不動産市場は短期的に「活況」

ホアルー市ニンミー区ドンオイ住宅地区は2025年3月に入札される予定。

しかしながら、上記地域における価格や取引量の上昇には投機的な要素があり、不動産市場に多くのリスクをもたらしています。多くの地方当局はこの状況について警告を発し、同時に市場の統制と管理を強化した。

建設省が発表した2025年第1四半期の不動産市況報告書の統計によると、全国で10万1049件の土地取引が成立し、前四半期比16.4%増、昨年同期比3%増となった。一方、マンション・戸建住宅部門の成約件数は合計33,500件強にとどまった。

これら 2 つのセグメントを比較すると、前四半期の土地取引量は、従来の住宅商品の総取引量の 3 倍以上であったことがわかります。これは稀な「相変化」であり、土地への資金の流入が活発化していることを示しています。

取引量の多さに伴い、地価も急騰した。たとえば、 バクザン省では、市内の一部の地域の土地価格が高騰しています。バクザン省は2024年末に比べて20％以上上昇しました。同様に、フートー省でも、一部の住宅地、さらにはヴァンフー、チュンヴォン、トーソン、タンミエウ、ジャーカムなどの地域で長年放置されていた都市部でも、売出地の価格が昨年の同時期に比べて20〜30％上昇しました。また、ハイフォンでは、キエントゥイ、アンドン、トゥイグエンの土地価格が2024年末に比べて15～20％上昇しました。

南部地域では、ニョンチャック（ ドンナイ省）が引き続き「土地熱」のスポットとなりつつあります。今年最初の3か月だけで、ロントー、フードン、フオックカンの一部の地域では土地価格が昨年の同時期に比べて20～30％上昇し、場所によっては40％以上上昇した。

専門家は、省の行政単位の合併は不動産市場に一定の影響を及ぼし、一部地域で価格が急騰する現象が起きていると指摘している。ただし、この状態は短時間しか続きません。

この現象について、ベトナム不動産市場調査評価研究所の副所長トラン・スアン・ルオン博士は、省行政単位の合併に関する情報が出るたびに、関連地域の不動産市場は大きな変動の兆候を示しているとコメントした。計画やインフラの変更に対する人々や投資家の期待を利用し、一部の投機家グループが利益追求の策略ですぐにこのゲームに参入してきた。

「価格高騰のメカニズムは、多くの場合、新しい行政センターの計画や立地に関する噂を広め、購買心理を刺激することから始まります。次に、これらのグループは内部取引を行い、偽の『熱狂』効果を作り出し、土地価格を短期間で急騰させ、実際の価値をはるかに超える価格に押し上げます」とルオン氏は分析した。

この専門家は、仮想熱の「罠」に陥らないために、顧客は実際の価値のある不動産市場と仮想市場を区別する必要があると推奨しています。真に健全な市場は、人々の実際の購買ニーズと支払い能力に基づいて構築される必要があり、当局が提供する透明な計画と法的情報も伴わなければなりません。一方、実市場の不動産は、賃貸や事業を通じてキャッシュフローを生み出せなければならず、また、明確に整備または発展中の交通インフラや公共設備によって支えられていなければなりません。

土地や住宅が影響を受けるだけでなく、省の行政境界の合併により産業用不動産の動きも生じます。専門家は、戦略的移行期間においてベトナムの産業用不動産市場に「刺激」をもたらすとさえ期待している。国際投資家にとってより魅力的な大規模工業都市の形成を促進する。

サヴィルズ・ハノイ産業コンサルティング部門副部長のトーマス・ルーニー氏は、行政単位の統合は単に境界の変更だけではなく、機構の合理化、計画の断片化の削減、地域間の競争力の強化という目標も伴うとコメントした。適切に実施されれば、都市と産業が一体となったエコシステムの形成への道が開かれ、投資先の選択性が高まっている外国投資の流れにとって、より魅力的なものとなるだろう。

したがって、各省はより広い面積の新しい工業団地を計画することができ、企業により多くの選択肢を提供できるようになります。土地資金を増やすことで、国内外の企業は工場を開設するのに適した場所を容易に見つけることができ、需要の高い地域での工業用地不足を回避できるようになります。

また、合併後、面積の大きい省では、より明確な区域区分を行える条件が整っており、自動車や半導体など、大規模製造業や特定の製造業向けに部品やスペアパーツを供給する支援工業団地や専門支援工業団地などの専門工業団地や工業団地が開発される。

「既に投資誘致の好機となっている地域は、計画段階でより緊密に連携し、統合することで、インフラ、労働力、そして開発の方向性において相互補完関係を築くことができるでしょう。大規模化は、地域がインフラと経営の水準を高め、ひいてはグローバルバリューチェーンにおける地位を向上させることにつながります」とトーマス氏は分析した。

しかし、長期的な利益が実現されるまでには、短期的な課題が伴うでしょう。行政境界の調整は、土地利用計画、投資許可、環境や建設に関する法的手続きに至るまで、一連の要素に必然的に影響を及ぼすからです。

そのため、トーマス・ルーニー氏によると、短期的には、合併した地域間でまだ同期されていない経営や政策の変更により、企業は困難に直面する可能性があるという。しかし、長期的には、これはより透明性が高く効果的な法的枠組みを再構築する絶好の機会となります。新しい行政分野にわたる手続きの調整と統一により、時間が節約され、投資家の信頼が向上します。

計画の安定性と明確さが極めて重要な産業用不動産については、手順とポリシーを統一することで、物流インフラ、衛星都市、地域間輸送の接続を統合した大規模工業団地への道が開かれます。

この合併がインフラ投資、特に環状道路、港湾、空港、デジタルインフラと同期して実施されれば、工業団地は行政上の境界によって制限されなくなる。そうすれば、企業はより最適な運用コストで、より多くの場所から労働力にアクセスできるようになります。

地域間インフラの発展は、供給が限られており投資コストが増加している従来の産業市場からの移行も促進します。大規模で安価な土地資金と改善されたインフラを備えた新しい地域には、新たな産業の中心地となる機会が与えられるでしょう。

NBO

出典: https://baoninhbinh.org.vn/thi-truong-bat-dong-san-nong-trong-ngan-han-856556.htm