公営住宅建設による利益増加、投資家は興味あるか？

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11月13日午前、不動産市場の困難を解決するための首相の電報を実施するためのオンライン会議で、ハノイ建設局の代表者は、利益率を15～20％に引き上げることも市場の多くの投資家の願いであると述べた。

この提案を分析したハノイで2つの社会住宅プロジェクトの建設を準備している企業の代表者は、投資家が住宅を建設した場合の最大利益は総投資額の10%であると述べた。つまり、プロジェクトの投資額が1兆VNDの場合、投資家は約1,000億VNDの利益を得ることになる。

この人物は、利益をコントロールすることで住宅供給を低く抑えられるという利点があると考えている。しかし、実際には、公営住宅を建設する過程では、資材価格の高騰、インフレ、人件費の上昇といったリスクが生じる可能性がある。

「投資家は、公営住宅プロジェクトに参加する際に損失を被ることを非常に恐れています。そのため、利益を15～20%に増やすのは妥当なことです」と彼は述べた。

多くの専門家は、投資家の利益増加が社会住宅開発への動機付けとなると考えています。（イラスト：ホアン・トー）

ベトナム不動産協会（VNREA）のグエン・ヴァン・コイ会長も同様の見解を示し、コストを相殺し、投資家が社会住宅分野の開発を継続するよう動機付けるためには、利益を15％に増やすか、社会住宅開発の実績に基づいてボーナスを与えるか、または同等の形態が必要であると述べた。

専門家のレ・スアン・ギア博士は、投資家が利益の最大10%しか享受できないという規制が、公営住宅建設への投資家の関心を低下させていると指摘しました。公営住宅プロジェクトは、建設許可の決定が出るまでの行政手続きに3～5年かかりますが、手続きや書類の数は商業住宅プロジェクトの2倍になることもあり、企業にとって大きなコスト負担となっています。

さらに、土地比率、土地計画、社会住宅プロジェクトのための土地の割り当てに関する問題も解決されていません。

そのため、レー・スアン・ギア氏は、社会住宅開発企業に対する最大利益規制を撤廃すべきだと強調した。代わりに、各地域に適した社会住宅の価格枠を設定すべきである。投資家への金利については、市場金利方式（アグリバンク、BIDV、ベトコムバンク、ベトインバンクを含む国営商業銀行の各期間におけるベトナムドン建て中長期貸出金利の平均）を適用し、2%を減じるべきである。

経済学者のカン・ヴァン・リュック氏は次のように分析している。「資本の混雑、資金調達の困難さ、プロジェクト準備、資材、労働力のコスト増加、インフレといった状況で、計算上は最大10％の利益は利益にはならず、損失さえ出るため、社会住宅建設企業はこの制限を受け入れることが難しい。」

サヴィルズ・ベトナムの副社長トロイ・グリフィス氏によると、ベトナムでは社会住宅プロジェクトの開発において、当事者間の利益の調和を確保する適切な投資モデルを見つけるのは現実として容易ではないとのことです。社会住宅の購入条件、分配方法、社会住宅の譲渡に関する規制など、慎重に検討すべき要素は依然として多く存在します。

特に、社会住宅開発支援政策は、この製品ラインから得られる利益を考慮すると、市場の大多数の投資家を惹きつけているとは言えません。経済問題に直面し、民間部門は依然として高所得層に焦点を当てています。

「プロジェクト開発プロセス中にリスクを伴う公営住宅への投資で得られる年間10％の利益と、企業が銀行預金から容易に年間9.5％の利益を得ることができるという事実を比較すると、公営住宅は企業にとって必ずしも魅力的な投資チャネルではない」とトロイ氏はコメントした。

利益が増えれば住宅価格も上がる？

投資家誘致のための法改正において、企業の利益率を現行の10％から15％に引き上げるという提案について、グエン・ヴァン・シン建設副大臣は昨年9月の政府定例記者会見で、2014年の住宅法改正プロセスにおいて、社会住宅に投資する企業の利益率が重要な課題であり、この点についても徹底的に議論されたと述べた。社会住宅開発への投資を企業に促すために利益率を15％に引き上げるべきではないかという意見が多くあったものの、起草委員会は利益率を10％に据え置いた。

グエン・ヴァン・シン副大臣は、利益を10％から15％に増やすと、意図せず低所得者層の住宅価格が上昇し、低所得者層の生活がさらに困難になると述べた。

グエン・ヴァン・シン副大臣は、社会住宅開発を行う投資家への優遇措置について、近年、土地使用料、所得税免除、投資融資支援といった非常に明確な規定が設けられてきたと述べた。今後、政府は2014年住宅法の改正にあたり、企業と投資家への「より積極的な支援」の方向性を国会に提出する予定である。

その中で、私たちは引き続き、土地使用料の免除、法人税、VAT関連の支援、10％の利益享受、さらに、投資家が建設した都市部の住民にサービスを提供するために、商業・サービスエリアへの投資のために土地面積の20％を確保しています。

さらに、地方自治体は社会住宅プロジェクトにおける技術的・社会的インフラへの投資を支援する」とグエン・ヴァン・シン副大臣は明らかにした。

ゴック・ヴィ

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