黄金の卵を産む時期が過ぎると、数十億ドルのショップハウスが売れ残る

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不動産市場では、商業用タウンハウス（ショップハウス）セグメントが投資家に人気が高く、2015年に活況を呈しました。ショップハウスは、住居と事業の両方に使用したり、貸し出したりできるという多くの利点があるため、販売価格と賃貸価格が非常に高くなっています。

しかし、ここ2年ほどで、このタイプの物件は徐々に閑散としてきました。特にベトナムでCOVID-19パンデミックが発生し、長期化して以来、ショップハウスセグメントはさらに低迷しており、多くの投資家が価格を下げているにもかかわらず、依然として入居者も購入者も見つかっていません。

レー・マイ・ハさん（ハノイ市ホアンキエム区）は、ホアンマイ区の市街地にある75平方メートル以上のショップハウスを1年以上も売り続けています。2021年半ばの約140億ドンという購入価格と比べて、売却価格は20%下落しましたが、誰も興味を示していません。

彼女のショップハウスは4階建てで、すでに完成しています。賃料は月額3,000万ドン、年間利益率はわずか2%強です。しかし、購入以来、入居者がいない状態が続いており、空室状態が続いています。

ハさんは、60億ドンの銀行ローンに対し、毎月1億ドンを超える利息と元金を支払わなければならないと訴えた。家賃収入は「わずか」で、金利のプレッシャーも大きく、損失を出して売却せざるを得ない状況だが、1年以上広告を出しているにもかかわらず、買い手が見つからない。

マイ・ティー・アン氏は、売却も賃貸もできない状況の中、2021年初頭にハドン区レ・トロンタン通りの市街地にあるショップハウスを240億ドンで購入したという。このプロジェクトは2022年に引き渡しが行われたが、現在に至るまで商業活動は依然として低迷しており、居住者もまばらだ。そのため、この地の店舗は限られた住民にしかサービスを提供しておらず、訪れる人はほとんどいない。現在、営業しているのはごく少数のショップハウスのみで、残りの約8割は閉まっている。

当初は、都市部が発展し、多くの人が住むようになるので、ショップハウスが最適な選択肢になると思っていましたが、現実は期待外れでした。ここの商店は主に地元の人々を対象としていますが、習慣上、娯楽はショッピングモール、買い物は伝統的な市場に行くことが多く、ショップハウスの状況は全体的に低迷しています。

Thế Anh氏は、銀行ローンの利息の一部を相殺しようと、月額3,500万ドンで店舗を賃貸する看板を掲げたが、1年近く空き店舗のままになっているという。利息の猶予期間が終了し、金利の圧力が高まっているため、Thế Anh氏は30%の損失で売却することに同意したが、買い手は見つかっていない。

ホアンマイ区の不動産ブローカー、レ・リンさんによると、住宅の低迷は、住民の少ない新興都市部や郊外のショップハウスだけでなく、ハノイ中心部のショップハウスでも発生しており、売買や賃貸が非常に困難になっているという。新型コロナウイルス感染症のパンデミックの影響で経済状況が悪化し、事業が継続できない多くの人々が、店舗を返還するか、家主と値下げ交渉をせざるを得ない状況にある。

「ハノイの中心街にある賃貸物件の多くは家賃を下げざるを得ない状況だが、それでも売れ残っている。だからショップハウスが売れ残るのは避けられない」とリン氏は語った。

この問題を分析すると、ハノイのあるプロジェクトの投資家によると、ショップハウスで投資家が利益を得られるかどうかは様々な要因に左右されるという。製品の価値を高め、良好な収入源を確保するには、プロジェクトの投資家は内部インフラと社会インフラを整備する必要がある。そうして初めて、プロジェクトは内外の顧客を惹きつけることができる。ショップハウスの場合、賃貸収入の良し悪しは、そのアパート／都市型プロジェクトの居住者をどれだけ満たせるかにかかっている。

「投資家は投資する前に、プロジェクトの投資家の能力、プロジェクトのインフラがどの程度展開されているか、その地域での開発と顧客誘致の可能性、そしてプロジェクトがどれだけ近いかを確認する必要があります。潜在的な投資家は、住民を誘致する前に、インフラ設備を同期させます。その時、利用者数が多く活気に溢れているとき、ショップハウスはビジネスと安定した賃貸の面で価値を持つでしょう」と彼は分析した。

CBREのシニアディレクターであるドゥオン・トゥイ・ドゥン氏も同じ見解で、ショップハウスが真に潜在的となるのは、次の要素を満たしている場合のみであると述べています。プロジェクトがすぐに満室になる可能性があること、ユーティリティサービスが優れていること、十分に大きな内部居住者コミュニティがあること、そして4番目に、プロジェクト外の居住者コミュニティを引き付けるスムーズな接続があることです。

利益と安全性を確保するためには、投資家は20億～70億ドン程度の中程度の価格帯のショップハウスを選ぶべきです。そうすれば、リターンが見合うかどうかわからないまま、初期投資に多額の資金を費やす必要がありません。また、投資家は1～2年の短期投資ではなく、3～5年以上の中長期投資計画を立てるべきです。

購入者は1階の商業フロア面積にも注意を払う必要があります。商品面積が75㎡程度と狭すぎると、事業運営に支障をきたします。多くの商品は、購入後、商業利用に適さないため放置されるという状況に陥ります。

ゴック・ヴィ

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