公営住宅の価格を評価するプロセスは公平性を保証していない。

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ベトナム商工連合会（VCCI）は、社会住宅の開発および管理に関する政令案（以下、「草案」という）について初期コメントを発表しました。

社会住宅の販売価格及び賃貸価格の査定手続き

VCCIによれば、草案第32条第2項b項には、価格査定を求める投資家の書類には「プロジェクトの法的文書（投資方針承認、土地割り当て決定、1/500計画承認、建設許可およびその他の関連文書を含む）」が含まれていなければならないと規定されている。

政府の管理機関がすでにこれらの書類を保有しているため、投資家にこれらの書類の提出を求めるのは不合理である。管理手続きを円滑にするため、VCCI は起草委員会がこれらの文書の要件を削除すること、つまり草案の第 32 条第 2 項の b 点を削除することを提案します。

評価手続きについては、草案第32条第3項d号の規定に基づき、評価期限の日から60日以内に、省人民委員会の専門機関が評価結果の書面通知を発行しなければならない。「鑑定結果の書面通知があり、鑑定価格が投資家が署名した価格よりも高い場合、投資家はそれ以上の金額を徴収することはできません。鑑定価格が投資家が署名した価格よりも低い場合、投資家は契約書に再署名するか、契約書の付録を調整・補足し、その差額を住宅購入者または賃借者に返金しなければなりません。」

この規制は投資家に不当に不利益を与えるため見直す必要がある。投資家が査定手続きを実施したにもかかわらず、管轄の政府機関が規定の期限内に価格査定書を発行しない場合、投資家は査定のために提出された価格プランまたは入札書類に記載された価格に従って、顧客と社会住宅の売買またはリース購入の契約を締結する権利を有する（第32条第3項c点）。

したがって、投資家が、査定のために提出された価格プランまたは入札書類に記載された提案価格で住宅購入者と契約を締結することは合法です。売却価格が国家管理機関の評価結果より低い場合には投資家は売却価格を再調整しなければならないとする草案の要件は根拠がなく、評価文書の発行が遅れたのは国家管理機関の責任である。

一方、公平性の観点からは、政府機関の価格査定結果を公表する文書を売却価格やリース購入価格の検討の根拠として用いるものの、投資家が低価格で売却する場合には調整できず、高価格で売却する場合には調整しなければならないため、取引当事者間の公平性が確保されない。契約書の再署名と住宅購入者または賃借者への差額返金を要求すると、投資家と顧客の両方の契約履行に影響を及ぼします。

合理性を確保し、国家価格評価機関の責任を強化するために、起草委員会は、草案第 32 条第 3 項 d の規定を削除することが提案されています。

また、草案第32条第4項には、「投資家が落札価格を使用する場合には、住宅の販売価格又は賃貸価格を再評価する必要はない」と規定されている。この規定では、落札価格を使用する場合、投資家は契約締結前に国家管理機関に社会住宅の販売価格または賃貸価格を通知する手続きを行わなければならないのかという点が不明確である。

VCCI は、実施プロセスの利便性を確保するため、起草委員会がこの問題を明確に規定することを要求します。

公共投資資本や労働組合の財源を使わず、プロジェクトに従って投資・建設された社会住宅の販売手続き

草案第35条第1項b項は、販売を実行する前に、社会住宅建設投資プロジェクトの投資家は、建設局が把握し確認できるように、販売するアパートの総数と販売開始時期を書面で報告する責任があると規定しています。

2023年住宅法第88条第3項c号の規定によれば、将来の社会住宅を売却、賃貸、または借りる前に、その住宅が売却または賃貸の対象となることを省レベルの国家管理機関に通知する手続きを行う必要がある。

草案中の上記の規定は明確ではありません。草案第35条第1項b号に規定されている報告手順と、住宅法2023に規定されている売却またはリース購入の対象となる住宅に関する通知手順との間に関連はありますか？これらが 2 つの独立した手続きである場合、投資家はプロセス中にあまりにも多くの管理手続きを実行する必要があるため、再検討してください。一方、この規制では建設省がどのような点をチェックするのかが不明瞭です。

手続きの明確性と利便性を確保するため、VCCI は起草委員会が上記の問題を明確に規定し、手続きの統合を検討して事業者の管理手続きを削減することを推奨します。

草案第35条第2項第3項は、プロジェクトが革命貢献者や障害者を対象にしている場合、「一定の割合」で抽選を行わずに、彼らに住宅の購入、分割払い、または賃貸を優先的に提供すると規定している。この規制は不明確ですが、この料金を決定する主体は誰ですか?どのような基準に基づいて? VCCI は起草委員会にこの問題を明確にするよう要求します。

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