不動産市場は明るい兆候を示している。
最近、batdongsan.com.vnの2024年第1四半期の市場レポートによると、不動産市場は明るい兆候を示しています。
batdongsan.com.vnが不動産仲介業者を対象に行った、勤務先の不動産会社の活動に関する調査によると、2024年第1四半期に不動産会社が従業員数を増やしたと回答した人は19%、マーケティング予算を増加したと回答した人は26%だった。
ホーチミン市から不動産を探している投資家のハノイのアパートへの関心は現在までに7.5倍に増加しています。
Batdongsan.com.vnの南部地域ディレクター、ディン・ミン・トゥアン氏は、マンション市場について、ハノイのマンション販売価格がホーチミン市の価格に近づいており、ホーチミン市でハノイのマンションを探している人の数が7.5倍に増加したと語った。
具体的には、ハノイのアパートの平均価格は1平方メートルあたり4,600万VNDですが、ホーチミン市のアパートの価格は1平方メートルあたり4,800万VNDです。
2018年初頭、ハノイとホーチミン市のマンション販売価格はそれぞれ1平方メートルあたり2,700万ドンと3,100万ドンでした。6年後、ハノイのマンションの平均価格上昇率は70%に達し、55%上昇したホーチミン市を上回りました。
Batdongsan.com.vnの副社長であるグエン・クオック・アン氏は、ハノイのアパート価格が急騰している理由として、主に2つの理由があると述べた。
まず、ハノイのマンション供給は依然として限られています。投資家にとっての法的障壁を取り除く措置は講じられていますが、通常の需要は年間7万～8万戸に達するのに対し、最近の新規プロジェクトは年間2万～3万戸程度にとどまっています。
第二に、ハノイのアパート需要は依然として高い。注目すべきは、この需要がハノイや北部諸省だけでなく、南部からも来ていることである。Batdongsan.com.vnのビッグデータは驚くべき事実を明らかにしている。ホーチミン市出身でハノイのアパートに興味を持つ不動産求職者の数は、2021年第1四半期から現在までに7.5倍に増加した。同期間、ホーチミン市在住者によるホーチミン市のアパート検索数はわずか2倍の増加にとどまっている。
ハノイのアパートの平均価格は1平方メートルあたり4,600万ドン、ホーチミン市のアパートの価格は1平方メートルあたり4,800万ドンです。
グエン・クオック・アン氏は、ハノイのマンション価格がホーチミン市よりも依然として低く、安定しているため、ホーチミン市の住民がハノイのマンションにますます関心を寄せていると述べました。さらに、ハノイのマンション賃貸の利益率はホーチミン市よりも高いです。
具体的には、Batdongsan.com.vnの第1四半期レポートによると、ハノイのアパートの賃貸利回りは2023年の初めから現在まで4.1％〜4.9％で変動しているのに対し、ホーチミン市では3.9％〜4.5％となっている。
さらに、最近では南部市場の投資家が北部市場に参入しています。これらの投資家の南部の多くの忠実な顧客は、ハノイで最近開発されたプロジェクトに興味を示しており、ハノイのマンション需要の増加に貢献しています。
不動産法の改正により多くの主体が恩恵を受ける
Batdongsan.com.vnの戦略ディレクター、レ・バオ・ロン氏は、土地価格の更新頻度が上がり、精度が上がると、法律の変更によって将来的に土地価格の上昇が促進される可能性があると予測している。
彼は、2024年土地法第159条が土地価格枠組みの廃止と土地価格表の毎年更新（5年ごとではなく）を規定していることについて、政府は土地価格表の決定を省人民委員会が行うことを規定し（以前は土地価格枠組みを参照する必要がありました）、権限と責任を地方に委譲することで、より地方の実情に合った土地価格を設定することを示したと分析しました。2024年土地法第11章は控除方式の廃止を規定し、4つの土地評価方法の適用条件を詳細に規定し、土地評価の精度も向上させます。
さらに、紛争のない使用中の土地に対する土地使用権証明書の交付に関する詳細な条件を補足する2024年土地法第138条も、このカテゴリーの土地商品に対してより良い流動性と価格上昇の機会を提供します。
不動産消費者は一般的に法律の変更から利益を得ます。
Batdongsan.com.vnの2024年第1四半期の不動産市場レポートにおいて、レ・バオ・ロン氏は、土地価格が上昇すれば、土地造成費用の増加や、投資家に対する事業条件、自己資本比率、移住手続きに関する厳格な要件を定める3つの法律の施行により、一次不動産価格も上昇すると述べています。二次不動産価格の上昇は、民間住宅やその他の不動産価格の上昇につながるでしょう。
さらに、レ・バオ・ロン氏は、優遇政策や新たな支援、そして省人民委員会に社会住宅用に十分な土地を割り当てることを義務付ける規制により、社会住宅の供給が改善すると期待していると述べた。新たな社会住宅法では、労働者が社会住宅を借りるための外資・外国組織や労働組合の資金を含む2種類の社会住宅開発形態が追加されている。投資家はインフラ面積の20%以下を事業用に留保し、すべての利益を享受でき、土地使用料・賃料が免除され、価格決定手続きや免除申請を行う必要もない。
さらに、Batdongsan.com.vnの専門家は、引き渡し基準や進捗状況などに関する多くの厳格な規制により、不動産プロジェクトの質も向上すると予測しています。たとえば、2023年住宅法第36条では、投資家はプロジェクトを実施する能力と経験を備えていなければならないこと、他のパートナーに契約の締結を許可/割り当ててはならず、技術インフラシステムが完成し、使用が承認された後にのみ土地を譲渡できること、登録されたフェーズの進捗を確保しなければならないことが規定されています。
レー・バオ・ロン氏は、不動産消費者は概してこの法律の改正の恩恵を受けると述べた。特に、最も恩恵を受けるのは、海外在住のベトナム人と、移住した人々、あるいは補償金を受け取った人々の2つのグループである。
統計によると、送金の約15～20%が直接不動産に投資されています。今回の法改正により、より正式な法的枠組みとより柔軟な政策が整備され、海外在住ベトナム人による土地使用権の譲渡（従来は賃貸のみ、未使用住宅の管理のみ許可）が認められるようになりました。これにより、不動産市場への外国資本誘致の機会がさらに拡大するでしょう。
移転・補償の対象者にも多くの場合権利が保障されている。移転対象となる世帯・個人には、就労、収入、安定した生活、生産のための条件が提供される。また、「2024年土地法」では、移転先は住民の生活を保障するための技術的インフラと社会的インフラの条件を整備しなければならないと規定されている。土地収用時に補償を受ける世帯・個人については、住宅用地の取得資格を満たさず、他の住居の手配もできない場合でも、住宅用地の補償を受ける。農地以外の土地（住宅用地ではない）が収用される対象者に対しても、従来よりも柔軟に土地の補償を受ける。
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