不動産のキャッシュフローの早期決済

不動産市場が厳しい状況にあるため、企業は信用源へのアクセス、債券の発行、顧客からの資本動員が困難になっており、多くの企業が資金不足に陥り、プロジェクトの実施を遅らせたり、一時的に中断したりせざるを得ない状況になっています。

数十億ドンの在庫

証券取引所に上場している不動産会社の年次財務報告書からの不完全な統計によると、2022年末までに土地ファンドと未完成の建設プロジェクトの在庫の価値は数千億VNDに達し、以前と比較して急増しています。これは、巨額の資本が土地にあるものの、会社がその資金を事業の継続に回すことができないことを意味します。たとえば、No Va不動産投資グループ株式会社（ Novaland ）の在庫は約134兆5000億VNDで、同時期に比べて22.5％増加し、 Novalandの資産の50％以上を占めています。現在、この在庫は主にアクアシティ、ノバワールドファンティエット、ノバワールドホーチャムの3つの大型プロジェクトと、新しいプロジェクトの譲渡によるものです。

ナムロン投資株式会社も大量の在庫を抱えており、前四半期比7.5%の微減、2021年の同時期比4%の減少となったものの、依然として15兆VND近くの在庫を抱えている。ナムロンの在庫の大部分は未完成プロジェクトで占められており、主にイズミプロジェクト、サウスゲートプロジェクト、パラゴン・ダイ・フオックプロジェクト、ヴァム・コ・ドンプロジェクト（ウォーターポイント）、ホアンナムプロジェクト（アカリ）などである。一方、ダット・サン・グループ株式会社の在庫も14兆2000億VNDを超え、前年同期比20%増加した。

Novaland の進行中のプロジェクトの 1 つには、大量の在庫があります。

一部の不動産企業は、まだ商品を立ち上げていないものの、法的問題によりプロジェクトが停滞していると報告しています。その多くは中小企業です。そのため、企業がプロジェクトを立ち上げられるよう、法的問題を早急に解決する必要があります。次に、銀行は資金を調達し、商品を販売できるよう、企業がプロジェクトを担保に融資できるよう、資金繰りに配慮する必要があります。その際には、顧客に対して、柔軟な政策と融資条件に基づいた金利でサポートする必要があります。

ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、ホーチミン市におけるプロジェクトの現状について、協会は多くの提言を行っていると述べた。現在、検査や公有地問題に直面しているプロジェクトは60件以上、法的問題に直面しているプロジェクトは140件以上ある。ホーチミン市では、他の企業のプロジェクトの中には未完成のものもあり、多くの問題を抱えている。

不動産投資ファンドの開発

市場の救済と不動産在庫問題への対応については、レ・ホアン・チャウ氏によると、依然としてキャッシュフローの問題である。そのため、政府は中央銀行に対し、不動産市場への信用政策を撤廃するよう指示する必要がある。 財務省は、省の監督下で「債券取引フロア」を設置し、同時に信用ルートに頼るのではなく、不動産投資ファンドの発展を促進すべきである。

経済専門家のディン・テ・ヒエン博士は、政府、省庁、各セクターが解決に尽力している政策に加え、現在の市場の内情は企業の状況にも大きく影響していると述べた。現在、多くの不動産会社は社債による負債を抱えているものの、商品を販売できずに経営難に陥っており、負債の返済や事業運営に必要なその他の費用を賄う資金がない。この問題を解決する最善の方法は、商品の販売を支援することだ。具体的には、流動性を確保するために買い手を引き付けるための信用支援の拡充、商品販売による企業のキャッシュフローの滞りの解消、あるいは企業の財務再構築のための信用支援などが挙げられる。

最良の方法は、売れ残った物件を売却することです。一部の企業は製品の価格を30～40%引き下げていますが、買い手がいません。つまり、買い手を引き付けるためには、さらに値下げする必要があるということです。「もちろん、買い手と売り手は互いに誠実である必要がありますが、このような状況で彼らを救うのは少し難しい」とディン・テ・ヒエン氏は述べました。

ヒエン氏はさらに、市場や不動産会社が凍結あるいは倒産した場合、信用システムを含む一連の問題に影響を及ぼすと分析した。現在多くの企業が困難に直面しているものの、依然として潜在力は残っており、特に近隣省で法的問題に巻き込まれているプロジェクトは、今後数年間の経済発展とインフラ投資の原動力となるため、信用機関はこれらの企業が困難を乗り越え、早期に安定できるよう支援策を講じる必要がある。特に商業銀行は、政府と中央銀行に対し、企業が債券を買い戻したり、中央銀行の管理下で債務を延長したりできるよう、債務の満期を約3年間延長する特別政策を提案している。これにより、不動産会社と銀行は市場を閉塞させる大きな「血栓」の発生を回避できるだろう。

ベトナム不動産ブローカー協会のファム・ラム副会長は、現在の不動産市場における2つの喫緊の課題を指摘した。1つ目は、不動産企業の在庫、特に流動性問題の解決である。流動性における最大の問題は資金であり、金利が重要な役割を果たしている。同時に、購入者が容易に利用できるよう、前回の30兆ドン規模の支援策と同様の支援策を再び実施し、市場を刺激する必要がある。2つ目は、長期的には、政府が土地使用料や行政手続きに関するボトルネックなど、障壁を取り除くための政策を断固として加速させる必要がある。

市場を疫病から解放する

レ・ホアン・チャウ氏によると、政府は土地手続き、建設管理など、不動産市場に関連する法令を施行する決意を固めている。特に、これらの法令は法律の枠組み内で首相の権限に基づき実施されるものであり、法律の制定は不要である。「政府は早急にメカニズムと解決策を準備しており、残る課題は、省と市の指導者が各部署に毅然とした態度で指示し、手続き上の問題を早期に積極的に解決し、市場をこの病から解放することです」とチャウ氏は述べた。

出典: https://nld.com.vn/kinh-te/som-giai-quyet-dong-tien-trong-bat-dong-san-20230203214701679.htm