不動産のキャッシュフローを早期に解決する

不動産市場が厳しい状況にあるため、企業は信用源へのアクセス、債券の発行、顧客からの資本動員が困難になっており、多くの企業が資金不足に陥り、プロジェクトの実施を遅らせたり、一時的に中断したりせざるを得なくなっています。

数十億ドンの在庫

証券取引所に上場している不動産会社の年次財務報告書からの不完全な統計によると、2022年末までに土地ファンドと未完成の建設プロジェクトの在庫の価値は数千億VNDに達し、以前と比較して急増しています。これは、巨額の資本が土地に投入されているものの、企業が資金を回収できず、事業を継続できないことを意味します。たとえば、No Va不動産投資グループ株式会社（ Novaland ）の在庫は約134兆5000億VNDで、同時期に比べて22.5％増加し、Novalandの資産の50％以上を占めています。現在、この在庫は主にアクアシティ、ノバワールドファンティエット、ノバワールドホーチャムの3つの大型プロジェクトと、新しいプロジェクトの譲渡によるものです。

ナムロン投資株式会社も大量の在庫を抱えているが、前四半期比7.5%の微減、2021年の同時期比4%の減少となったものの、依然として15兆VND近くの在庫を抱えている。ナムロンの在庫の大部分は未完成プロジェクトで占められており、主にイズミプロジェクト、サウスゲートプロジェクト、パラゴン・ダイ・フオックプロジェクト、ヴァム・コ・ドンプロジェクト（ウォーターポイント）、ホアンナムプロジェクト（アカリ）などである。一方、ダット・サングループ株式会社の在庫も14兆2000億VNDを超え、前年同期比20%増加した。

Novaland の進行中のプロジェクトの 1 つには、大量の在庫があります。

一部の不動産企業は、まだ商品を発売していないものの、法的問題によりプロジェクトが行き詰まっていると述べています。その多くは中小企業です。そのため、企業がプロジェクトを発売できるよう、法的問題を早急に解決する必要があります。次に、銀行は資金を調達し、企業がプロジェクトを抵当に入れて資金調達を行い、商品を販売できるよう、資金繰りに配慮する必要があります。その際には、顧客に対して金利や柔軟な融資方針・条件などのサポートを提供する必要があります。

ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、ホーチミン市におけるプロジェクトの現状について、協会は多くの提言を行っていると述べた。現在、検査や公有地問題に直面しているプロジェクトは60件以上、法的問題に直面しているプロジェクトは140件以上ある。ホーチミン市では、他の企業のプロジェクトの中には未完成のものもあり、多くの問題を抱えている。

不動産投資ファンドの開発

市場の救済と不動産在庫問題への対応については、レ・ホアン・チャウ氏によると、依然としてキャッシュフローの問題である。そのため、政府は中央銀行に対し、不動産市場への信用政策を撤廃するよう指示する必要がある。 財務省は、省の監督下で「債券取引フロア」を設置し、同時に単一の信用チャネルに依存するのではなく、不動産投資ファンドの発展を促進すべきである。

経済専門家のディン・テ・ヒエン博士は、政府、省庁、各部門が解決に尽力している政策に加え、企業自体が抱える内部的な問題もあると考えています。現在、多くの不動産会社は社債による負債を抱えていますが、商品は販売できず行き詰まっており、負債の返済や事業運営に必要な費用を賄う資金がありません。この問題を解決する最善の方法は、商品の販売を支援することです。具体的には、購入者を誘致して流動性を確保するための信用支援の拡充、商品提供による企業のキャッシュフローの滞りの解消、財務再構築のための信用支援の提供などです。

最良の方法は、売れ残った物件を売却することです。一部の企業は製品の価格を30～40%引き下げていますが、買い手はいません。つまり、買い手を引き付けるためには、さらに値下げする必要があるということです。「もちろん、買い手と売り手は互いに誠実である必要がありますが、現状の救済策は少し難しいです」とディン・テ・ヒエン氏は述べました。

ヒエン氏はさらに、市場や不動産会社が凍結あるいは倒産した場合、信用システムを含む一連の問題に影響を及ぼすと分析した。現在多くの企業が困難に直面しているものの、依然として潜在力は残っており、特に近隣省で法的問題に巻き込まれているプロジェクトは、今後数年間の経済発展とインフラ投資の原動力となるため、信用機関はこれらの企業が困難を乗り越え、早期に安定できるよう支援策を講じる必要がある。特に商業銀行は、政府と国立銀行に対し、企業が債券を買い戻したり、国立銀行の管理下で債務を延長したりできるよう、債務の満期を約3年延長する特別政策を講じるよう提言している。これにより、不動産会社と銀行は市場を閉塞させる大きな「血栓」の発生を回避できるだろう。

ベトナム不動産ブローカー協会のファム・ラム副会長は、現在の不動産市場における2つの喫緊の課題を指摘した。1つ目は、不動産企業の在庫、特に流動性問題の解決である。流動性における最大の問題は資金であり、金利が重要な役割を果たしている。同時に、購入者がアクセスしやすいよう、前回の30兆ドン規模の支援策と同様の支援策を再び実施し、市場を刺激する必要がある。2つ目は、長期的には、政府が土地使用料や行政手続きに関するボトルネックなど、様々な障壁を取り除くための政策を断固として加速させる必要がある。

市場を疫病から解放する

レ・ホアン・チャウ氏によると、政府は土地手続き、建設管理など、不動産市場に関連する法令を施行する決意を固めている。特に、これらの法令は法律の枠組み内で首相の権限に基づき施行されるため、法律の制定は不要である。「国にはメカニズムがあり、解決策も間もなく発表される。残る課題は、省や市の指導者が各部署や支部に対し、手続き上の問題を早期に積極的に解決し、市場をこの流行から解放するよう、毅然とした態度で指示することだ」とチャウ氏は述べた。

出典: https://nld.com.vn/kinh-te/som-giai-quyet-dong-tien-trong-bat-dong-san-20230203214701679.htm