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| 主要工業団地の入居率は80～89％に達している。写真：HA |
海外直接投資の流入とサプライチェーンの変化による成長の原動力
「ベトナム工業用不動産年鑑 - 2030年までの開発計画」によると、年間約6～7％の安定したGDP成長率、製造業とハイテク分野への継続的なFDI流入、および同時にアップグレードされる交通インフラシステムにより、工業用不動産セグメントは国家の投資マップを再形成しています。
主要工業団地の入居率は80～89％に達し、工業用地の賃貸価格は年間4～5％上昇しており、世界的な生産移転の波と多国籍企業の「チャイナ＋1」戦略の魅力を反映している。
ベトナムは2024年に半導体チップ製造、電子部品、再生可能エネルギーなどのハイテクプロジェクトに重点を置いて、382億3000万ドルのFDIを誘致した。
サムスン、LG、フォックスコンといった企業は事業拡大を続けており、ホーチミン市とハノイで120万平方メートルの工場スペースに対する需要を生み出しています。この傾向は、アジア太平洋地域のサプライチェーンにおける戦略的な地理的条件と、ハイテクプロジェクトに対する法人税優遇措置が10%に引き下げられたことに牽引されています。
北部地域では、2024年に400ヘクタールの吸収面積が記録され、ハイフォンとバクニンに集中し、平均賃貸価格は1平方メートルあたり137米ドルで、前年比4.2％上昇する見込みです。
一方、南部では、 ビンズオン省やドンナイ省などの主要工業地帯の入居率が89%を維持し、物流や電子商取引部門の需要により賃料は1平方メートルあたり175米ドルに達した。
特に、中部地域は60～90米ドル/平方メートルという競争力のある価格で新たな目的地として浮上しており、ゲアン省のLuxshareとFoxconnによる数十億ドル規模のプロジェクトを誘致している。
それに伴い、新世代工業団地では、従来のモデルに代わり、スマートインフラストラクチャ（IoT、5G）、ビジネスエコシステムのサポート、多機能ユーティリティ（R＆Dセンター、労働者住宅エリア）の3層のサービスを統合しています。
高層工場モデルは面積を 40% 節約し、柔軟なモジュール レンタルを可能にし、ホーチミン市、ビンズオン省、ドン ナイ省、タイニン省、バリア ブンタウ省、ロンアン省、ハイズオン省、バクニン省など多くの省や都市で採用されています。
新たな投資機会が開かれています。
ベトナムの産業用不動産市場は、重要な発展の潮流を目の当たりにしています。それに伴い、主要経済圏から新興の省や都市に至るまで、多くの地域で新たな投資機会が生まれています。
したがって、グリーン産業インフラの開発は大きなチャンスをもたらします。政府は2030年までに工業団地の30%がLEED/グリーン認証を取得することを目標としており、リサイクル材、屋上太陽光発電システム、循環型排水処理を活用したプロジェクトの機会を創出しています。総投資額6兆830億ドンのフンイエンにおける韓国工業団地プロジェクトは、この傾向の典型的な例です。
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| ベトナムの産業用不動産市場は重要な発展の潮流を目の当たりにしている。写真：HA |
ダクラク省、フート省、タイニン省などの省では、豊富な土地資金と特別な優遇政策により投資家が集まり、二次市場への機会も拡大しています。
ダクラク省の313ヘクタールのフースアン工業団地プロジェクトとビンフオック省のバックドンフー工業団地フェーズ2は、主要地域よりも40％低い土地価格のおかげで、年間12〜15％の賃貸収益が期待できます。
さらに、「ベトナム工業不動産年鑑 - 2030年開発計画」によると、近代的な物流と複合一貫倉庫からもビジネスチャンスが生まれています。食品・医薬品業界向けの工業用冷蔵倉庫の需要は年間25%の増加が見込まれている一方、カイメップ（バリア・ブンタウ省）とラックホン（ハイフォン省）の地域配送センター（RDC）では50万㎡のスペースが不足しています。
同時に、インダストリー4.0とイノベーション、閉鎖型産業エコシステムの開発、世界的な最低税政策への適応などからも産業用不動産開発の機会が生まれます...
持続可能な開発に向けた課題と解決策
ベトナムの産業用不動産市場は、多くの開発機会があるにもかかわらず、多くの課題に直面しています。これらの問題を解決するには、適切な政策に加え、企業からの積極的な投資と管理機関の関与が必要です。
大きな課題の一つは、計画策定と法的リスクです。省立工業団地の28%で計画が重複しており、部門間の調整メカニズムが必要です。計画投資省は、工業用地管理にGISデジタルプラットフォームを適用するという解決策を15省で試験的に導入しています。
同時に、近隣諸国からの競争圧力も高まっています。タイやインドネシアに対する優位性を維持するために、ベトナムは深海港や保税倉庫システムの開発を通じて、物流指数（現在160カ国中39位）を向上させる必要があります。
これに伴い、カイメップ港プロジェクトやラオカイ・ハイフォン間を結ぶ鉄道の建設が加速されている。
もう一つの課題は、産業におけるエネルギー転換です。COP28でのコミットメントによると、2030年までに工業団地の電力の少なくとも20%を再生可能エネルギーで賄う必要があります。屋上太陽光発電システムや蓄電池システムの設置における官民連携（PPP）モデルは、税制優遇措置を通じて奨励されています。
専門家によると、ベトナムの産業用不動産市場は、特にハイテク産業と物流産業において、ASEANのスマート製造拠点となる「絶好の」機会に直面している。
投資家は、再生可能エネルギーを統合したグリーン工業団地の開発、バリューチェーンに沿った閉鎖型産業エコシステムの構築、インフラ管理におけるデジタル技術の適用という3つの柱に重点を置く必要があります。
同時に、厳格な環境監視メカニズムを通じて成長と持続可能な開発のバランスをとることが、このセグメントの長期的な魅力を維持するための鍵となるでしょう。
出典: https://haiquanonline.com.vn/thi-truong-bat-dong-san-cong-nghiep-viet-nam-dung-truoc-co-hoi-vang-193830.html
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