日から公布・適用する。年度の途中で土地価格表を補足する必要がある場合は、省人民委員会が決定する。

土地価格表の実施を組織する過程で、 政府は土地価格表の適用を必要とするケースを柔軟かつ積極的に補充することができ、地方は実際の状況に合わせて年度内に土地価格表を積極的に補充することができる。

ベトナム建設業者協会（VACC）のグエン・クオック・ヒエップ会長も、年次土地価格表が発行されれば、地方自治体は「土地価格を期限内に公表することだけに集中する」ことになり、これは非常に不適切だと強調した。ヒエップ会長は、調整係数を付した5年間の土地価格表を発行する計画には関心を示しているものの、この係数は妥当性を確保するために科学的な手法を用いて算出する必要があると指摘した。

グエン・ディン・トー准教授

土地価格、補償、用地明け渡しについて、農業環境戦略政策研究所（農業環境省）副所長のグエン・ディン・トー准教授は、価格表に基づく土地価格は市場価格と大きく乖離していることが多く、補償額の算定や投資誘致に支障をきたしていると述べた。これが紛争や訴訟の長期化の一因となっている。新土地法には、補償や用地明け渡しの遅延を最小限に抑えつつ、より透明性が高く現実的な土地価格決定のための仕組みが必要だ。

トー氏によると、財務省は国民の財政負担を計算するための適切な係数を決定する必要がある。この問題は特に重要である。なぜなら、現実には市場価格と国家規制価格枠内の土地価格の間には大きな差があるからだ。

グエン・ディン・トー准教授は、2011年にハノイとホーチミン市の最高地価が1億6000万ドン/㎡に達したことを例に挙げました。しかし、2019年の調査時点では、ハノイの旧ホアンキエム地区の市場価格は約11億2000万ドン/㎡に達し、ホーチミン市中心部の一部地域では約11億8000万ドン/㎡に達していました。

同時に、他の地域の調査でも、実際の土地価格は1平方メートルあたり7億8,000万ドンから8億2,000万ドンの範囲にあることが示されました。しかし、2019年の土地価格枠組みを策定するにあたり、政府はインフレ率、賃金上昇率、一人当たり所得、GDPなど多くの要素を考慮し、調整水準は2011年比で20%を超えないと決定しました。そのため、ハノイ市とホーチミン市の最高土地価格は1平方メートルあたり約1億9,200万ドンに引き上げられました。この数字は、実際の市場価格の5～6分の1に相当します。

「土地価格の枠と市場価格の大きな乖離は、人々や企業に直接的な影響を与えています。実際、近年、ハノイ市とホーチミン市では、土地価格表に基づいて算出された金銭的負担が高すぎるため、多くの世帯が土地利用目的の転換に困難に直面しています。これは生産コストと事業コストにも負担をかけ、生活と投資環境に影響を与えています」とトー氏は認めた。

そのため、トー氏は土地金融政策に特に注意を払い、人々の金融債務が適切な水準にあることを確保するとともに、企業を支援するメカニズムを整備する必要があると強調した。期待される新たなポイントの一つは、税債務の調整であり、支払い能力を超えず、生産・経営状況に適した水準に抑えることである。

出典: https://nld.com.vn/nghia-vu-tai-chinh-khi-chuyen-muc-dich-su-dung-dat-qua-cao-anh-huong-toi-sinh-ke-196250820145454364.htm