規制 03 土地評価方法により、すべての土地評価ケースがカバーされるようになりました。

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政令草案の注目すべき内容の一つとして、天然資源環境省は土地評価方法の改正・補足を提案し、比較法、収益法、土地価格調整係数法を含む3種類の土地評価方法を規定する方向で検討を進めています。これにより、政令第44/2014/ND-CP号と比較すると、この政令草案では2種類の土地評価方法が削減されています。

具体的には、控除法を比較法に統合しているのは、この方法が、土地に付随する資産を有する土地区画に比較法を適用する際、比較対象土地区画の土地に付随する資産の価値を分離するために適用されるステップであるためです。土地の評価には剰余法は使用しないでください。

政府への報告書草案によると、天然資源環境省は、土地の評価に剰余金法が使用されない理由として、剰余金法は、不動産の総想定開発収益から総想定開発費用を差し引いて計算することにより土地を評価する方法であると述べた。

したがって、不動産の総想定開発収益の計算は、譲渡価格、賃貸価格、販売時期、販売率、譲渡価格の動向と変動、将来の賃貸価格、稼働率などの想定要素に基づく必要があり、銀行の貸出金利に応じてキャッシュフローを評価時点に割り引く必要があります。不動産の総想定開発費用の計算は、管轄政府機関によって発行された基準と単価に基づくことに加えて、建設時期、年ごとの建設率、予備費、利息費用、リスク要因を考慮した投資家の利益、広告費、売上高などにも依存します。

上述の総開発収益と総開発費用の想定要素の算出は非常に複雑であり、評価結果は不確実で不正確であり、大きな誤差を伴います（同じ土地区画であっても、想定要素の指標を一つ変えるだけで評価結果が変わってしまう）。また、この手法は容易に悪用され、土地評価担当者や地域における具体的な地価決定者にリスクをもたらします。これが、近年、具体的な地価の決定、鑑定、決定における困難と遅延の主な原因となっています。

一方、不動産事業においては、土地が必ず最初に存在し、その価格が不動産を創出する過程に先立って決定されるため、将来の不動産価値を推定して土地価格を決定することを前提とすることは不適切であり、土地価格は投資家の不動産事業手法に左右され、土地の真の市場価値を反映しないものとなる。

また、剰余金法は、投資家が収益を仮定し、発生する費用を仮定して得られる利益を計算し、それに基づいて投資するかどうかを決定するためによく使用されます。したがって、土地価格は事前に入手可能で一定である必要がありますが、この方法を使用して国家管理で土地価格を決定する場合、土地価格は収益と費用の見積もりに依存するため、正確性が保証されず、土地価格の決定で簡単に悪用される可能性のある多くのエラーがあり、国家予算に損害を与え、人々や企業からの苦情を引き起こします。要因は、土地評価者の主観的な意志に依存する仮定と、変動が多く透明性に欠ける我が国の不動産市場のコンテキストで収集された情報であるため、仮定はさらに正確ではなく、市場原理を反映していません。

決議第18-NQ/TW号の精神に則り、土地価格の決定方法は市場原理の遵守を確保する必要がある。したがって、本政令案では、土地利用者の財政的義務および国による土地収用時の補償額の算定に剰余金法を適用せず、これは党の政策と整合している。

剰余金方式を適用しない場合の制約を克服するため、政令草案では比較方式の内容を修正・補足し、技術インフラ投資の費用を控除する控除方式との組み合わせを基本として、技術インフラに投資されていない土地区画と土地面積を評価するよう指導しています。同時に、土地価格を決定する際には、土地評価結果の正確性を確保するために、比較と調整のために年間調整係数方式を適用しなければならないという規定が追加されています。

天然資源環境省は、3 つの土地評価方法 (比較、収益、地価調整係数) の規制により、国家による土地管理に役立つすべての土地評価ケースがカバーされるようになったと考えています。

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