後のプロジェクト、後の売上はすべて増加する
フーミーフン社の不動産ブローカー数名が、2023年12月に正式販売開始予定のプロジェクト「ジ・オーロラ」に顧客を招待している。紹介文によると、同プロジェクトはホーチミン市7区のグエンルオンバン通り沿い、フンフックプロジェクトの向かい側、新しく引き渡されたジ・アントニア・アパートメントビルの近くに位置し、予想価格は10%のVATと2%の管理費込みで9,000万～1億ドン/㎡となっている。なお、同じくフーミーフン社が投資するジ・アントニア・プロジェクトも、同じ場所で同様の品質のアパートメントを引き渡したばかりだが、販売価格はわずか7,500万ドン/㎡となっている。
クエンというブローカーに連絡したところ、こう言われました。「これは今後2年間の販売価格です。今は高いかもしれませんが、2年後に家が引き渡される頃には、かなり安い価格になっているでしょう。以前、アントニア・プロジェクトが7,500万ドン/㎡で売却された時は、誰もが高値だと言っていました。現在、このプロジェクトにはまだいくつかのアパートがあり、投資家は約8,000万ドン/㎡で販売しています。隣にあるオーロラ・プロジェクトが1億ドン/㎡で販売されていることを考えると、アントニア・プロジェクトは安いと誰もが感じます。しかし、9,000万ドン/㎡から1億ドン/㎡という価格はあくまでも予想価格です。各アパートの正確な価格は、12月2日にモデルハウスがオープンするまでわかりません。」
West Gate Apartment (HCMC) が住宅を引き渡したため、以前の販売価格と比べて価格が上昇しました。
新しいプロジェクトだけでなく、次のフェーズで販売開始されるプロジェクトも、以前と比較して価格が上昇しています。たとえば、パリホアンキムアパートメントビル（トゥドゥック市）は、第1フェーズで投資家が約6,500万VND / m2で販売を開始しました。しかし最近、住宅が完成して引き渡されたとき、投資家は最終段階で販売を開始し、価格はVATを除いて最大8,500万VND / m2でした。コイタン建設住宅貿易会社（プロジェクト投資家）の営業部長、ドアン・チ・タン氏によると、最初の販売はプロジェクトが建設中だった2019年末でした。2023年半ばまでにプロジェクトは完成する予定です。したがって、約4年後に価格は約25％上昇し、年間約6％の増加を意味します。
アン・ジャー社がホーチミン市ビンチャン区に建設中のもう一つのプロジェクト、ウェストゲートは現在、残りわずかの戸数を、基本的な家具付きで1平方メートルあたり約4,500万～4,700万ドンで販売中です。入居時に支払うのは入居手数料の10%のみです。一方、2020年初頭には、このプロジェクトの販売価格は1平方メートルあたり約4,000万～4,100万ドンでした。仲介業者によると、このプロジェクトは販売開始のたびに投資家が価格を少しずつ引き上げていたとのことです。現在、物件の引き渡しが完了し、多くの居住者が入居しているため、価格も開始時と比べて上昇しています。
多くの市場調査機関のデータによると、マンションセグメントの価格も上昇し続けている。 ハノイでは、サヴィルズによると、プライマリーマンションの価格が19四半期連続で上昇しており、2019年第1四半期と比べて77％高い。具体的には、今四半期のプライマリー価格は5,200万ドン/㎡に達し、前期比2％増、前年同期比13％増となった。セカンダリー価格も前期比2％増の3,600万ドン/㎡に達する見込みだ。ホーチミン市では、クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドのレポートによると、投資家は市場の需要を刺激するため価格を安定させようとする傾向があるという。第3四半期のプライマリーマンションの平均価格は前四半期とほぼ変わらなかったが、前年同期比では15％上昇した。 Batdongsan.com.vnが発表した2023年第3四半期の不動産市場レポートによると、2015年から現在までの長期間にわたり、ハノイ市とホーチミン市のマンション価格上昇率は、住民の所得の伸び率を上回っています。8年間で、ホーチミン市とハノイ市のマンション価格はそれぞれ82%と56%上昇しました。一方、都市部の住民の所得はわずか39%しか上昇していません。
供給不足のため
PropertyX社のゼネラルディレクター、ドアン・ゴック氏は、不動産市場が低迷しているにもかかわらず、マンション価格が依然として上昇している理由について、あらゆる投入コストの上昇が原因だと説明した。土地購入費、土地使用料、建設資材、人件費、資本コストなど、あらゆるコストが上昇しているのだ。クリーンランドファンドを設立し、プロジェクト実施のための法的手続きを完了させるには、3年、場合によっては5～7年かかることもある。
この期間中に企業が資本を借り入れると、コストが倍増する可能性があります。それだけでなく、プロジェクトの建設は困難ですが、販売はさらに困難です。建設したすべての物件をすぐに販売して100%の資金を回収できるわけではなく、資金が集まるまでには数年、つまりプロジェクトの建設に要した時間と同期間、あるいはそれ以上かかることもあります。この間、企業は多くのリスクにも直面するため、財務コストを上乗せする必要があり、販売開始の段階ごとに価格が上昇します。すべてを販売できず、在庫が大量に発生すれば、事業はさらに打撃を受けます。
ドアン・ゴック氏によると、現在、新規不動産プロジェクトは販売開始時に常に将来価格が設定されており、同じセグメント、同じ立地のプロジェクトよりも高く設定されているとのことです。これは、新規プロジェクトは長期にわたる分割払いで支払われるため、顧客は銀行から借り入れることなく、貯蓄を使って分割払いをすることができるためです。新規プロジェクトはより美しく、よりモダンなデザインを目指して設計されています。新車と旧車を比較するのと同じように、同じ車種でも改良版は旧型よりも常に高価です。新規プロジェクトは積極的に宣伝されます。そのため、価格が高くても顧客の購買行動に影響を与えます。
ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長も次のように認めている。「住宅価格は2017年以降、継続的に上昇しており、依然として中間所得層、低所得の都市住民、政府職員、公務員、国家公務員、軍人、労働者、移民の経済力を超える「高値」となっている。マンション価格が依然として上昇しているのは、供給が減少しているからだ。したがって、現時点で商品を販売できる企業は「王者」であり、市場を独占し、「市場で孤立している」ため、価格も維持しているのだ。」
もう一つの理由は、投資家はキャッシュフローが不足しており、何としても売却すべきであるにもかかわらず、収益を増やすために高価格を「維持」しようとする心理にとらわれていることです。そして、耐えられなくなった時に初めて価格を引き下げます。もう一つの理由は、住宅需要、特に社会の真のニーズを満たすセグメントの需要が依然として非常に高いため、この時期にプロジェクトを売却している企業は、あらゆるリソースを投入して価格を引き上げようとするからです。
「私は依然として、企業がプロジェクトや製品を割引価格で販売することを推奨しています。損益分岐点でも赤字でも、キャッシュフローと流動性を確保するために販売すべきです。私たちの祖父母は、事業が困難な時は、利益を出して借りるよりも、損失を出して売る方が良いと教えてくれました。なぜなら、銀行から借り入れた場合の金利は年15％にも達し、外部から借り入れた場合、年30～40％にも達するからです。企業は依然として市場が徐々に改善すると見込んでおり、価格を高く維持し、市場の回復を待っています。そのため、供給を増やすために、全国約1,000件の不動産プロジェクトにおける法的障害を取り除く必要があります。企業は、実需に向けて住宅製品の再構築と再編に努め、住宅価格を適正水準に引き下げることで、不動産市場が2024年後半から再び回復し、成長する見通しが立つように支援します」とチャウ氏は語った。
建設省住宅不動産市場管理局長のホアン・ハイ氏は最近の不動産市場レポートで、昨年の市場のマイナスの影響にもかかわらず、マンションへの関心レベルは依然として高いと評価した。第3四半期だけでも、前四半期に比べて購入者数が1％増加し、賃貸希望者が6％増加し、このセグメントの需要は回復の兆しを見せた。その中で、20億～40億ドンの価格帯のマンションが最も検索された。ハノイとホーチミン市のプライマリーマーケットのマンション価格はともに上昇。ハノイでは平均価格が前四半期比で約7％、前年比で14％上昇し、1平方メートルあたり約5,100万ドンに達した。同様に、ホーチミン市ではセカンダリー価格が前四半期比で3％上昇し、1平方メートルあたり4,500万ドンに達した。
[広告2]
ソースリンク
コメント (0)