人々は何から利益を得るのでしょうか?

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銀行・金融専門家のグエン・トリ・ヒュー氏は、投資家が仮想プロジェクトを立ち上げたり、プロジェクトの実施を遅らせたりすることから購入者を守るため、現在の法律では、将来の住宅プロジェクトは販売前に銀行保証を得なければならないと規定されていると述べた。

しかし、2015年以降、保証に関する規制はあるものの、現在まで、銀行が保証したプロジェクト数や権利保護を受けた顧客の数を示す公式統計はない…

そのため、ヒュー氏は、投資家に義務を履行させるため、規制を強化することを提案した。住宅購入者は、将来の住宅購入時にすべての権利を保証するために、銀行保証書を所持しなければならない。

将来の住まいの保障に関する規制：人々はどんなメリットを得られるのか？ - 1 — 将来の住宅プロジェクトに対する保証に関する規制は、購入者を保護する「盾」として機能します。

多くの弁護士は、この保証規定があるにもかかわらず、実際には、苦情、訴訟、そしてあらゆるところで助けを求める声にもかかわらず、住宅の引き渡しが遅れている投資家に多く遭遇していると考えています。そのため、将来の住宅に関する保証規定の目的を理解する必要があります。具体的には、この法律の規定は、住宅購入者の権利を保護することを目的としています。住宅購入者は、売買手続きに関する知識が乏しく、プロジェクトに関する情報も乏しく、実施プロセスにおいてプロジェクトを把握、監視、管理する能力もないため、不動産取引において不利な立場に置かれています。

一方、銀行は、財務、キャッシュフロー、収益、進捗状況などから事業の健全性を管理および監視できる評判の高い組織です。銀行は住宅購入者に対する保証を十分に行うことができます。

ケットノイ法律事務所所長のグエン・ゴック・フン弁護士は、遅延引渡しに対する補償規定を設け、遅延引渡しに対する罰金、遅延引渡し期間中の賃料、または人々を支援するその他の補償規定を含めるべきだと提案した。

土地使用権証明書が国民に引き渡されるまで保証期間を延長する必要があり、投資家にはこの義務を保証するための資産と一定額の資金を保有することが求められます。

さらに、この規制により購入者にとってさらなる問題が発生するのではないかと懸念する意見も多くあります。

ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、将来の住宅の売買とリース購入における保証規制により、住宅購入者が負担しなければならない住宅価格が上昇していると分析した。

投資家は「銀行保証料」を支払う必要があります。これは通常、保証対象物件の総額の約2%です。これは非常に価値の高い商業用住宅プロジェクトであるため、「保証料」も非常に高額です。銀行保証料は投資家から銀行に前払いされますが、原価に含まれているため、住宅の販売価格を押し上げ、最終的には住宅購入者が負担することになります。

第二に、HoREA会長によると、将来の住宅売買における保証規制の「兆候」は、ほとんど商業銀行にのみ「利益」をもたらすとのことです。なぜなら、「保証」を提供する商業銀行のほとんどは、当該プロジェクトの建設・開発投資のために投資家に融資を行い、その融資を担保するために当該プロジェクトを抵当に入れている銀行だからです。

銀行保証を規制するベトナム国家銀行の通達 11/2022 は、将来の住宅に対する保証に関する規制を含め、2023 年 4 月 1 日から発効します。
この通達では、売買契約に署名した後、投資家はこの契約書を商業銀行に送付し、購入者に対する保証状の発行を申請しなければならないと規定されている。
商業銀行は、その設立及び運営許可書、または商業銀行の設立及び運営許可書の修正もしくは補足書に銀行保証業務の内容が規定されており、かつ、将来の住宅の保証が禁止、制限、停止、または一時停止されていない場合、将来の住宅（ペーパーハウジングともいう）を保証する資格を有する。

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