黄金の卵を産む時期が過ぎると、数十億ドルのショップハウスは売れずに残る

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不動産市場では、商業用タウンハウス（ショップハウス）セグメントが投資家に人気が高く、2015年に活況を呈しました。ショップハウスは、住居と事業の両方に使用したり、貸し出したりできるという多くの利点があるため、販売価格と賃貸価格が非常に高くなっています。

しかし、この2年間でこのタイプは徐々に沈静化してきました。特に、ベトナムでCOVID-19パンデミックが発生し、長期化して以来、多くの投資家が価格を下げているにもかかわらず、依然として入居者や購入者がいないことから、ショップハウスセグメントはさらに低迷している。

レー・マイ・ハさん（ハノイ市ホアンキエム区）は、ホアンマイ地区の市街地にある75平方メートルを超えるショップハウスを1年以上にわたって継続的に販売しています。 2021年半ばの買収価格約140億ドンに比べて販売価格は20％引き下げられたが、依然として誰も興味を示さない。

彼女のショップハウスは4階建てで完成しました。賃貸価格は月額3000万VNDで、利益率は年間わずか2％強です。しかし、購入以来、このショップハウスには入居者がおらず、空き家となっていることが多い。

ハさんは、60億ドンの融資に対して、毎月1億ドンを超える銀行融資の利息と元金を支払わなければならないと訴えた。家賃は「安い」が、金利の圧力が強く、損をして売らざるを得なかったが、１年以上広告を出しているにもかかわらず、いまだに買い手が見つかっていない。

売ることも貸すこともできないという同じ状況で、マイ・ティー・アン氏は2021年初頭に、レ・トロンタン通り（ハドン区）の市街地にあるショップハウスを240億ドンで購入したという。このプロジェクトは2022年に引き渡されましたが、現在まで商業活動は依然として弱く、人口もまばらです。このため、ここにある店舗はプロジェクト内の限られた数の居住者にのみサービスを提供しており、訪問者はほとんどいません。現在、営業しているのは少数のショップハウスのみで、残りの約 80% は閉店しています。

当初は、市街地が発展して多くの人が住むようになるだろうから、ショップハウスが最適な選択だと思っていましたが、現実は期待通りではありませんでした。ここでの商売は主に地元の人々によるものですが、習慣により、彼らは娯楽のためにショッピングモールへ、買い物のために伝統的な市場へ行くことが多いため、ショップハウスでは活気が失われがちです。

ティー・アン氏は、銀行ローンの利息の一部を賄おうと、月額3500万ドンで店を貸し出す看板を出したが、店は1年近く空き店舗のままだという。現在、利息の猶予期間が終了し、利息の圧力が高まっているため、The Anh 氏は 30% の損失で売却することに同意しましたが、買い手は見つかっていません。

ホアンマイ地区の不動産ブローカー、レ・リンさんによると、この低迷は、居住者の少ない新興都市エリアや郊外のショップハウスだけに起きているのではなく、ハノイ中心部のショップハウスも売買や賃貸が非常に難しいという。新型コロナウイルス感染症のパンデミックの影響と厳しい経済状況により、事業が行えなくなった多くの人々は、店舗を返還するか、地主と値下げ交渉をせざるを得ない状況に陥っています。

「ハノイの中心街にある賃貸物件の多くは家賃を下げざるを得ない状況だが、それでも売れ残っている。だからショップハウスが売れ残るのは避けられない」とリン氏は語った。

この問題を分析すると、ハノイのプロジェクトの投資家によると、投資家がショップハウスから利益を得られるかどうかはさまざまな要因によって決まるという。製品の価値を高めたり、十分な収益を確保したりするには、プロジェクト投資家が社内インフラと社会インフラを確保する必要があります。そうして初めて、プロジェクトは国内外の顧客を引き付けることができるのです。ショップハウスの場合、賃貸収入が良いかどうかは、そのアパート/市街地プロジェクトの居住者を満たす能力によって決まります。

「投資家は投資する前に、プロジェクトの投資家の能力、プロジェクトのインフラがどの程度展開されているか、その地域での開発と顧客誘致の可能性、そしてプロジェクトがどれだけ近いかを確認する必要があります。潜在的な投資家は、住民を誘致する前に、インフラ設備を同期させます。その時、利用者数が多く活気に溢れているとき、ショップハウスはビジネスと安定した賃貸の面で価値を持つでしょう」と彼は分析した。

CBREのシニアディレクターであるドゥオン・トゥイ・ドゥン氏も同じ見解で、ショップハウスが真に潜在的価値を持つのは、以下の要素を満たしている場合のみだと述べています。プロジェクトがすぐに満室になる可能性があること。良いサービス。内部には十分な規模の住民コミュニティが存在しなければなりません。そして第四に、プロジェクト外部の住民コミュニティを引き付けるスムーズなつながりがなければなりません。

利益と安全性を実現するために、投資家は、収益が相応であるかどうかわからないまま最初に多額の資金を費やすことがないように、20億〜70億ドンの適度な価値のショップハウスを選択する必要があります。投資家は、1〜2年の短期でショップハウスに投資するのではなく、3〜5年以上の中長期計画を立てる必要があります。

購入者は1階の商業フロア面積にも注意を払う必要があります。製品面積が約75平方メートルと狭すぎると、ビジネスに支障が生じます。多くの製品は、商業利用に使用できないため、購入されてそのまま放置されるカテゴリーに分類されます。

ゴック・ヴィ

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