南部リゾート不動産市場は「逆ギア」？

プロジェクトは「停滞」

近年、リゾート不動産セグメント、沿岸部の別荘、アパート、コンドミニアムなどについて言及すると、多くの人がその急速な発展に驚嘆しました。投資家たちは、販売、商品紹介、そして投資家の利益とスケジュール確保に競い合いました。

このセグメントにより市場の流動性が高まり、リゾート不動産市場は魅力的な投資選択肢となりました。

しかし、2022年以降、市場経済の影響、当局による法規制の強化、顧客の信用機関からの資金借り入れの困難さなどにより、リゾート不動産プロジェクトは減速し、多くのプロジェクトは「逆転」さえしている。

不動産市場調査会社DKRAベトナムの評価レポートによると、現在、リゾート不動産タイプはほとんどのセグメントで2023年の同時期と比較して供給と消費が大幅に減少しています。

特に、リゾートヴィラ分野では、一次供給が同時期比8%減少し、主に中部および南部地域に集中しました。市場全体の需要は低迷し、消費量は2023年第1四半期比15%減少し、過去10年間で最低水準となりました。

一次販売価格水準は引き続き横ばい傾向にあります。二次市場では、契約価格と比較して平均15%～20%の価格下落が記録されました。流動性を高めるため、利益分配・収益コミットメント、金利支持、元本猶予といった政策は依然として広く適用されていますが、期待されたほどの効果は見られません。

リゾートタウンハウス/ショップハウス部門では供給が継続的に減少しており、四半期の主な供給の97%以上が古いプロジェクトの在庫によるものでした。

観光産業の改善にもかかわらず、市場は依然として「ダークゾーン」から脱却できていません。プライマリー価格は大きな変動がなく、横ばい傾向が続いています。投資家の信頼感とこの分野の回復が依然として非常に低いため、市場は流動性と価格上昇の可能性において多くの困難に直面しています。

5 つ星リゾート不動産プロジェクト複合施設の沿岸部にある区画。

コンドミニアム・ホテル部門では、2024年第1四半期の一次供給は前年同期比で6％とわずかに増加し、主に古いプロジェクトの在庫からの供給となりました。

市場全体の需要は過去5年間で最低水準を記録しました。一次価格は同時期と比べて変動がなく、投入コストの高騰により高水準を維持しました。市場需要を刺激するため、返済期限の延長、元本返済猶予期間、金利支援など、キャッシュフロー支援に重点を置いた販売政策が引き続き広く実施されています。

市場は「冬眠状態」

多くの仲介会社や販売チャネルからの記録によると、2023年末以降、 バリア・ブンタウ省、ビントゥアン省などの南部市場のリゾート不動産セグメントでは、製品の販売や広告活動を実施する投資家がほとんどいないという。

企業は主に、法的手続きを完了し、プロジェクトを建設して顧客に期限通りに引き渡したり、一時的な分譲地を運営して収益性の高い賃貸を行うことに重点を置いています。

記録によると、バリア・ブンタウ省では、リゾートアパートメント、コンドテル、リゾートヴィラ、ホテルを備えたチャーム・ホー・チャムなどのプロジェクトが2021年から販売されており、2024年末に引き渡しが行われる予定となっている。

しかしながら、現在までに上記プロジェクトは、一部の項目の大まかな部分を構築したのみであり、未完成であり、顧客に引き渡し、稼働させることができません。

まだお客様に引き渡されて利用されていないプロジェクトで、内部には多くの粗工事が建設中です。

ビントゥアン省では、約90ヘクタールのタンロンベイプロジェクトも2019年から販売されている。しかし、投資家によって建設された区画はわずか数か所で、顧客への引き渡し日はまだ予定されていない。

また、ビントゥアン省では、フンロックファットのサマーランドムイネープロジェクトが、5つ星リゾート、エンターテイメント、ヴィラ、タウンハウス、ホテルなどを備えたプロジェクトとして2019年に宣伝されました。しかし、投資家は現在も建設中で、まだ引き渡しが行われていません。

ソンロン不動産投資・建設・開発有限公司の取締役、レ・ディン・ラン氏は次のようにコメントしています。「当局の法規制強化によりコンドミニアムが『破壊』され、投資家が約束通りの利益を上げるだけの体力を失い、投資の進捗も鈍化したため、顧客はリゾートヴィラの購入に関心を示さなくなりました。そのため、現在、市場の流動性は低く、顧客がリスクを負うことを望まないため、買い手も売り手もいません。特に、販売開始から4～5年経っているものの、一部エリアが未完成で引き渡しがされていないプロジェクトは、顧客を引きつけています。」

ラン氏によると、不動産市場における現在の法制度は非常に重要だという。以前は、一部の投資家は商品を市場に出す前に法制度を整備する時間がなかった。「規制強化」されて初めてその影響に気づき、顧客も資金が商品に埋もれてしまい困窮した。

バリア・ブンタウ省のリゾート不動産プロジェクト。

トランアン不動産会社の副社長ハ・ヴァン・ティエン氏も、これまでのところ、他の分野では多くの回復の兆しが見られるものの、リゾート不動産はまだ「暗い」状態から抜け出せていないとコメントした。

この分野で事業を展開するには、法的手続きの完了、進捗を加速するための財源の準備、インフラプロジェクトの実施など、間違いなく長い時間が必要になります。そして、3～4年後には、リゾート不動産セグメントが復活できるでしょう。

供給予測はわずかに増加するが、流動性は低い

DKRAの予測によると、今後、リゾート不動産については、コンドテルの供給は2024年第1四半期と比較してわずかに増加し、100～200戸程度で推移すると予想されており、その大部分はバリア・ブンタウ省に集中する。一方、リゾートヴィラとリゾートタウンハウス／ショップハウスの供給は前四半期と比較して大きな変動はなく、それぞれ100～150戸、80～100戸が市場への主要な供給となると予測されている。

市場全体の需要は依然として低水準にとどまっており、この下落傾向は2024年末まで続くと予想されます。プライマリー価格は安定しており、短期的には大きな変動は見込まれません。割引政策、金利サポート、元本猶予期間、リース契約などは、今後四半期も引き続き広く適用されるでしょう。

出典: https://www.nguoiduatin.vn/thi-truong-bat-dong-san-nghi-duong-phia-nam-cai-so-lui-a669641.html