都心部の古い公営住宅の価格が「急騰」

交通インフラシステムの恩恵を大いに受け、取引時間も十分にあることから、都心部の古い社会住宅プロジェクトの価格は「急騰」している。

NHSチュンヴァン社会住宅プロジェクトのアパートは、二次市場で1平方メートルあたり4,000万ドン以上で販売されている（写真：T.Vu）

最大460%の値上げ

2010年8月26日、 ハノイ初の社会住宅プロジェクトの一つであるゴ・ティ・ニャム・アパートメント（ハドン区）が正式に販売開始されました。当時、このアパートメントは投資家によって1平方メートルあたり800万ドンを超える価格で販売されました。

14年経った現在までに、Ngo Thi Nham アパートはブローカーにより 1 平方メートルあたり 4,500 万ドンで売りに出されており、2010 年の開始価格と比べて 460% 上昇している。

この「急激な」価格上昇は、首都圏の多くの社会住宅プロジェクトで発生しています。例えば、ホアンマイ地区のタイナムリンダム社会住宅地区では、2016年の引き渡し時には1平方メートルあたり1,300万ドン強でしたが、現在では68平方メートルのアパートの価格は35億ドン（5,100万ドン）に達しています。

ハノイ市人民委員会のドゥオン・ドゥック・トゥアン副委員長は、2021年～2025年（第3期）のハノイの住宅開発計画における住宅および都市部建設投資プロジェクトの最新リストを承認する決定書に署名した。

特に注目すべきは、6件の新たな社会住宅プロジェクト（約8,300戸）に関する情報です。ただし、これらのプロジェクトのうち2件のみが2026年に完成予定です。残りの社会住宅エリアはすべて2028年から2029年にかけて完成予定です。

同様に、ライスシティ・ソンホン・プロジェクト（ロンビエン地区）は、2018年の開業価格が約1,300万VND/m2でしたが、4年後には現在4,000万VND/m2と3倍に高騰しています。

もう一つのプロジェクトは、ライスシティリンダム（ホアンマイ地区）で、2014年の開始価格は約1,500万VND/m2でした。現在、ここでは多くのアパートが5,000万VND/m2を超える価格で販売されています。

ダウトゥ新聞の記者に対し、経済専門家のディン・チョン・ティン准教授は、都心部の社会住宅プロジェクトは交通インフラシステムの恩恵を大いに受けていると述べた。これは、住宅プロジェクトを病院、学校、ショッピングセンターなどの公共施設と連携させる上で重要なポイントとなる。

「上記のポテンシャルは、都心部の公営住宅の価格が継続的に上昇する要因となっています。しかし、上昇したとしても、アパートの価格は1平方メートルあたり4,000万～5,000万ドン程度にとどまります。現在の商業用アパートプロジェクトと比較すると、この価格は依然としてはるかに『手頃』です」とティン氏は語りました。

この経済専門家によると、特に公営住宅の供給不足、そして一般的に低価格住宅の供給不足が、多くの古いプロジェクトの価格が高騰している一因となっているという。市場調査機関の報告によると、首都では1平方メートルあたり4,500万ドン未満の新築マンションプロジェクトは「絶滅」しているという。

「ハノイの指導者たちは、今年7つのプロジェクトで約1万戸の社会住宅が完成すると述べた。しかし、たとえこの目標が達成されたとしても、その数は低所得労働者の住宅ニーズの20%にも満たないだろう」とティン氏は分析した。

しかし、現実には、すべての社会住宅プロジェクトが急激な価格上昇を達成しているわけではありません。ホアイドゥック区とクオックオアイ区の一部プロジェクトは、販売価格が1,000万～1,400万ドン/㎡と比較的低いにもかかわらず、20回以上販売が開始されても完売していません。これは、これらの地域のインフラ整備が依然として不十分なことが原因です。

新しい公営住宅を購入する際は注意が必要

NHS Trung Van社会住宅プロジェクト（Nam Tu Liem）はまだ完成していないものの、二次市場でブローカーによって広く売りに出されている。

ダウ・トゥ新聞の記者は、住宅購入者を装い、不動産ブローカーのトゥアン氏と面会し、チュンヴァン国民保健サービス（NHS）のアパートが1平方メートルあたり4100万ドン（元の価格は1平方メートルあたり1950万ドン）で転売されていることを知りました。記者はトゥアン氏に対し、規定により社会住宅政策の対象外であることを繰り返し伝えたにもかかわらず、このブローカーから、当該プロジェクトのアパートを購入できると保証されました。

「レッドブックを譲渡するには、公営住宅に5年間住まなければなりません。今、私が公証して買い取ります。心配しないでください」とトゥアンは断言した。

しかし、研究ユニットSPE.Rの創設者であるトラン・ヴー氏によると、上記のケースのブローカーは意図的に概念を入れ替えたとのことです。

「公証には法的価値があり、国家による民事関係の保護を実証しています。公証文書は、執行官が直接目撃した実際の出来事や行動を記録した文書に過ぎません。したがって、公証文書は公証文書とは異なり、法的関係、特に不動産取引において公証文書に取って代わることはできません」とトラン・ヴー氏は強調しました。

SPE.Rの専門家は、新規の社会住宅プロジェクトは居住期間の要件を満たしていないため、一部の売主が手書きの文書に署名したり、公証書を作成したりすることで「脱法」を行っていると述べた。しかし、特に法的価値の観点から、この書類は売買契約書に代わるものではなく、国による公証も受けられない。

住宅所有者が5年の期間前にアパートを転売したい場合、規制により、プロジェクト投資家と社会住宅政策の享受資格のある個人を含む2名のみが購入を許可されます。

「住宅所有者と購入者が、依然として規制に従わない社会住宅の売買を故意に行う場合、売買契約は無効となります。購入者は、社会住宅を管理機関に引き渡すことを強制されます。取引が故意に行われた場合、住宅所有者と購入者の双方に行政処分が下されます」とトラン・ヴー氏は述べた。

出典: https://baodautu.vn/batdongsan/nha-o-xa-hoi-cu-trong-noi-do-tang-gia-phi-ma-d223636.html